Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan pelunasan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar tersebut. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)
Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau sejumlah uang yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk memperkirakan Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang paling layak dan optimal (most probable use). Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti pasar. (SPI 1.1.2.)
Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data pembanding yang akurat dalam penentuan nilai pasar. Salah satu metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan data pasar. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana ada), penawaran, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian dan unsur waktu. Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan pembandingan, dimana terhadap perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian dengan pembanding dilakukan penyesuaian.Apabila timbul suatu permasalahan dimana pihak debitur tidak mampu membayar kewajibannya, maka jaminan aset sebagai pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar, akan tetapi Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi. Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek dimana si penjual terpaksa menjual properti tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan untuk membeli (SPI 0.5.33.1).




Three approaches to value

There are three general groups of methodologies for determining value. These are usually referred to as the "three approaches to value":
• The cost approach
• The sales comparison approach and
• The income approach
However, the recent trend of the business tends to be clining to the scientific methodology of appraisal which lies on the foundation of quantitative-data [3], risk and geographical based approaches [4], [5]. Pagourtzi et al. have provided a review on the methods used in the industry by comparison between conventional approaches and advanced ones [6].
The appraiser using three approaches will determine which one or more of these approaches may be applicable, based on the scope of work determination, and from that develop an appraisal analysis. Costs, income, and sales vary widely from one situation to the next, and particular importance is given to the specific characteristics of the subject.
Consideration is also given to the market for the property appraised. Appraisals of properties that are typically purchased by investors (e.g. - skyscrapers) may give greater weight to the income approach, while small retail or office properties, often purchased by owner-users, may give greater weighting to the sales comparison approach. While this may seem simple, it is not always obvious. For example, apartment complexes of a given quality tend to sell at a price per apartment, and as such the sales comparison approach may be more applicable. Single family residences are most commonly valued with greatest weighting to the sales comparison approach, but if a single family dwelling is in a neighborhood where all or most of the dwellings are rental units, then some variant of the income approach may be more useful.