Pertanyaan :(Dari : pak dani (nurulhaqramdani@gmail.com)
salam, saya ada rencana beli rumah untuk investasi. boleh minta panduannya, apa saja yang harus saya pertimbangkan, terimakasih

Jawab:
Salam juga Pak dani, dalam memilih rumah untuk investasi, perlu kita ketahui lebih dulu kriteria rumah yang diharapkan. Tentunya pertimbangan suasana yang nyaman dan aman bila ditinggali. Kriteria rumah tentu akan berbeda dengan gedung komersial yang mengharapkan suasana yang ramai, pinggir jalan utama dsb. Sayangnya, bapak tidak menjelaskan bahwa rumah yang akan dipih apakah peruntukan rumah saja atau berharap rumah tersebut kemungkinan menjadi tempat usaha. Disini saya akan menyajikan variabel yang menjadi pertimbangan dalam memilih rumah sebagai tempat tinggal (bukan rumah dengan fungsi prospek kedepan rumah dan usaha) adalah. :

- Lokasi
Faktor lokasi menjadi faktor utama dalam berinvestasi. Faktor lokasi dapat terdiri dari faktor Lingkungan, Akses, fasilitas pendukung lingkungan,dsb. Pastikan rumah mempunyai lingkungan yang nyaman, tenang dan aman. Kemudahan akses dari pusat kota atau fasilitas pendukung sangat penting; seperti kemudahan berbelanja, sekolah, transportasi, dsb.

- Zoning
Penting sekali untuk menanyakan peruntukan lahan kepada pidak dinas terkait (dapat ke tata kota setempat). Apakah lahan yang anda beli sudah sesuai dengan peruntukan? Perumahan/komersial? Berapa Koefisien Dasar Bangunan-Koefisien Lantai Bangunan?.

- Legalitas
Tanyakan kepada pihak penjual, apakah rumah tersebut dilengkapi dengan sertifikat yang jelas?, Hak milik atau Hak Guna bangunan? Adakah IMB nya? Bersengketa atau tidak?. Sebaiknya cek ulang informasi ke kantor kelurahan setempat.

- Fisik
Faktor yang berpengaruh diantaranya :
a. fisik (tentunya beli rumah, tanah sudah matang; akan tetapi bila bekas tanah sawah, perlu diwaspadai karena pemadatan yang tidak sempurna akan berpengaruh pada ketahanan bangunan. Dapat berakibat dinidng retak-2).
b. Luas, apakah bapak berharap suatu saat rumah tersebut akan dikembangkan? Kalo jawabannya “iya”. Tentu yang dipilih adalah rumah yang mempunyai lahan yang luas meski bangunan kecil, daripada bangunan yang luas, dengan lahan terbatas.
c. Bentuk, bentuk rumah akan dipengaruhi bentuk lahan. 1. Rumah dengan posisi memanjang ke dalam, akan lebih nyaman dan banyak disukai jika dibandingkan dengan rumah yang lebar depan lebih besar. 2. posisi hoek akan sangat baik karena mempunyai alternatif atas muka bangunan. 3. Jangan memilih bangunan yang “tusuk sate” meski harga jauh lebih murah.

- Bangunan
Cermati bangunan yang sudah berdiri didaerah tersebut, perhatikah kualitas material. Bila belum paham dengan material, coba tanya jawab dengan orang yang tinggal didaerah tersebut atau sangat perlu jika tanya ke pekerja bangunan yang sedang kerjakan bangunan (untuk perumahan yang underconstruction),

- Harga
Bandingkan harga rumah yang bapak pilih dengan rumah di perumahan sekelas lain. Pertimbangkan semua variabel diatas. Bisa juga bandingkan dengan harga rumah second, Baru tentukan pilihan apakah bapak berkeinginan membeli rumah baru atau second?.

Semoga pertimbangan di atas dapat memberikan masukan yang berarti. Selamat berinvestasi...

Untuk mengidentifikasi dan memperkirakan trend ekonomi, perlu mempelajari:
Perubahan ekonomi yang terjadi
Arah perubahan tersebut
Besarnya perubahan
Pengaruh perubahan
Penyebab terjadinya perubahan


Trend ekonomi yang perlu diperhatikan:
Trend ekonomi internasional à dalam ekonomi global, kesejahteraan ekonomi suatu negara dapat secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi negara lain.
Trend ekonomi national dan regional à Keadaan ekonomi nasional merupakan hal yang mendasar bagi penilaian properti apapun. (Dana untuk dipinjamkan, pasar uang, tingkat suku bunga, permintaan pasar). Sejauh mana trend ini perlu diperhatikan bergantung pada jenis dan besarnya properti yang dinilai.
Pertimbangan-pertimbangan pasar lokal à Untuk dapat mengerti bagaimana trend ekonomi nasional bahkan internasional dapat mempengaruhi suatu properti, penilai perlu mempelajari bagaimana lingkungan setempat di mana properti berada meresponi trend ini. Ekonomi regional mempengaruhi kondisi pasar lokal, namun pasar lokal tidak selalu mempengaruhi pasar regional. Trend lokal lebih mempengaruhi nilai properti secara langsung.
Trend yang mempengaruhi tanah pedesaan à Penilai tanah pedesaan perlu mengerti hubungan ekonomi pedesaan lokal, dasar ekonomi regional (bersifat pertanian, pemindahan barang ke tempat lain, atau rekreasi), dan ekonomi nasional serta perubahan penggunaan tanah daerah kota dan pinggiran di pedesaan. (Dalam membandingkan properti, perhatikan sekelilingnya, misalnya di sekitar daerah pertanian, pertambangan, pengeboran, rekreasi, iklim)

Apakah Pasar Real Estate Efisien? l Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana harga benar-benar merupakan cerminan dari informasi relevan yang tersedia. l Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan penjual dalam jumlah banyak yang membentuk pasar yang kompetitif. l Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang benar mengenai dinamika pasar. l Pasar real estate bukanlah pasar yang efisien l Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi produk, dan waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru membuat sangat sulit untuk memprediksi karakteristik pasar real estate secara akurat. Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat Menarik l Kondisi pasar kompetitif meliputi: Homogenitas produk Pasar bebas – sedikit kontrol dari pihak luar Peserta pasar tidak buta informasi Jumlah besar pembeli dan penjual yang secara individu tidak dapat mempengaruhi harga pasar Produknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan Perilaku Harga Pasar Real Estate l Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan harga transaksi cenderung menyimpang dari harga dasar pasar. Ketaksempurnaan meliputi: Akses pengetahuan yang tidak memadai Biaya transaksi tinggi Sedikitnya pembeli atau penjual Permintaan jangka pendek / ketakseimbangan pasokan berkaitan dengan lokai, peraturan, atau hambatan politik. Teori Lokasi l Teori Lokasi Klasik § Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari sulit tidaknya akses dari lahan ke pasar dan pengguna l Teori Lokasi Neo Klasik § Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi, bersama dengan tenaga kerja, modal dan kewirausahaan l Kurva Penawaran Sewa l Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga: § Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan biaya transportasi yang tinggi, dan cenderung untuk memilih lokasi yang dekat dengan pusat perekonomian § Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi di perkotaan, dan pembeli rela mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi yang lebih dekat. l Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan: § Ongkos transportasi l Kedekatan dengan pelanggan l Kedekatan dengan pemasok l Kedekatan dengan angkatan kerja § Permintaan lahan § Jenis barang atau jasa l Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi / rendah l Produksi barang penambah/pengurang berat badan Jenis Pasar Tempat Tinggal l Tempat tinggal l Komersial l Industrial l Pertanian l Tujuan khusus Penawaran dan Permintaan Mengapa sangat penting? Faktor yang Mempengaruhi Permintaan Ø Harga Komoditas Ø Pendapatan Konsumen Ø Harga Komoditas Pesaing Ø Harapan Konsumen Ø Selera dan Kesukaan Jenis Permintaan Permintaan fisik Permintaan ekonomis Mengukur Permintaan Penjualan properti menurut kategori Sambungan listrik Survei komersial Indeks harga Variasi Permintaan Siklus tingkah laku pasar Gejala Boom and Bust Harga jangka pendek Harga jangka panjang Urutan Siklus Titik keseimbangan Perkembangan permintaan di beberapa sektor Peningkatan kepercayaan konsumen Kenaikan harga/keuntungan Pengembang merespon permintaan Investor baru berbondong masuk Friksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetat Permintaan merosot tapi penawaran tetap meningkat Beberapa proyek gagal – dan ini menular Kehilangan kepercayaan – semakin muram dan kemudian petaka terjadi! Secara perlahan kepercayaan kembali muncul Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahan l Faktor permintaan untuk perumahan : l Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari keluarga baru, pendapatan rumah tangga, dan kondisi pembiayaan kredit. l Faktor penawaran untuk perumahan : l Harga faktor produksi, faktor produktivitas, jumlah pengembang di pasar, dan kondisi kredit. Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Pasar Retail l Faktor permintaan untuk pasar retail : l Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi kredit. l Faktor penawaran untuk pasar retail : l Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah pengembang, harapan pengambang, dan kondisi kredit. Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Perkantoran l Faktor permintaan untuk perkantoran: l Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal, perkembangan firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan. l Faktor penawaran untuk perkantoran : l Sama dengan faktor penawaran pasar retail. Analisa Pasar l Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan jasa tertentu. l Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah properti. l Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi dari posisinya dalam persaingan di pasar. l Analisa pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang biaya pengelolaan gedung dan kondisi pasar untuk digunakan dalam metode pendekatan biaya. l Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti pesaing dan derajat (posisi) mereka dalam perbandingan jiika digunakan metode pendekatan perbandingan penjualan. l Analisa pasar menyediakan informasi yang digunakan untuk mengantisipasi tingkat bunga sewa guna maupun nilai sewa dari properti, aliran pendapatan di masa depan, dan tingkat diskon yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan pendapatan.

Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) mempunyai 5 daerah tingkat II dengan 1 kota yaitu Yogyakarta dan 4 kabupaten yaitu Sleman, Bantul, Gunung Kidul, dan Kulon Progo. Masing-masing daerah memiliki keunikan dan potensi tersendiri seperti kota Yogyakarta yang merupakan kota pelajar, budaya, dan pariwisata sedangkan Kabupaten Sleman dengan kondisi tanahnya yang sangat subur sehingga menjadikan Sleman sebagai lumbung padi propinsi DIY. Dengan demikian sektor ekonomi masing-masing daerah ditunjang oleh perekonomian daerah lainnya.
Untuk melayani kebutuhan masyarakat yang telah mulai berubah pada saat ini telah beroperasi banyak pusat perbelanjaan di Yogyakarta. Pusat Perbelanjaan yang pertama kali adalah Matahari Malioboro berdiri pada tahun 1988 yang mempunyai luas bangunan sekitar + 4.722 m². Kemudian disusul dengan berdirinya Gardena Department Store pada tahun 1990 dengan luas bangunan + 4.676 m². Pasokan selanjutnya berasal dari Ramai Mall tahun 1991 dengan luas bangunan + 4.200 m². Pada tahun 1992 beroperasi Malioboro Mall dengan luas + 7.325 m², pada tahun 1992 juga beroperasi Rimo (Stock Well) dengan luas + 3.250 m². Ramayana dan Galleria Mall mulai beroperasi tahun 1993 dengan luas + 6500 m² dan + 5350 m². Beringharjo Centre berdiri tahun 1995 dengan luas + 10.156 m². Dan pada tahun 2002 beroperasi Hero dengan luas ruangan + 2.100 m² menjadikan pasokan kumulatif sebesar + 48.279 m². Pada tahun 2004, berdiri Jogjatronik mall yang terletak di jalan Brigjend. Katamso. Pada tahun 2006 di bangun Ambarukmo Plaza dan saphir square yang berlokasi di Jalan Solo Yogyakarta sehingga akan menambah pasokan ritel di DIY.
Trend pusat perbelanjaan yang dikembangkan saat ini didominasi oleh mall dibandingkan dengan trade centre. Pusat perbelanjaan tipe ini umumnya dipasarkan secara sewa jangka menengah (2- 5 tahun) maupun panjang (10 – 25 tahun). Umumnya ukuran luas lantai mall yang dipasarkan umumnya berukuran 20 m² – 100 m² akan tetapi untuk menarik tenant dibutuhkan anchor tenant yang menyewa lebih dari 1.000 m². Pusat perbelanjaan yang telah berdiri sebelumnya yaitu Malioboro mall dan Galleria mall menyewakan space-nya dalam kisaran Rp. 200.000,- – Rp. 300.000,-/m²/bulan. Sedangkan Ambarrukmo Plaza yang berlokasi di jalan Solo telah dibuka dengan konsep sewa memasang tarif yang cenderung lebih rendah dengan rata-rata harga sewa Rp. 90.000,- sampai dengan Rp. 275.000,-/m²/bulan. Dengan melihat kondisi mall yang telah berdiri sebelumnya dalam kondisi waiting list untuk tenan baru, maka Ambarrukmo Plaza optimist mampu meraih pangsa pasar yang besar di Yogyakarta karena terletak di lokasi yang strategis yang merupakan jalur utama dari Yogyakarta menuju Solo serta terletak di area bisnis dan belanja jalan Solo.
Sejak pre-opening 5 maret 2006, untuk memfasilitasi anchor tennant Carrefour, sampai dengan sekarang, Ambarrukmo plaza telah mencapai tingkat hunian lebih dari 89%. Tingkat hunian Ambarrukmo Plaza saat sekarang sudah mencapai 93%. Optimis bahwa dengan kondisi pasar property di yogyakarta serta pertimbangan potensi kompetitor yang ada, Ambarrukmo Plaza masih dapat mencapai tingkat hunian diatas 90% pada beberapa tahun mendatang.

Filed under: Economics, Macro Economics, Republik Indonesia — Prasetyo Djoko Sasongko @ 7:18 am Tags: Menko Ekuin
February 23, 2009

Pemerintah pada hari Kamis lalu telah merevisi target pertumbuhan nasional untuk tahun ini. Kepala Kebijakan Fiskal Departemen Keuangan, Anggito Abimanyu yang dikutip oleh The Jakarta Globe mengatakan, Depkeu memperkirakan pertumbuhan ekonomi akan mengalami perlambatan dari 4,7% menjadi 4,2%. Sebelumnya, DPR mensahkan pertumbuhan ekonomi tahun ini yang telah ditetapkan d APBN sebesar 6%.
“Krisis global telah berkembang dengan sangat cepat dan memaksa tiap-tiap negara untuk merespon situasi tersebut,” kata Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati di depan Komisi Anggaran DPR. “Perubahan indikator perekonomian seperti target pertumbuhan yang lebih rendah, nilai tukar Rupiah dan harga minyak mentah akan mempengaruhi anggaran tahun ini,” kata Sri Mulyani.
Sri Mulyani mengatakan, untuk mengantisipasi dampak dari krisis, maka pemerintah harus mengambil langkah-langkah, termasuk penyesuaian anggaran negara dan penambahan stimulus fiskal. Dalam revisi anggaran tersebut, nilai tukar Rupiah terhadap Dollar menjadi Rp11.000, naik dari asumsi awal yang dipatok sebesar Rp9.400 dan harga minyak mentah diturunkan menjadi $45 per barrel, dari proyeksi awal $80.
Penerimaan negara diturunkan dari asumsi awal Rp985.7 triliun ($83,78 milyar) menjadi Rp853 triliun. Penurunan sebesar Rp132 triliun disebabkan karena turunnya penerimaan dari pajak minyak dan gas. Penerimaan dari sektor pajak diperkirakan akan turun sebesar 8,11% menjadi Rp666,9 triliun dan penerimaan sektor migas akan turun menjadi Rp92 triliun dari Rp162,1 triliun sebagai akibat turunnya harga minyak mentah di pasaran.
Defisit anggaran juga diperkirakan akan naik dari Rp78 triliun menjadi Rp129,5 triliun, setara dengan 2,5% dari Penerimaan Domestik Bruto (PDB). Sebelumnya, defisit anggaran diperkirakan 1% PDB atau setara dengan Rp51,3 triliun. Naiknya nilai stimulus yang akan diberikan oleh pemerintah, yaitu sebesar Rp71,3 triliun akan meningkatkan defisit anggaran.
Pasal khusus dalam UU Anggaran 2009 mengijinkan pemerintah untuk melakukan penyesuaian untuk keadaan darurat tanpa harus melalui rapat pleno yang biasanya memakan waktu selama mingguan hingga bulanan. Pemerintah mengajukan pasal khusus tersebut sebagai upaya untuk menjaga perekonomian secara keseluruhan.
Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional, Paskah Suzetta mengatakan, sesuai dengan UU APBN, DPR memiliki waktu sampai dengan hari Selasa untuk mengambil keputusan mengenai perubahan anggaran tersebut. Sementara itu, Gubernur Bank Indonesia, Boediono pada hari Kamis lalu mengatakan, perekonomian Indonesia tahun ini diperkirakan akan tumbuh sebesar 4-5% sebagai pengaruh dari turunnya permintaan atas komoditas ekspor. Boediono memperkirakan, nilai tukar Rupiah juga akan menguat ke level 11.000 terhadap Dolar Amerika pada akhir tahun ini.
BI dalam laporannya pada hari Senin lalu mengatakan, menurunnya permintaan dalam negeri akan membantu inflasi tahun turun sampai dengan pertengahan tahun 2010.Tingkat inflasi tahunan pada bulan Januari lalu menurun menjadi 9,17% dari 11,06% pada bulan Desember, atau yang terendah sejak bulan April tahun lalu saat inflasi mencapai 8,96%. Bank Indonesia memperkirakan, inflasi tahunan akan menurun ke kisaran 5%-7%.
Source: www.ekon.go.id

