Penilaian Property Indonesia

2011-11-17T12:54:00.001-08:00

http://addictiondebates.com/wp-content/plugins/mail.html

2011-11-15T20:54:00.000-08:00

http://stonybrookhistory.org/wp-content/themes/default/images/index1.php

2010-12-15T17:25:00.000-08:00

PELUANG KARIER DI BANK MEGA :

Dibutuhkan segera :

1. APPRAISAL MANAGER (APM) :
- Pria / Wanita
- Memiliki sertifikat MAPPI, P1-P2 dan P3-P4,
- Usia maks 40 tahun
- Memiliki kemampuan managerial yang baik.
- Menguasai wilayah Jawa Tengah Bagian Utara
- Memiliki pengalaman appraisal min 5 tahun.
- Penempatan Kota Semarang

2. STAF APPRAISAL INTERNAL (SAI) :
- Pria, usia maks 30 tahun
- Lulusan Sarjana Teknik Sipil/Arsitektur, / Fresh Graduated
- IPK Min. 2,75 (skala 4)
- menyukai pekerjaan di lapangan.
- Mampu bekerja di bawah tekanan, serta
- Lokasi kota penempatan :
a. Semarang (Semarang- Salatiga)
b. Yogyakarta
c. Solo
d. Purwokerto
e. Magelang (Wonosobo - Purworejo - Kebumen)
f. Tegal (Tegal - Pemalang)
g. Pekalongan (Batang)
h. Kudus (Purwodadi)

Cantumkan kode "SAI" serta nama kota tujuan di pojok kiri atas surat lamaran.
Kirimkan CV anda beserta dokumen pendukung ke :

HR Department PT. Bank Mega, Tbk
Gedung Griya Bina Artha ( Grinatha) Lantai 2
Jalan Pemuda No. 142
Semarang

atau

email CV ke agung.k@bankmega.com / agungkurniawan17@yahoo.com

.

2009-09-06T22:19:00.001-07:00

ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI PROFESIONAL

Pengenalan dan Definisi

Definisi Manajemen :

· Mary Parker Follet;

"The art of getting things done through people"

· James Stoner;

"Suatu proses perencanaan (planning), pengorganisasian (organising), pengkoordinasian (coordinating), pengarahan (leading), dan pengkontrolan (controlling) terhadap manusia dan sumber daya untuk mencapai tujuan tertentu dari organisasi"

· Arthur G. Bedeian;

"Proses of achieving desired result through efficient utilization of human and material resources"

Definisi Properti dan Real Property:

Dalam ilmu penilaian, properti diartikan sebagai "harta kekayaan"

. Menurut istilah teknik, Real Estate didefinisikan sebagai "Land and it's attachment".

Sedangkan Real Property adalah "The interest, benefits and rights inherent in ownership of physical real estate" .

Estate juga dapat diartikan sebagai "The present interest in real property"

Klasifikasi Properti:

Properti (komersial dan non komersial) dapat dikelompokkan menjadi :

a. Harta berwujud (tangible assets)

b. Harta tidak berwujud (intangible assets)

c. Surat-surat berharga

Klasifikasi Real Property :

Dapat dikelompokkan menjadi :

a. Properti Perumahan (Residential Real Estate)

b. Properti Komersial (Real Estate Commercial)

c. Properti Industri (Industrial Real Estate)

d. Properti Khusus (Special Purpose Industry)

water chiller price list

2009-08-05T01:50:00.002-07:00

Remote Chiller Price List

Model Description Sell
DC-3-S 3.0 TON, Split $5,155.00

DC-5-S 5.0 TON, Split $5,750.00

DC-7.5-S 7.5 TON, Split $8,329.00

DC-10-S 10 TON, Split $9,525.00

DC-12-S 12 TON, Split $12,550.00

DC-15-S 15 TON, Split $16,500.00

DC-20-S 20 TON, Split $18,050.00

DC-24-S 24 TON, Split $19,565.00

Packaged Price List

Model Description Sell

DC-3-P 3.0 TON, Packaged $5,155.00

DC-5-P 5.0 TON, Packaged 5,750.00

DC-7.5-P 7.5 TON, Packaged 8,329.00

DC-10-P 10 TON, Packaged 9,525.00

DC-12-P 12 TON, Packaged 12,550.00

Optional Features

Description Price

Hot Gas By-Pass $450.00

Low Pressure By-Pass $98.00

440/480 Volt, 3 Phase Units $290.00

Prices: FOB, St. Louis, MO

Date: 05/03/2004

Screen Machine

2009-08-05T01:50:00.001-07:00

Screen Machine 30x40 - Aggregate Equipment Conveyor / Feeder / Stacker

SPECIFICATIONS
Manufacturer : SCREEN MACHINE

Year : 2003

Model : 30x40

Serial Number : CE40-30-D-JE1758

ADDITIONAL FEATURES

PRICE: $ 14000 U.S. Dollars

Location: Wichita, Kansas,

Wheel Loader

2009-08-05T01:48:00.002-07:00

SPECIFICATIONS

Manufacturer : CATERPILLAR

Year : 2000

Model : 966G

Hours : 5234

ADDITIONAL FEATURES
tight linkage

PRICE : $ 153,900 U.S. Dollars

Location : Middleville, Michigan,

Gomaco GT3200

2009-08-05T01:48:00.001-07:00

GOMACO GT3200 - Asphalt / Paving / Concrete Equipment Asphalt / Paving / Concrete Equipment

