Apakah Pasar Real Estate Efisien? l Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana harga benar-benar merupakan cerminan dari informasi relevan yang tersedia. l Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan penjual dalam jumlah banyak yang membentuk pasar yang kompetitif. l Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang benar mengenai dinamika pasar. l Pasar real estate bukanlah pasar yang efisien l Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi produk, dan waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru membuat sangat sulit untuk memprediksi karakteristik pasar real estate secara akurat. Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat Menarik l Kondisi pasar kompetitif meliputi: Homogenitas produk Pasar bebas – sedikit kontrol dari pihak luar Peserta pasar tidak buta informasi Jumlah besar pembeli dan penjual yang secara individu tidak dapat mempengaruhi harga pasar Produknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan Perilaku Harga Pasar Real Estate l Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan harga transaksi cenderung menyimpang dari harga dasar pasar. Ketaksempurnaan meliputi: Akses pengetahuan yang tidak memadai Biaya transaksi tinggi Sedikitnya pembeli atau penjual Permintaan jangka pendek / ketakseimbangan pasokan berkaitan dengan lokai, peraturan, atau hambatan politik. Teori Lokasi l Teori Lokasi Klasik § Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari sulit tidaknya akses dari lahan ke pasar dan pengguna l Teori Lokasi Neo Klasik § Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi, bersama dengan tenaga kerja, modal dan kewirausahaan l Kurva Penawaran Sewa l Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga: § Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan biaya transportasi yang tinggi, dan cenderung untuk memilih lokasi yang dekat dengan pusat perekonomian § Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi di perkotaan, dan pembeli rela mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi yang lebih dekat. l Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan: § Ongkos transportasi l Kedekatan dengan pelanggan l Kedekatan dengan pemasok l Kedekatan dengan angkatan kerja § Permintaan lahan § Jenis barang atau jasa l Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi / rendah l Produksi barang penambah/pengurang berat badan Jenis Pasar Tempat Tinggal l Tempat tinggal l Komersial l Industrial l Pertanian l Tujuan khusus Penawaran dan Permintaan Mengapa sangat penting? Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Ø Harga Komoditas Ø Pendapatan Konsumen Ø Harga Komoditas Pesaing Ø Harapan Konsumen Ø Selera dan Kesukaan Jenis Permintaan Permintaan fisik Permintaan ekonomis Mengukur Permintaan Penjualan properti menurut kategori Sambungan listrik Survei komersial Indeks harga Variasi Permintaan Siklus tingkah laku pasar Gejala Boom and Bust Harga jangka pendek Harga jangka panjang Urutan Siklus Titik keseimbangan Perkembangan permintaan di beberapa sektor Peningkatan kepercayaan konsumen Kenaikan harga/keuntungan Pengembang merespon permintaan Investor baru berbondong masuk Friksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetat Permintaan merosot tapi penawaran tetap meningkat Beberapa proyek gagal – dan ini menular Kehilangan kepercayaan – semakin muram dan kemudian petaka terjadi! Secara perlahan kepercayaan kembali muncul Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahan l Faktor permintaan untuk perumahan : l Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari keluarga baru, pendapatan rumah tangga, dan kondisi pembiayaan kredit. l Faktor penawaran untuk perumahan : l Harga faktor produksi, faktor produktivitas, jumlah pengembang di pasar, dan kondisi kredit. Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Pasar Retail l Faktor permintaan untuk pasar retail : l Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi kredit. l Faktor penawaran untuk pasar retail : l Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah pengembang, harapan pengambang, dan kondisi kredit. Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Perkantoran l Faktor permintaan untuk perkantoran: l Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal, perkembangan firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan. l Faktor penawaran untuk perkantoran : l Sama dengan faktor penawaran pasar retail. Analisa Pasar l Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan jasa tertentu. l Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah properti. l Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi dari posisinya dalam persaingan di pasar. l Analisa pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang biaya pengelolaan gedung dan kondisi pasar untuk digunakan dalam metode pendekatan biaya. l Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti pesaing dan derajat (posisi) mereka dalam perbandingan jiika digunakan metode pendekatan perbandingan penjualan. l Analisa pasar menyediakan informasi yang digunakan untuk mengantisipasi tingkat bunga sewa guna maupun nilai sewa dari properti, aliran pendapatan di masa depan, dan tingkat diskon yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan pendapatan.