Thursday, April 23, 2009
Metode Penilaian Mesin dan Peralatan
Metode Penilaian mesin sama dengan penilaian tanah dan bangunan. Penilaian mesin dapat ditempuh melalui 3 jenis metode penilaian, yaitu :
1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)
2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)
3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah penilaian dengan pendekatan Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan mempergunakan metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas atau langka.
1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.
Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan data pasar, khususnya di indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit daya listrik dengan kapaitas rendah serta kendaraan bermotor yang data pembandingnya mudah diperoleh.
2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin atau peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Istilah Biaya Reproduksi Baru (Cost of reproduction , new) sebenarnya kurang tepat digunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya karena mesin tidak dapat direproduksi atau dibuat ulang tetapi diganti dengan yang serupa, sehingga istilah Biaya Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih tepat dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang dirancang khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak dapoat digantikan dengan unit yang sama tetapi harus direproduksi.
Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini adalah bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak mencerminkan nilai ekonomis sesungguhnya dan nilai pasar dari mesin-mesin yang dinilai. Oleh karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan atau Owner Value, artinya nilai mesin lebih merefleksikan keuntungan ekonomis yang dihasilkan oleh mesin tersebut selama penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si pengelola. Dalam hal ini tampak sekali adanya unsur subjektivitas dalam penentuan nilainya.
3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh karena itu penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang dipergunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya.
UK valuation methods
In the United Kingdom, valuation methodology has traditionally been classified into five methods:
1. Comparable method. Used for most types of property where there is good evidence of previous sales. This is analogous to the sales comparison approach outlined above.
2. Investment/income method. Used for most commercial (and residential) property that is producing future cash flows through the letting of the property. If the current Estimated Rental Value (ERV) and the passing income are known, as well as the market-determined equivalent yield, then the property value can be determined by means of a simple model. Note that this method is really a comparison method, since the main variables are determined in the market. In standard US practice, however, the closely related capitalising of NOI is confounded with the DCF method under the general classification of the income capitalization approach (see above).
3. Accounts/profits method. Used for trading properties where evidence of rates is slight, such as hotels, restaurants and old-age homes. A three-year average of operating income (derived from the profit and loss or income statement) is capitalised using an appropriate yield. Note that since the variables used are inherent to the property and are not market-derived, therefore unless appropriate adjustments are made, the resulting value will be Value-in-Use or Investment Value, not Market Value.
4. Development/residual method. Used for properties ripe for development or redevelopment or for bare land only.
5. Contractor's/cost method. Used for only those properties not bought and sold on the market. Both the development/residual method and the contractor's/cost method would be grouped in the US under the cost approach (see above).
1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)
2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)
3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah penilaian dengan pendekatan Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan mempergunakan metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas atau langka.
1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.
Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan data pasar, khususnya di indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit daya listrik dengan kapaitas rendah serta kendaraan bermotor yang data pembandingnya mudah diperoleh.
2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin atau peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Istilah Biaya Reproduksi Baru (Cost of reproduction , new) sebenarnya kurang tepat digunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya karena mesin tidak dapat direproduksi atau dibuat ulang tetapi diganti dengan yang serupa, sehingga istilah Biaya Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih tepat dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang dirancang khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak dapoat digantikan dengan unit yang sama tetapi harus direproduksi.
Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini adalah bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak mencerminkan nilai ekonomis sesungguhnya dan nilai pasar dari mesin-mesin yang dinilai. Oleh karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan atau Owner Value, artinya nilai mesin lebih merefleksikan keuntungan ekonomis yang dihasilkan oleh mesin tersebut selama penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si pengelola. Dalam hal ini tampak sekali adanya unsur subjektivitas dalam penentuan nilainya.
3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.
Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh karena itu penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang dipergunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya.
UK valuation methods
In the United Kingdom, valuation methodology has traditionally been classified into five methods:
1. Comparable method. Used for most types of property where there is good evidence of previous sales. This is analogous to the sales comparison approach outlined above.
2. Investment/income method. Used for most commercial (and residential) property that is producing future cash flows through the letting of the property. If the current Estimated Rental Value (ERV) and the passing income are known, as well as the market-determined equivalent yield, then the property value can be determined by means of a simple model. Note that this method is really a comparison method, since the main variables are determined in the market. In standard US practice, however, the closely related capitalising of NOI is confounded with the DCF method under the general classification of the income capitalization approach (see above).
3. Accounts/profits method. Used for trading properties where evidence of rates is slight, such as hotels, restaurants and old-age homes. A three-year average of operating income (derived from the profit and loss or income statement) is capitalised using an appropriate yield. Note that since the variables used are inherent to the property and are not market-derived, therefore unless appropriate adjustments are made, the resulting value will be Value-in-Use or Investment Value, not Market Value.
4. Development/residual method. Used for properties ripe for development or redevelopment or for bare land only.
5. Contractor's/cost method. Used for only those properties not bought and sold on the market. Both the development/residual method and the contractor's/cost method would be grouped in the US under the cost approach (see above).
Labels: teori penilaian