Oleh : Hamid Yusuf
MEMANASNYA isu Bank Lippo dalam konteks laporan keuangan ganda akhir-akhir ini telah mengambil perhatian yang cukup luas di masyarakat. Isu tersebut dipicu terbitnya laporan keuangan Bank Lippo per tanggal 30 September 2002 yang telah dipublikasikan dalam dua laporan yang berbeda.
SALAH satu perbedaan yang prinsip dari kedua laporan keuangan tersebut adalah terjadinya penuruan nilai aset yang diambil alih (AYDA). Pada laporan yang dipublikasikan 28 November 2002, nilai AYDA sebesar Rp 2,393 trilyun. Sementara pada laporan yang disampaikan ke Bursa Efek Jakarta (BEJ) pada tanggal 27 Desember 2002 nilai AYDA Bank Lippo terjadi penurunan menjadi Rp 1,420 trilyun. Perubahan ini memberikan konsekuensi terhadap tingkat kesehatan bank yang diukur dari rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR), yang sebelumnya 24,72 persen menurun menjadi 4,23 persen. Nilai AYDA yang tercantum di Laporan Keuangan itu merupakan fokus dalam masalah ini dan merupakan hasil suatu penilaian aset oleh lembaga penilai.
AYDA pada umumnya adalah aset jaminan menurut UU Perbankan No 10 Tahun 1998, aset tersebut dapat diperoleh dari membeli sebagian atau seluruh agunan, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan apabila debitor tidak memenuhi kewajibannya kepada bank. Aset yang diambil alih ini wajib dicairkan secepatnya atau dalam jangka waktu satu tahun.
Fenomena "Nilai" dalam konteks AYDA di atas, memberikan kontribusi yang relevan terhadap pembentukan total aktiva (asset) dan CAR. Sehingga, bila dalam jangka waktu tertentu dilakukan beberapa kali penilaian dan pelaksanaan penilaiannya juga tidak dipahami dalam persepsi yang sama, maka indikasi nilai yang muncul dapat saling berbeda atau setidaknya terjadi hasil penilaian yang jauh berbeda di antara penilaian awal sewaktu AYDA diambil dengan penilaian ulang pada waktu berikutnya.
Dalam hal ini, setidaknya terdapat beberapa pola pikir yang mendasari penilaian aset atau properti yang ditujukan untuk keperluan perbankan. Terutama dalam melihat posisi aset yang dinilai dapat berupa, (a) aset jaminan, (b) aset sitaan yang dibukukan sebagai aset yang diambil alih, atau (c) aset itu untuk dijual atau dilelang
Persepsi penilaian
Pelaksanaan pekerjaan penilaian yang dilakukan oleh seorang penilai tidak identik dengan pemahaman seolah-olah nilai yang dihasilkan memiliki besar dan tingkatan yang sama untuk semua keperluan. Pada penilaian AYDA pada suatu bank ada dua faktor yang melatarbelakangi munculnya nilai yang berbeda. Pertama, nilai pada posisi pengalihan awal. Nilai yang dicantumkan bisa didasarkan dari hasil suatu penilaian yang menggunakan basis penilaiannya ’Nilai Pasar’. Atau, bisa juga manajemen bank menggunakan angka berdasarkan nilai agunan yang dilakukan penilai internal bank pada waktu pengikatan. Kedua, nilai pada posisi hendak dijual, pihak bank biasanya melakukan penilaian ulang dan penilaian ini lebih terkait pada tujuan untuk menentukan harga dasar jual/lelang.
Idealnya, seorang penilai harus memahami kepentingan suatu penilaian sebagai sesuatu yang memiliki dampak terhadap kepentingan masyarakat. Sebaliknya, pemberi tugas atau pemakai jasa penilaian juga harus memahami hal tersebut dan lebih jauh harus mengetahui secara yakin kepentingan diterbitkannya suatu nilai. Karena itu, dalam lingkup pelaksanaan tugas penilaian (scope of work), hal yang paling mendasar untuk diketahui pada tahap awal adalah; maksud dan tujuan penilaian. Dengan mengetahui jenis dan kategori aset yang menjadi objek penilaian, maka dapat ditentukan basis/dasar nilai (jenis nilai) yang hendak diterbitkan.
Secara garis besar, penilaian mengarah kepada dua tujuan utama, meliputi; penilaian untuk laporan keuangan (financial reporting) dan penilaian untuk ditujukan kepada jaminan pelunasan utang (lending purposes). Kedua peruntukan penilaian ini telah mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), yang merupakan standar yang diadopsi dari IVS (International Valuation Standards). Perbedaan yang cukup prinsip dari kedua peruntukan tersebut adalah pemahaman kedudukan aset sebagai bagian dari aset perusahaan di satu sisi dan aset sebagai jaminan di sisi lain.
Aset sebagai jaminan dalam suatu penilaian, diharapkan dapat memberikan pertimbangan atau laporan kepada lembaga pemberi pinjaman (kreditor) yang menyediakan dana pinjaman dalam rangka menjamin keamanan dana pinjaman. SPI menetapkan basis nilai yang digunakan adalah nilai pasar (market value). Penilaian yang diperuntukan untuk laporan keuangan, aset dapat dilihat dari kedudukannya di laporan keuangan. Kedudukan aset dapat dilihat sebagai aset operasional perusahaan dan aset nonoperasional yang tidak terkait pada kegiatan usaha perusahaan. Basis nilai yang diisyaratkan oleh SPI dapat menghasilkan nilai pasar (market value). Dapat juga menghasilkan nilai selain nilai pasar (non market value).
Basis nilai yang termasuk dalam kategori selain nilai pasar, antara lain nilai jual paksa (forced sale value/liquidation value), Nilai Realisasi Bersih (Net Realiseble Value), Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (market value for the existing use), dan beberapa lainnya.
Dengan pemahaman di atas, aset jaminan yang diambil alih (AYDA) pada suatu bank dapat dikategorikan pada aset nonoperasional (aktiva lain-lain) yang tidak terkait kepada usaha inti bank bersangkutan (core business), di mana indikasi itu terlihat dari posisi pencatatan yang ada di neraca. Hal ini berbeda bila proses penjaminan masih aktif dan berlangsung di antara debitor dan kreditor, sehingga nilai yang dihasilkan dari suatu proses penilaian dapat diartikan untuk keperluan jaminan.
Pada kepentingan lebih luas, jaminan yang harus dicairkan karena hukum, dapat diteruskan untuk dijual secara langsung maupun secara lelang. Untuk keperluan penjualan aset (asset disposal), pada umumnya pasar lebih sering menggunakan basis nilainya dengan Nilai Jual Paksa (nilai likuidasi), karena perilaku penjualan atas aset di batasi waktu tertentu dan terkadang pembeli maupun penjual berdiri pada kedudukan yang terpaksa.
Penilaian AYDA
Apakah perlu dan penting untuk mengetahui peruntukan penilaian (tujuan penilaian) dalam hubungannya dengan AYDA? Bagi seorang penilai, hal ini sangat perlu dan berarti.
Salah satu "kasus" yang menarik untuk dijadikan pelajaran dalam konteks AYDA yang terakhir ini adalah AYDA Bank Lippo. Persepsi yang beraneka ragam dari masyarakat, pemerhati, maupun dari yang berkepentingan terhadap permasalahan Bank Lippo, secara langsung-terlepas dari laporan keuangan ganda yang diterbitkan telah menyimpulkan bahwa nilai AYDA dari beberapa kali hasil penilaian yang dikeluarkan dapat ditafsirkan keliru. Naik turunnya nilai suatu aset seharusnya dapat dipahami sebagai hal yang wajar bila parameter penilaian (lingkup penugasan penilaian) yang dilakukan berbeda-beda.
Sebaliknya, pada parameter yang sama, seharusnya perubahan nilai, sesuatu yang tidak signifikan bila kondisi pasar mendekati stabil kalau bukan pada posisi yang cukup stabil. Artinya, penilaian yang dilakukan secara berulang pada basis nilai dan jumlah aset yang sama, sepatutnya besaran nilai yang dihasilkan lebih kurang sama.
Pada umumnya aset jaminan yang diikat oleh bank melalui pengikatan Hak Pertanggungan pada properti, seperti tanah dan bangunan mengacu kepada penilaian yang diperuntukan untuk keperluan jaminan. Sementara pada aset yang diambil alih, seperti yang disebutkan di atas dinilai dengan mengacu kepada penilaian untuk peruntukan laporan keuangan.
Oleh karena itu, pada uraian sebelumnya disebutkan posisi AYDA tercatat di neraca sebagai aktiva lain-lain yang berarti aset nonoperasional, maka bila tujuan penilaian untuk kepentingan laporan keuangan seharusnya permasalahan ini dipahami betul oleh pihak perbankan selaku pemberi tugas.
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 31 mengisyaratkan, bahwasanya agunan kredit yang diambil alih diakui sebesar nilai bersih yang dapat direalisasi. Yaitu, nilai wajar agunan setelah dikurangi estimasi biaya pelepasan. Dalam pemahaman penilaian sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI). Apa yang dimaksud PSAK tersebut, bahwasanya basis atau dasar nilai yang dapat digunakan sama adalah Nilai Realisasi Bersih/NRB (Net Realisable Value). Dengan demikian, nilai AYDA dalam awal pencatatannya seharusnya telah menggunakan NRB sebagai dasar penilaian.
Dari pemahaman di atas, bila ada suatu informasi yang tidak terungkap dalam lingkup penugasan penilaian, pada gilirannya menghasilkan sesuatu yang keliru. Apalagi bila mengacu ke SPI untuk tujuan laporan keuangan, yang telah memberikan peluang dapat menggunakan basis penilaian dengan Nilai Pasar atau nilai selain Nilai Pasar, seperti Nilai Realisasi Bersir (NRB).
Nilai Realisasi Bersih dapat diartikan perkiraan harga jual suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian. Sedangkan nilai pasar, biasanya merupakan jumlah kotor, atau lebih tepat, nilai nominal (face value) sebelum dikurangi biaya penjualan.
Terlepas dari nilai yang dihasilkan, penilaian atas AYDA untuk tujuan dijual dan secara bersamaan nilainya dimasukkan ke neraca, dalam hubungannya dengan praktik penilaian menjadi hal yang baru, dan memungkinkan ada pihak yang keliru memahami dan melihat persoalan ini secara proporsional. Tetapi, konsistensi penggunaan dasar nilai yang tepat dari dua kepentingan tersebut bila menggunakan NRB sebagai acuan, menurut penulis sebagai sesuatu yang dapat dibenarkan. Cuma, untuk program penjualan aset yang dibatasi persyaratan tertentu, seharusnya NRB tersebut disesuaikan basis nilai yang lain seperti Nilai Realisasi Bersih Terbatas (NRBT).
Permasalahan AYDA seperti "yang terjadi pada laporan keuangan"kasus" Bank Lippo, seharusnya menjadi pelajaran profesional semua pihak berkepentingan.
Tanggung jawab profesional, penilai maupun pengguna jasa untuk saling terbuka dan sepakat terhadap lingkup penugasan yang hendak dilaksanakan, sehingga tidak menghasilkan kerugian bagi publik.