Specifications

Manufacturer : Gomaco

Year : 2000

Model : GT3200

Additional Features :
48 Trimmer, Grade and Slope Control, 3 Curb Mold, Very Good Condition.

Price : $ 59,500 U.S. Dollars

Location : Tulsa, Oklahoma,

Dozer Crawler

2009-08-05T01:46:00.001-07:00

Specifications

Manufacturer : Komatsu

Year : 2004

Model : D85EX-15

Hours : 4037

Price : $ 225,000 U.S. Dollars

Location : Middleville, Michigan,

Tadano TG1200E

2009-08-05T01:45:00.001-07:00

SPECIFICATIONS

Manufacturer : Tadano

Year : 2002

Model : TG1200E

Serial Number : -

Price : $ 250,000 U.S. Dollars

Location : shanghai, china,

Steam boiler price list

2009-08-05T01:44:00.001-07:00

All Your Chamber Needs - Repair that Boiler or furnace with Qaulity

Combustion Products---------------------------------------Our Part Number-----------Price

H.B. Smith - FD-12 Lynn Chamber Kit----------------------------1068----------------$ 138.95

H.B. Smith - Series 8 Lynn Chamber Kit-------------------------- 1104--------------- $ 138.95

Crown Freeport Chamber Gasket Kit Door Insulation , Rope 3 - 3/16" Spring Steel Pins, Refractory Cement, Silicone sealant-------------------------- Ct-Kit 11500------------$ 285.99

Crown BD With Swing Out Door Lynn & Bahama model-------Chamber Kit 1133-------$ 128.99

Crown BD Without Swing Out Door Lynn & Bahama model----Chamber Kit 1108-------$ 128.99

Weil McLain GOLD SERIES Lynn Chamber KIT--------------Gold Series 1072--------$ 159.95
Lynn Combustion Chamber Kit Weil Mclain Model 68 Series Boilers MODEL#66, 68, 68V
------------------------------------------------------------68-SeriesLynn 1060------$ 125.00

Lynn Combustion Chamber Kit UTICA STARFIRE II------------1095-----------------$ 159.95

Lynn Combustion Chamber Kit UTICA STARFIRE III-----------1096-----------------$ 159.95

Lynn BURNHAM V1 Chamber Kit-------------------------------1064-----------------$ 138.95

Lynn BURNHAM V3 Chamber Kit-------------------------------1065-----------------$ 138.95

Lynn BURNHAM V7 Chamber Kit-------------------------------1066-----------------$ 138.95

Lynn BURNHAM V7 Chamber Kit W/SWNG OUT DOOR--------1074-----------------$ 138.95

Lynn PEERLESS WB/WV Chamber Kit--------------------------1071-----------------$ 138.95

Lynn SLANT/FIN Chamber Kit---------------------------------1087-----------------$ 159.95

Lynn Quickie Combustion Chambers Model 100 .75-1.25gph 11 1/2"W x 11" L x 10 3/4" H
----------------------------------------------------------------Lynn100----------------$ 59.95

Lynn Quickie Combustion Chambers Model 200 1.35 -1.75gph 12" W x 13 3/4" L x 12" H
----------------------------------------------------------------Lynn200----------------$ 69.95

Lynn Quickie Combustion Chambers Model 300 1.75-2.25gph 12"W x 18"L x 12" H
----------------------------------------------------------------Lynn300--------------$ 109.95

Wet Pak Kaowool Blanket A - 14" x 48" x 1/2" Sheet -------------Kit A-----------------$ 49.95

Wet Pak Kaowool Blanket B - 14" x 48" x 1/2" Sheet + 16" x 16" x 1/2" Sheet
------------------------------------------------------------------Kit B------------------$ 59.95

Wet Pak Kaowool Blanket C - 16" x 48" x 1/2" Sheet + 16" x 16" x 1/2" Sheet
------------------------------------------------------------------Kit C------------------$ 69.95

LYNN 1030 BURNER HEAD PROTECTOR Beckett - Wayne ----1030------------------$ 18.95

Lynn Kaowool Rope 1/2" x 25 ft (Gasket For Furnace and Boiler Doors and Chamber Areas)
------------------------------------------------------------------9401----------------- $ 59.95

Furnace Cement - FURNACE/RETORT CEMENT 1/2G PAIL
-----------------------------------------------------------------CCM cement-----------$ 15.95

Generating set price list

2009-08-05T01:43:00.001-07:00

1. Weather Resistant Enclosure for Model 6250 Alternator using the following
engines: Lombardini Diesel FOCS 702, 903, and 1003 Daihatsu 950P
Noise level ranges from 70 dba to 75 dba (at 7 meters) depending on power output.

