Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan
yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas
suatu properti atau usaha. Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan
kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi arus kas masuk dan arus kas
keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis DCF yang dilakukan dengan
data serta tingkat diskonto yang tepat dan mendukung adalah salah satu
metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan.
Penerapan analisis DCF secara luas antara lain disebabkan oleh kemajuan
teknologi komputer. Analisis DCF diterapkan dalam penilaian real properti,
bisnis dan aktiva tidak berwujud; dalam analisis investasi; dan sebagai
prosedur akuntansi untuk mengestimasi nilai dalam penggunaan. Penggunaan
analisis DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti
investasi dan bisnis dan sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penjamin
emisi, penasehat dan pengelola keuangan, dan manajer portofolio investasi.

1.2 Penilaian DCF seperti penilaian berdasarkan pendapatan lainnya, didasarkan
pada analisis data historis dan asumsi mengenai kondisi pasar di masa yang
akan datang terhadap penawaran (supply), permintaan (demand),
pendapatan, biaya, dan potensi resiko. Asumsi ini mempertimbangkan
kemampuan penghasilan dari properti atau usaha di mana pendapatan dan
pengeluarannya diproyeksikan.

1.3 Tujuan dari PPPI ini adalah untuk menjelaskan KPUP, pedoman praktek yang
terbaik dan ukuran uji tuntas (due diligence) yang perlu diikuti Penilai dalam
penggunaan analisis DCF untuk penilaian pasar dan non pasar, selain itu juga
untuk membedakan aplikasi analisis DCF dalam dua tipe penugasan penilaian
yang berbeda antara dasar penilaian pasar dan non pasar.

2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI ini diterapkan untuk penilaian pasar dan non pasar yang dilakukan
dengan menggunakan analisis DCF dan juga menjelaskan struktur dan
komponen model DCF serta persyaratan laporan penilaian atas dasar analisis
DCF.

2.2 Ruang lingkup PPPI ini meliputi kewajaran dan dukungan dari asumsi yang
digunakan dalam analisis DCF. Asumsi yang dibuat dalam penilaian akan
mempengaruhi kesimpulan nilai. Dalam kaitannya dengan KEPI, semua asumsi
yang mendasari penilaian harus wajar, mungkin serta dapat dipertahankan.

3.0 Definisi
3.1 Tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk
mengkonversikan jumlah arus kas yang dikeluarkan atau diterima di masa
yang akan datang menjadi nilai kini. Secara teori, tingkat diskonto harus
merefleksikan ‘opportunity cost’ dari modal, yaitu tingkat pengembalian modal
yang dapat diperoleh atau dihasilkan apabila ditempatkan untuk penggunaan
lain dengan resiko yang sama.

3.2 Analisis Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model
keuangan yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau
usaha. Sebagai metode yang dapat diterima dalam pendekatan
pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode
baik untuk menilai properti operasional, properti dalam pengembangan atau
bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar yang berlaku
saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya
dengan properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus
kas secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor
dikurangi kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya operasional.
Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi
nilai akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode proyeksi, kemudian
didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi
modal, biaya pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk
mencapai sejumlah pendapatan bersih yang kemudian didiskonto selama
periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis,
estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode
proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan
adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan
Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.
(download click disini)