Hamid Yusuf Penilai Senior dan Pengurus Masyarakat Profesional Penilai Indonesia (MAPPI) Pusat

Sumber : www2.kompas.com/kompas-cetak/0303/14/finansial/180961.htm

Jum'at, 18 April 2008
TEMPO Interaktif, Jakarta:Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) menilai aset negara seharusnya dinilai oleh penilai independen. Ketua Umum MAPPI, Hamid Yusuf, mengatakan penilai independen itu mutlak diperlukan untuk memberikan gambaran yang lebih tepat dan benar. Tapi masalahnya hingga kini Indonesia belum memiliki payung hukum tentang jasa penilai. Regulasi tentang jasa penilai saat ini baru sebatas Keputusan Menteri Keuangan No 57 tahun 1996 tentang jasa penilaian. Karena itu rancangan undang-undang tentang penilaian yang masih dalam proses penyusunan dapat segera diselesaikan. Dengan adanya jasa penilai independen ini, penilaian aset negara dapat lebih dilakuakn secara transparan . “Sayang sekali kalau terus ada aset-aset negara yang hilang entah kenapa,” kata Hamid. Saat ini penilai pemerintah tersebar di beberapa instansi seperti direktorat jenderal pajak, direktorat jenderal kekayaan negara, dan instansi di bawah pemerintahan daerah. Penilai lainnya adalah Badan Pertanahan Nasional, Badan Pemeriksaan Keuangan, dan Komisi Pemberantas Korupsi. (http://www.tempointeraktif.com/hg/ekbis/2008/04/18/brk,20080418-121591,id.html)

Aparat Pemerintah Sendiri Tidak Peduli dengan Pencatatan Aset Negara
08-11-07
(www.els.bappenas.go.id)

Jakarta, Kompas - Upaya penetapan nilai yang wajar atas aset negara terhambat minimnya acuan yang seharusnya bisa menggunakan aset sejenis sebagai pembanding. Proses penilaian aset menjadi lambat karena tim penilai harus mencari nilai yang wajar hingga ke notaris, yang belum tentu dijamin kebenarannya.

"Misalnya ada sebidang tanah yang akan dinilai ulang, namun kami tidak menemukan tanah lain di sekitar situ. Otomatis, kami tidak memiliki acuan dalam menetapkan nilai tanahnya. Akibatnya, kami harus menghitung secara hati-hati," ujar Direktur Penilaian Kekayaan Negara Departemen Keuangan Iwan Hindawan Dadi di Jakarta, Rabu (7/11), sesudah menghadiri pembukaan Rapat Kerja Nasional Ditjen Kekayaan Negara oleh Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati.
Menurut Iwan, pihaknya tengah merintis induk data yang memuat harga barang berbasis wilayah. Data ini digunakan sebagai acuan bagi siapa pun untuk menetapkan nilai pasar atau nilai terwajar untuk sebuah barang.

"Setiap daerah bisa memiliki standar harga berlainan. Namun, dengan adanya data induk, kami memiliki acuan jelas," ujarnya. Dirjen Kekayaan Negara Hadiyanto mengatakan, kendala lain yang dihadapi ialah rendahnya kepedulian
aparat pemerintah dalam mencatat kekayaan negara di institusinya. Itu terbukti dari sekitar 22.000 satuan kerja (dulu pemimpin proyek) yang belum banyak melaksanakan sistem pencatatan barang milik negara secara tepat. "Kami masih perlu sosialisasi ke kementerian lebih luas," katanya.

