Soal Penilaian :
Sebuah bangunan apartemen dengan jumlah 60 unit apartemen disewakan Rp. 5.000.000,- per bulan per unit. Apartemen ini mempunyai potensi dikembangkan menjadi apartemen jual/kondominium. Setelah direnovasi, nilai pasar per unit apartemen adalah Rp. 600.000.000,-. Prediksi penilai akan terjual habis dalam waktu 3 tahun. Selama masa penjualan, developer tetap menyewakan apartemen yang belum terjual. Data – data lain yang diperoleh penilai sebagai berikut :

§ Setiap bulan rata – rata 3 apartemen tidak tersewa
§ Biaya operasi untuk apartemen sewa Rp. 25.000.000,- per tahun/unit untuk tahun pertama
§ Pajak Bumi dan Bangunan Rp. 1.000.000,- per unit/tahun, dianggap tetap
§ Biaya renovasi per unit sebelum dijual Rp. 40.000.000,- untuk tahun pertama
§ Harga jual kondominium dan harga sewa naik rata - rata 10% per tahun setelah tahun pertama § Biaya operasi dan biaya renovasi naik rata – rata 5% per tahun setelah tahun pertama Jadwal penjualan dan sewa :

Keterangan --------Tahun 1 -------Tahun 2 -----Tahun 3 -----Tahun 4
Persediaan (unit )---- 60------------ 60----------- 40------------ 20
Terjual (unit) ---------0------------- 20----------- 20------------ 20
Rata – rata disewakan 57-------------37----------- 17------------- 0

Hitung Nilai Pasar apartemen tersebut, bila tingkat balikan atau discount rate (internal rate of return) yang diharapkan developer adalah 20% !

Jawaban :