Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Rumus Umum :
 Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)


Langkah-langkah yang diperlukan:

► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use

► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana

► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)

► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan

► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya



Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)

2. Metode unit terpasang (unit inplace method)

3. Methode meter persegi (square meter method)

4. Metode Index biaya (Index method)


Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya

2. Kemunduran Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya

3. Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.


Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan

1. Kerusakan fisik


Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%


2. Kemunduran fungsional & ekonomis

Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =

% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)




The cost approach

The cost approach was formerly called the summation approach. The theory is that the value of a property can be estimated by summing the land value and the depreciated value of any improvements. The value of the improvements is often referred to by the abbreviation RCNLD (reproduction cost new less depreciation or replacement cost new less depreciation). Reproduction refers to reproducing an exact replica. Replacement cost refers to the cost of building a house or other improvement which has the same utility, but using modern design, workmanship and materials. In practice, appraisers use replacement cost and then deduct a factor for any functional disutility associated with the age of the subject property.
In most instances when the cost approach is involved, the overall methodology is a hybrid of the cost and sales comparison approaches. For example, while the replacement cost to construct a building can be determined by adding the labor, material, and other costs, land values and depreciation must be derived from an analysis of comparable data.
The cost approach is considered reliable when used on newer structures, but the method tends to become less reliable for older properties. The cost approach is often the only reliable approach when dealing with special use properties (e.g. -- public assembly, marinas).