Baru Delapan Lembaga

Hingga 6 November 2007, Ditjen Kekayaan Negara telah menilai ulang aset negara yang ada di delapan kementerian dan lembaga, yakni Depkeu, Perpustakaan Nasional, Arsip Nasional, Kementerian Negara Lingkungan Hidup, Kementerian Negara Pemberdayaan Perempuan, Kementerian Negara Pendayagunaan Aparatur Negara, Mahkamah Konstitusi, dan Departemen Agama. Nilai awal aset delapan lembaga itu mencapai Rp 2,15 triliun. Setelah penilaian ulang menjadi Rp 14,46 triliun.

"Posisi sekarang, berdasarkan laporan inventarisasi kementerian dan lembaga nondepartemen per semester I-2007, nilai aset pemerintah mencapai Rp 370 triliun. Jika dilakukan penilaian dan terjadi peningkatan nilai empat kali lipat, maka nilai wajarnya menjadi Rp 1.400 triliun," kata Hadiyanto.

Menkeu Sri Mulyani mengultimatum Dirjen Kekayaan Negara untuk menyelesaikan penilaian aset negara
pada akhir 2008. "Ini janji Dirjen yang saya tagih. Jika tidak, laporan keuangan Ditjen Kekayaan Negara akan mendapat penilaian disclaimer lagi dari BPK," ujarnya. (OIN)

How to Become a Real Estate Appraiser 2


Tips

- Prepare to work for little or no money for a while. Having your trainee license only gives you the right to obtain your normal license, which may take a while.
- Have money to support yourself while you have your trainee license.
- Having a second job is a good idea. Many trainee appraisers (and sometimes even experienced appraisers) may have to take a second job to make ends meet in the lean times.
- Don't quit. Work everyday on getting your regular license. If your supervising appraiser doesn't give you any work, find another supervising appraiser.



Comp Checks

After you become a Real Estate Appraiser, you should try to not give into providing "comp checks". This may not make everyone happy, but there are reasons for this.

One reason should be the most obvious; Appraisers do not work for free and are not commission based.

The second reason is that Comp Checks are so heavily abused, that loan officers will call a list of Appraisers and get the highest comp check and order the Appraisal from that Appraiser even though the loan officer knows that the home is not worth the higher amount. To put it simply, this is considered to be mortgage fraud.

The third reason is that most loan officers will not order an appraisal unless they know that the Appraisal will hit the value they need in order to close the loan. Ordering a comp check is another way for them to see if it will hit the value needed. According to Appraisal standards, Appraisers are restricted from performing valuation services with an agreement for a predetermined outcome. I.e..needed value. In most cases a Appraiser knows that if the comp check comes within the value range that is needed for the loan officer to close the loan, then an appraisal will be ordered. This adds pressure to the process from the very beggining, which is bad. Appraisers are supposed to be un-biased, that is after all our job. If the comp check is not within a range, typically a loan officer will not order the appraisal. So what were to happen if a Appraiser eccepted an order if the comp check came within range? Well, most comp checks come with the assumption (on the part of the loan officer) that it will make value no matter what. This assumption is usually placed on the order form and by accepting an assignment as such is breaking Appraisal standards and our Appraisers will not do so under any circumstance.

The fourth reason is that giving any type of value, even a range of values is considered an Appraisal. This means that the comp check would have to meet all the appraisal standards required. Meeting those standards required a considerable amount of extra work that is not typically excercised by the typical Appraiser that performs comp checks. (source : http://www.wikihow.com/Become-a-Real-Estate-Appraiser)

Patut diketahui, terhitung 18 Januari 2008 Menteri Keuangan mengeluarkan peraturan baru, yaitu Peraturan Menkeu Nomor 02/PMK.06/2008 mengenai Penilaian Barang Milik Negara. Peraturan ini dimaksudkan untuk memberi kepastian menyangkut nilai Barang Milik Negara (BMN).

Yang dimaksud Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Penilaian ini dilakukan untuk mengetahui nilai wajar dari Barang Milik Negara tersebut.

Apabila dilihat kategorinya, Barang Milik Negara terdiri dari barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis. Selain itu juga berupa barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan perjanjian/kontrak, barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang-undang, atau barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap.

Pelaksanaan penilaian terhadap Barang Milik Negara dilakukan oleh Direktur Jenderal Kekayaan Negara. Tujuan penilaian ini adalah dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, pemanfaatan dan atau pemindahtanganan Barang Milik Negara.

Pemanfaatan adalah pendayagunaan Barang Milik Negara yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementrian/lembaga dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Sedangkan, yang dimaksud dengan pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan Barang Milik Negara sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara dijual, dipertukarkan, dihibahkan atau disertakan sebagai modal pemerintah.

Permohonan penilaian bisa diajukan oleh pengelola barang untuk Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Permohonan penilaian juga bisa diajukan oleh pengguna barang untuk Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Pengelola barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggungjawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan Barang Milik Negara. Sedangkan yang dimaksud dengan pengguna barang adalah pejabat pemegang kewenangan penggunaan Barang Milik Negara.

Dalam peraturan tersebut penilai terbagi dua, yaitu Penilai Internal dan Penilai Eksternal. Penilai Internal adalah Pegawai Negeri Sipil Direktorat Jebderal, lalu Penilai Eksternal boleh digunakan sebagai penilai Barang Milik Negara apabila diperintahkan oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku, tidak cukup tersedia penilai internal, atau terdapat anggaran untuk menggunakan jasa penilai eksternal.

Penilai diwajibkan bertindak secara independen dalam melakukan penilaian. Penilai tidak boleh bertindak sebagai Pejabat Penjual, Pejabat Lelang atau pembeli atas objek penilaian yang dinilainya, melaksanakan penilaian tanpa penugasan dari pejabat yang berwenang, memiliki kepentingan atas objek penilaian yang dinilainya, terpengaruh oleh pihak-pihak manapun dalam memberikan opini nilai, dan/atau memberitahukan sebagian atau seluruh hasil penilaian kepada pihak manapun kecuali atas izin pemberi tugas.

Dalam proses penilaiannya, penilai terhadap Barang Milik Negara meliputi mengidentifikasi permohonan penilaian, menentukan tujuan penilaian, mengumpulkan data awal, melakukan survei lapangan menganalisa data, menentukan pendekatan penilaian, menyimpulkan nilai dan menyusun laporan penilaian. Ketentuan mengenai standar penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip-prinsip yang berlaku umum. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah dengan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya, dan/atau pendekatan kapitalisasi pendapatan.

Pendekatan Perbandingan Data Pasar dilakukan untuk menentukan nilai dari objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Pendekatan Kalkulasi Biaya dilakukan dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis. Dan yang terakhir dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan yaitu mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.

Hasil dari penilaian adalah Laporan Penilaian yang berisi uraian objek penilaian, tujuan penilaian, tanggal survei lapangan, tanggal penilaian, hasil analisa data, pendekatan penilaian, dan kesimpulan nilai. Laporan penilaian berlaku paling lama 6 bulan sejak tanggal penilaiannya. Kecuali, penilaian dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, laporan penilaiannya berlaku sampai dilakukan penilaian ulang. (Kutipan asli dari MAPPI/Jurnal Penilai Edisi Oktober 2008)

How to Become a Real Estate Appraiser

First, check with your state's licensing board to see how you can obtain a 'trainee' license (see below for a link to your state's licensing board.) Find out the list of classes you must take to get to this first step. Then find where local or on-line schools are that give classes for your trainee license. It is possible to begin getting appraisal experience before getting a license in some states; California is one of them.
Next, work towards obtaing your trainee license. This is usually done by taking classes and passing a test, and/or having some experience in appraisal work. (Each state has their own criteria in obtaining this license - check with them).
After getting your trainee license, find an appraiser who can be your mentor. You'll need a 'supervising' appraiser to teach you the tricks of the trade and to help you with your experience hours that you'll need to complete. You may need two or more 'supervising' appraisers to help you on your journey. Work with a supervising appraiser who lives near you, as you'll have to spend time with this person in actual 'hands on' experience. Finding a supervising appraiser to help you will be the toughest part of the job, but it will be worth it. You'll need a supervisor though to sign all of your work as a trainee. You can also find a supervising appraiser before getting your trainee license, like a friend or relative who is already a working appraiser.
Get a trainee job at a real estate appraiser's office. This is one of the best ways to see if you really like appraising and to find out what appraising is all about.
Get a trainee position at a bank. Banks and savings and loans of all sizes hire trainee appraisers who have obtained their trainee licenses right off the street. Its a great way to get paid and a get education at the same time.
Network. Do what you can to work with or for other older and experienced appraisers in your area. Give them an incentive to hire you.
Find a loan broker you can work with to obtain work. Since most of our work is for a bank loan, find the people giving the loans and talk to them. A good relationship with a loan broker will go a long way.
As a trainee, your pay will be minimal until you obtain your normal license. It may take many months, but hang in there !
Get your real estate sales license even if you do not intend to work in sales. Your sales license may be needed to obtain MLS data for your appraisers, and it can't hurt. (Source :http://www.wikihow.com/Become-a-Real-Estate-Appraiser)

mas...firdaus nih yang lag bantuin BPN Pusat (Jkt)...aku lg disuruh untuk mencari model menghitung tanah pertanian. fokus dari metode ini adalah untuk tanah pertanian lahan basah (sawah) dan bukan lahan kering (biasanya perkebunan : sawit, karet, teh dll ini biasa kita hitung pakai DCF). Lalu sy jelaskan bahwa bila tanah basah (sawah) produknya antara lain padi maka nilainya tergantung dari berapa kali panen dalam satu tahun. lahan Padi yang 3 x panen biasanya nilainya lebih tinggi dari padi yang 2 kali panen.Disini pihak BPN berkesimpulan sementara bahwa dinilainya melalui income approach. saya jelaskan bahwa sepanjang ada data pasar yang tersedia maka pendekatan data pasar tersebut dapat dipakai. lalu saya coba simulasikan pendekatan pendapatan melalui metode direct capt. ini bisa dipakai ya?...tidak melanggar SPI 2007?...Karena saya pernah diskusi dengan mantan bos saya gak apa2 dipake namun hati2 dalam penentuan tingkat kapitalisasinya serta data2 penunjangnya apakah sesuai data pasar. Saya coba masukkan ilustrasi penilainnya sbb :

1.Pendapatan kotor potensial (3 kali panen) dengan luas tanah 1 ha
Pendapatan 1 x panen Faktor (cuaca) Pendapatan per tahun
Rp.15.805.600 3 3 x Rp.15.805.600 = Rp.47.416.800
2.Faktor loss 10% X Rp.47.416.800 = Rp.4.741.680
(estimasi 10%)
3 Pendapatan kotor efektif (1) - (2) = Rp.47.416.800 - Rp.4.741.680 = Rp.42.675.120

4.Biaya-biaya Biaya 1 x panen
Rp.5.934.500 3 3 x Rp.5.934.500 = Rp.17.803.500


5.Pendapatan bersih (3) - (4) = Rp.42.675.120 - Rp17.803.500 = Rp.24.871.620


6.Tingkat kapitalisasi (tanah pertanian : sawah) 10%


7.Nilai tanah pertanian Rp.24.871.620 / 10% = Rp.248.716.200 / hektar atau

248.716.200 / 10.000 = Rp.24.872 / m2

catatan : data diolah dan sesuai pasar

kalo dilihat sih harga tanahnya berdasarkan pengalaman saya masih aman.

sekalian konfirmasi untuk tanah pertanian capt ratenya berapa?

ok mas tks...ditunggu bahasannya.....

(From: This sender is DomainKeys verified"firdaus daus"


=========================

Balasan

Pak firdaus apa kabar? lama saya baru balas. maaf pak, dari luar kota.

mengenai penilaian lahan pertanian/agri, di SPI 2007 disebutkan bahwa

"Tanah di lingkungan pemukiman harus sesuai untuk pengembangan diatsnya. Dalam Properti agri, tanah merupakan elemen pokok dalam menghasilkan produksi, memiliki keragaman kapasitas dalam mendukung sejumlah komoditi tertentu atau jenis komoditi". (SPI 2007, PPPI 7. 1.4.1).

Jadi pak firdaus harus hati-hati dalam penentuan kapasitas produksi. karena pertimbangan penting juga pada aspek fisik dan lingkungan. Seperti iklim, jenis tanah, kemampuan produksi dan ketersediaan air untuk irigasi.
Dengan berbagai pertimbangan tersebut, faktor produksi apakah stabil setiap tahun? kalo tidak stabil, metode kapitalisasi langsung mungkin tidak relevan lg.

"IAS 16 merekomendasikan evaluasi periodik, yang menyatakan bahwa setiap tiga sampai lima tahun mungkin sesuai. IAS 40 memerlukan penilaian kembali setiap tahun." (SPI2007 PPPI 7.4.4).

Mengenai tingkat kalitalisasi. 10 % koq terlalu kecil yach. resiko terlalu tinggi utk lahan pertanian. baiknya kisaran 16% - 17%. Coba bapak cari harga jual dan pendapatan untuk lahan pertanian di daerah setempat, sebagai data pasar. Nanti bapak akan temukan tingkat kapitalisasi yang sesuai pasar.

Semoga bermanfaat....






Valuation of Agriculture Land

Land used for agricultural purpose shall be valued using solely the income approach to value without any allowance for urban or market influences.

The income of the property shall be determined using the capitalized average annual net cash rental of the property.

- Is the average of the annual net cash rental, excluding real estate and sales taxes, determined through an analysis of typical arm's length rental agreements collected for a five year period before the year for which the valuation is being determined for comparable agricultural land used for agricultural purposes and located in the vicinity, if practicable, of the property being valued.

- Shall be capitalized at a rate 1.5 percentage points higher than the average long-term annual effective interest rate for all new farm credit services loans for the five year period before the year for which the valuation is being determined.


Glossary-Agricultural Property

Agricultural Land: Land which is one or more of the following:

- Cropland of at least 20 gross acres.

- Ten or more gross acres of permanent crop.

- Grazing land with a minimum carrying capacity of 40 animal units, and containing an economically feasible number of units.

- Land devoted to high density use in the production of commodities.

- Land devoted to use in the processing of cotton necessary for marketing.

- Land devoted to use in the processing of grapes for marketing.

Agricultural Home Site: an allowance for residence and associated residential structures on an agricultural property (usually one acre, unless actual occupancy dictates a larger acreage used strictly for residential purposes).

Agricultural Property: Property used for agronomy, horticulture or animal husbandry, producing an agricultural crop or commodity.

Animal Unit: A unit of measure to classify grazing land according to its carrying capacity, i.e. ability of a parcel of land to graze a certain number of animal units over a period to time (usually a year-but sometimes expressed on a monthly basis) without injurious effect upon the natural vegetative cover of the land. In the State of Arizona, the following equivalent measures have been classed as one animal unit:

- One mature beef animal of 1,000 pounds
- One and one-quarter horses
- Five head of sheep
- Five head of goats
- Five head of Ratites

Crop Value: The value of the vine, tree, or plant over and above the land value. The add on value as permanent crops reach maturity or the value of the harvest from the field crop.

Fallow Land: Land capable of being farmed but due to the lack or cost of water or participation in a crop rotation program is left idle. It is value the same as irrigated lands.

Farm property Qualification: The type of crop being raised on a farmstead relates directly to the qualification for farm property. Field crops (grain, alfalfa, sugar beets, lettuce, safflower, etc.) require twenty (20) acres or more. For permanent crops (citrus, nut, grape and fruit) ten (10) acres or more are normally required.

Headquarters Land: Land used for storage and farm/ranch improvements (barns, sheds, corrals, seasonal employees housing) and valued the same as crop or grazing land.

Irrigated Land: Land cleared, leveled and ditched for the application of water and growing of plants (includes the roads, ditches, well sites, ponds, turn and skip rows as well as the cropped acres).

Non-Qualifying Rural Property: Land used for residential pleasure, development, speculative or recreational purposes, classed and valued according to its primary use.

Qualifying Agricultural Property: Land must be in active production for seven out of the last ten years prior to application as agricultural land for qualification as agricultural property. Failure to farm the property due to severe drought conditions may extend the idle period on a year-to-year basis as initiated by the cognizant assessor, and as approved by the Department of Revenue.

Qualifying Ranch Property: Natural grazing land must have a minimum annual carrying capacity of forty (40) animal units per year to qualify as ranch property.

Undeveloped Land: Raw acreage that is not used as part of farming acreage and does not meet the criteria for classification as wasteland. Value is based upon comparable properties in the locale of similar size, quality and use potential.

Unit (Annual) Carrying Capacity: That which the land will naturally support. A measurement of the animal units allowed by the State of Arizona Land Department for negotiation of grazing leases of state land.

Waste Land: Land that can not be converted to an economically beneficial use and includes such land areas as river bottoms, sand hills, rock outcroppings, sand washes and soil salinity areas. Value is based on its contribution to the farming operation. In valuing ranch or grazing property, wasteland is not segregated and value separately.



The Income Approach

The income approach is used to value commercial or industrial properties, or properties which are bought and sold by investors primarily because of their income producing potential. This approach to value depends on reliable and detailed information on the income and the costs of doing business for a particular business or enterprise. This is referred to as the "income stream" of the property. The income approach defines value as "the present worth of future benefits of owning a property." These are composed of the annual income for an estimated number of years (called the economic life of the property) plus a capital amount representing land value or land value plus some remaining worth of the improvements. This approach emphasizes investment components rather than physical components of a property.

The steps in the income approach are:

- Estimate potential gross income (PGI)
- Deduct vacancy and collection losses
- Add miscellaneous income to derive effective gross income (EGI)
- Deduct operating expenses to derive net operating income (NOI)
- Select appropriate capitalization rate and method
- Develop an estimated value

Pertanyaan :(From :Agung / eklekkom@yahoo.co.id)
Mas saya punya masalah dalam usaha, dimana usaha saya mengalai penurunan omset sampai dengan 75%. sementara modal saya dari BANK. Kami sekaran ketakutan karena kami menunggak angsuran 2 bln. Solusinya?


Jawab :
Pak agung, saya ikut prihatin dengan permasalahan bapak. Memang kita tidak menduga atas suatu suatu akan berjalan sesuai dengan rencana kita ataupun tidak.

Mengenai pinjaman bapak yang menunggak selama 2 bulan, bapak sebaiknya konsultasi dengan pihak bank pemberi kredit. Bahwa usaha bapak sedang mengalami penurunan usaha. Dengan memberikan pengertian serta meminta kebijaksanaan dari pihak bank. Biasanya bank dapat memberikan kelonggaran dengan membayar bunganya saja. Akan tetapi hal tersebut tentu tergantung ketentuan dari pihak bank. Karena tinjauan atas historical dari pembayaran bapak selama masa kredit. Apabila memang tidak ada kebijaksanaan, bapak bisa take over kredit ke bank lain. Akan tetapi ini memang agak sulit karena usaha bapak sedang menurun. Akan tetapi ada baiknya dicoba.

Apabila semua cara tersebut mengalami jalan buntu. Lebih baik bapak menjual aset jaminan bapak sendiri. Sebisa mungkin penjualan aset tersebut ditangani oleh bapak sendiri, karena aset sebagai hasil sitaan atas jaminan kredit dan dijual oleh pihak bank cenderung lebih rendah dari nilai pasar. Karena pihak bank akan mengambil sisa kredit yang belum terbayar. Dan selama aset telah memenuhi sisa kredit, pihak bank akan melepaskannya. Atau biasanya pihak bank menjualnya dengan sistem lelang. Sayang khan andai aset bapak dijual dibawah nilai pasar?

Misalkan aset bapak pada saat penilaian aset, nilai pasar diperoleh Rp. 500 jt, pihak bak akan memberikan pinjaman sekitar 60%-75% nilai pasar atau sebesar Rp. 375jt. (Maks kredit atu sebagai nilai likuidasi apabila kredit macet). Andaikan bapak kredit sebesar Rp. 300 jt, maka apabila kredit macet, pihak bank akan menjual aset bapak kisaran 375jt. Misalkan sisa kredit bapak Rp. 250jt, Maka uang yang bapak terima sebesar Rp. 375 jt – Rp. 250 jt = Rp. 125jt.

Akan tetapi bila bapak mampu menjual sendiri dengan harga Rp. 450 jt, maka Rp. 450jt – Rp. 250 jt = Rp. 200jt. Tentu lebih menguntungkan apabila bapak menjual sendiri aset tersebut. Demikian semoga bapak dapat mendapatkan solusi yang terbaik.





How To Obtain A Machine Appraisal

Machine appraisals are generally used for three areas. They are utilized by insurance companies, bank examiners and courts if a legal action is taken.

Insurance companies mainly use machine appraisals to determine the insurance coverage for the machines. Certified appraisers will be able to competently give an appraisal following strict guidelines. These appraisals can then be used for finance, insurance or other actions depending on the appraisal.

Any type of machine can be appraised though the more exotic pieces may take some time to find an appraiser. Many of those in the machine trade can be used to appraise machines for smaller companies while large companies may employ their own appraiser. There are also many consultants that can appraise your machines. Over the years there are more and more appraisers that specialize in specific types of machines, so it may take some time but you will be able to find an appraiser for your machinery.

Machine appraisal are used for buy/sell agreements, converting from C to S-Corp, loans, leases, cost segregation, insurable value, foreclosures, estate planning, divorce settlements, mergers and acquisitions, litigation support, trust planning, Sarbanes Oxley, partnership dissolution, gift estate planning, 1031 exchanges, retirement planning, FASB 141 & 142, and GASB 34.

The appraisal report will include the following; a description of the machine to be appraised, the method used to identify and quantify the machine, and the data sources used to obtain this information. Basically another appraiser would be able to follow the steps to come up with the same information. Most individuals only get one appraisal but if you should need to get more then the results should be fairly similar.

It is possible to find lists of machine appraisals online. But if you need an appraisal you can trust then you should determine if the company that holds a CMEA (certified machinery and equipment appraiser) designation. Appraisals provide by these certified companies will stand up to any type of scrutiny, no matter the circumstances. There are non-certified companies around that may offer their services for less but certified appraisers will always produce excellent results.

When getting an appraisal you will typically receive a summary appraisal report that will general estimate the value of the machine. There will be on-site inspection details in the report as will as given information for each tangible value asset. This type of report will take longer as an appraiser will need to make a visit and inspect the machinery.

A desktop appraisal report is used when an on-site inspection is not used. The customer will send a picture and description and the appraisal will be based from this information. The summary appraisal report will provide a more true value for the piece of machinery thought both are frequently used. The type of report will depend on the reason for the appraisal and the type of machinery.

Appraisal companies can be found in the phone book and online. You can also see if your insurer or financial institution uses a particular appraisal company. Be sure to check out the appraisers qualifications and always check their references. Obtaining a correct appraisal is very important for your financial future and can be disastrous if it is not done correctly.

Nomor : 0153/MAPPI/DP/III/2009

Jakarta, 27 Maret 2009

Kepada Yth.
Calon Peserta
Ujian Sertifikasi Penilai (USP)
Periode I/2009
Ditempat

Perihal Jadual Ujian Sertifikasi Penilai (USP)
Penilaian Property/Bisnis Periode I/2009

Dewan Penguji USP akan menyelenggarakan Ujian Sertifikasi Penilai dengan kualifikasi Penilai Properti dan Penilai Bisnis untuk Periode I/2009, dengan jadual sebagai berikut :




Ketentuan/ syarat peserta ujian USP :
1. Anggota MAPPI
2. Pendidikan SI
3. Melunasi Iuran anggota MAPPI
4. Melunasi Biaya Ujian
- a. Peserta Baru : Rp. 3.200.000,-
- b. Mengulang : Rp. 750.000,- per Modul
- c. Mengulang ujian lisa : Rp. 750.000,-
5. Mengisi formulir yang disediakan ( untuk peserta baru)
6. Menyerahkan pas photo terbaru ukuran 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar berwarna
7. Rekaman ijazah SI legalisir asli
8. Menyerahkan foto copy KTP yang masih berlaku
9. Dewan penguji tidak menerima pendaftaran yang tidak tepat waktu
10. Bagi anggota P (peserta) yang lulus ujian USP hanya akan memperoleh Surat Tanda Lulus dan surat tersebut tidak/belum dapat dipergunakan untuk penurusan Izin Penilai ke Departemen Keuangan sampai anggota tersebut merubah status keanggotaannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku (Anggota S)

Pembayaran ujian hanya dapat dilakukan melalui transfer ke rekening ;

BANK MANDIRI CAB MENTENG
A/c. : (hub sekretariat)
A/n. : (hub sekretariat)

Demikian kami sampaikan atas perhatian yang diberikan diucapkan terima kasih.


Informasi lebihlanjut hubungi kantor sekretariat MAPPI

DEWAN PENGUJI UJIAN SERTIFIKASI PENILAI (USP)
MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA
(MAPPI)
Jl. Raya Kalibata No. 11-12 Jakarta Selatan
Telp. (021) 794-9079, 791-81076, Fax. : (021) 794-9081
E-mail : mappi@cbn.net.id : Website : http//www.mappi.or.id
Sumber : Surat Edaran Jadual USP




Governing authorities and professional organizations
Japan
The Japanese Association of Real Estate Appraisal, established in 1965, is the only certified association and is regulated by the Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism.

Choosing A Minerals Appraiser


There are substantial differences between conventional real estate - single family residences, apartment houses, and downtown commercial office buildings - and mineral property appraisal. Mineral properties are a unique combination of geology, land, property rights, and mineral markets, possessing special attributes and characteristics that conventional real estate appraisers are normally not aware of. A mineral property is a location specific and dependent, special-purpose, limited-market property, and to properly perform an appraisal or evaluation of a mineral property and to communicate the results requires an appraiser with specialized knowledge, skills, and abilities. Acquiring the necessary geologic, mining, minerals industry, and appraisal competency is a long and arduous process, but it is absolutely essential for increasing client and third party confidence and reducing uncertainty in the results.
Questions for screening prospective minerals appraisers: Any appraiser you intend to engage for performing an appraisal of your mineral property or mining business should be able to answer these questions to your satisfaction. Listening carefully to the answers should help guide you in your selection.

(1) What percentage of your time is devoted to the appraisal of mineral properties and mining businesses?

Ideally, the appraiser would be performing only mineral property appraisals and mining business valuations, but the percentage of minerals appraisals should at least be greater than 50%. Some companies may be more interested in property or business brokerage, mining and processing equipment sales, private lending or investment schemes, or other non-valuation activities and may be using their appraisal services only as a lead-in for these activities.

(2) How long have you been appraising mineral properties and mining businesses?

You want a minerals appraiser with a minimum of five years experience actually appraising many different kinds of mineral properties and mining businesses for a broad variety of clients and for many different purposes. A conventional real estate appraiser who normally appraises houses or shopping centers would not have the required geologic, mining, and mineral marketing skills necessary for a credible appraisal. A typical geologist or mining engineer may only be capable of telling you how many tons you have because he does not understand the requirements for bank lending, estate and gift taxation, or legal proceedings such as business dissolution, divorce, or condemnation.

(3) Are you a Certified or Designated member of the American Institute of Minerals Appraisers (AIMA) and/or the Mines and Quarries discipline of the American Society of Appraisers (ASA)?

Are you current with your organization's Continuing Professional Development and Recertification requirements?

These are the only two professional appraisal organizations in the United States that certify or designate members as an appraiser with a specialty in appraising mineral properties or valuing mining businesses. Both of these organizations require their designated members to possess an appropriate mineral industry college degree such as geology, mining engineering, metallurgical engineering, mineral economics, or accounting. In addition they require at least five years of full-time progressively more responsible professional minerals appraisal experience during which full competence has been demonstrated in the application of professional principles and methods involving the understanding of the appraisal approaches utilized in the market for valuing mineral rights and properties and mining businesses interests.

Both the American Institute of Minerals Appraisers and the American Society of Appraisers require applicants to submit actual appraisal reports for peer review of their work product in order to establish the required knowledge and experience requirements. The American Society of Appraisers also requires its applicants to complete a comprehensive examination covering both minerals and appraising knowledge. The American Society of Appraisers also requires it members to complete 100 hours of continuing education in their area of specialization every five years.

(4) Are you a Certified General Real Property/Real Estate Appraiser in your state of residence? What is your license number?

All states require real estate or real property appraisers to be certified as a general appraiser under the Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA) of 1989 in order to appraise property for lending by a bank. Some states require this certification for any and all appraisals of real estate and interests in real property.

(5) Are you a Registered Professional Geologist or Mining Engineer in your state of residence? What is your license number?

Currently,early 1998, 22 states require some form of registration, certification, or licensing of persons performing geologic services for the public according to the National Association of State Boards of Geology (ASBOG). All states require registration as a Professional Engineer, but not all states recognize engineering specialties such as Mining Engineer, Geological Engineer, or Metallurgical Engineer. For bank lending purposes and certain legal proceedings some states may have a requirement for licensing or registration as both an appraiser and a mineral industry professional.

(6) Are all of your mineral property appraisals and mining business valuations performed and reported in accordance with The Appraisal Foundation's Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)?

Many otherwise competent mining engineers or geologists may be able to provide you with useful information about mineral resource potential, mineable reserves, or expected cash flows, but they are not normally aware of such appraisal issues as highest and best use, encumbrances, partial interests, comparison to sales of similar mineral properties, and other USPAP requirements. The Appraisal Foundation has been authorized by the US Congress as the organization responsible for establishing real property appraisal standards and appraiser qualifications. The Internal Revenue Service and other taxation and financial accounting authorities also have specific requirements relating to the appraisal of mineral properties and the valuation of mining businesses.

(7) Have you performed appraisals on mineral properties or mining businesses that are like mine for similar purposes and uses?

Do not be too surprised if a minerals appraiser has not performed an appraisal on a property exactly like yours or for exactly the same reasons. No minerals appraiser has appraised every type of mineral property. There are so many different kinds of mineral properties and mining businesses and reasons that they may be appraised that absolute agreement with yours may be asking too much. What you want is a minerals appraiser who has appraised a broad cross section of different types of mineral properties and mining businesses for a variety of purposes and who will be open and honest with you about his education and experience. Some minerals appraisers tend to specialize in certain types of mineral properties and may be reluctant to take on an assignment that concerns a different type of property and some are unwilling to perform appraisals related to litigation.

(8) Are you willing to sign explicit appraisal and confidentiality agreements?

It is always a good idea to obtain a written agreement of some form, from an engagement letter to a detailed contract, for the performance of a minerals appraisal or consulting engagement. At a minimum this agreement should specify the mineral property to be appraised or the mining business interest to be valued, the scope of the work necessary to complete the minerals appraisal engagement, the purpose and intended use of the appraisal, any special conditions that may exist, along with an estimated completion time, working days and calendar days, and cost and payment terms. It is also a good idea to use an explicit confidentiality agreement because the confidentiality requirements of USPAP are significantly different than most mineral property owner's expectations. Any agreement should also specify who owns and has control of the appraisal report. This can be an important consideration for minerals appraisals performed for litigation purposes.

(9) How long do you think this assignment should take and how much will it cost?

The prospective minerals appraiser probably cannot give you a highly accurate time and dollar answer without knowing more about the type of mineral property, its stage of development, and the purpose and intended use of the appraisal, but he should be able to provide you with a range of completion times and professional fees and business expenses that similar engagements have required.

(10) Will you give me the names and phone numbers of three clients for whom you have performed similar minerals appraisals?

Follow up and call each one.

(11) Will you give me the names of other minerals appraisers who also perform appraisals of the type and complexity I need?

This may be asking too much, but at the least the prospective minerals appraiser should be willing to provide you with a contact name and phone number of the two nationally recognized minerals appraisal professional societies.

American Institute of Minerals Appraisers: 303-443-2209

American Society of Appraisers: 800-ASA-VALU (800-282-8258)/703-478-2228

(12) What types of information will you need form me in order to successfully complete this mineral property appraisal or mining business valuation engagement?

The Data Requirements for Mineral Property Appraisal and Mining Company Valuation Data Requirements pages that are part of this website will provide you with a good idea of the types of data that will normally be required.