Quantity 1-2------------ 3-9-------------- 10+
Price $1843.00------- $1675.00--------- $1523.00

Add $550 to the cost above for further attenuation down to 65 dba at 7 meters.

2. Weather Resistant Enclosure for Model 3500 Alternator using the Kawasaki model
501D engine. Noise level ranges from 68 dba to 74 dba at 7 meters depending on
the power output.

Quantity 1-2------------ 3-9-------------------- 10+
Price $1210.00 ------$1100.00--------------- $1005.00

Add $240 to the cost above for further attenuation down to 65 dba at 7 meters.

3. Daihatsu Model 950P with 6250 Alternator. Base unit with open frame and model
710 voltage regulator. System controls extra. Output is 5 to 9 kW.

Quantity 1-2--------------------- 3-9-------------- 10+
Price $9482.00-------------- $8620.00--------- $7836.00

4. Kawasaki Model 501D with model 3500 alternator. Water cooled engine. Base unit
with open frame and model 710 voltage regulator. System controls extra. Output is
1.5 to 3.5 kW.

Quantity 1-2------------------ 3-9 ----------------------10+
Price $4603.00 -----------$4185.00------------------ $3751.00

5. Dynagen Model 51 for use with Kawasaki and Daihatsu engines. Model 52 for
Lombardini engines.
Quantity 1-2--------------------- 3-9---------------------- 10+
Price $293.00------------------ $267.00------------------ $293.00

6. Murphy 447 for use with all engines.

Quantity 1-2---------------------- 3-9 ------------------------10+
Price $920.00 --------------------$842.00------------------ $770.00

7. Kawasaki model 290 with model 3500 alternator. Air cooled engine. Base unit with
open frame and model 710 voltage regulator. System controls extra. Output is 1.5
to 3.5 kW.

Quantity 1-2 ------------------3-9 ------------------------10+
Price $3594.00 -----------$3267.00 ---------------------$2970.00

8. Lombardini Model FOCS 702 with 6250 Alternator. Base unit with open frame and
model 710 voltage regulator. System controls extra. Output is 3 to 7 kW.

Quantity 1-2------------------- 3-9-------------------------- 10+
Price $8502.00-------------- $7729.00 -------------------$7026.00

9. Lombardini Model FOCS 1404 with 6255 Alternator. High current model 28 Vdc at
500 amps.

Quantity 1-2-------------------- 3-9--------------------------- 10+
Price $9986.00---------------- $9087.00-------------------- $8267.00

10. Lombardini Model FOCS 1003 with 6250 Alternator.

Quantity 1-2-------------------- 3-9 ---------------------------10+
Price $9024.00 -------------$8203.00---------------------- $7458.00

11. Lombardini key switch on / off control. For 100% manual operation. Does include timer
for glow plug and automatic shut down for high fluid temp and low oil pressure.

Price -----$130.

12. Automatic Oil adder. Monitors oil level in engine and adds oil as required. 2 gallon oil
tank, sight glass, low oil alarm.

Price --$525.00

Rumah Tingkat LUX Pdk Aren Bintaro Jual

2009-07-14T22:38:00.012-07:00

ALAMAT
Alamat : Jurangmangu Barat Pdk.Aren-Bintaro
Kota : Tangerang
Propinsi : Banten

BANGUNAN
Luas Tanah / Luas Bangunan : 1025 / 500
Jumlah Lantai : 2
Kamar Tidur : 6
Kamar Mandi : 8
Listrik : 3500
Sumber Air : Sumur Pompa
Sertifikat : SHM
Menghadap : Timur

FASILITAS
Garasi Mobil : 2
Carport : 6
Telepon : 1

Keterangan Lain : RUMAH SIAP HUNI, FULL FURNISH, RUANG TAMU LUAS (7,5 x 5,0 M), 6 K.TIDUR LUAS DGN K.MANDI DI DALAM (2 BATHUB), 1 K.MANDI TAMU (3,5 x 3,0 M), 3 R.KELUARGA, R.MAKAN, 2 DAPUR, R.CUCI, BANYAK RUANG TERAS, HALAMAN MASIH LUAS, TAMAN ASRI, BANYAK POHON BUAH, ADA SAUNG DAN KOLAM IKAN KOI, 4 AC SPLIT, SUMUR POMPA SEMI ARTESIS DALAM 60 M, JUAL SEGERA B.U.

KONTAK

Nama : EDY SOFYAN

Phone : 021-7323066
Selular : 0816905327
Agen : - Individu - Perorangan
Kontak : Kontak EDY SOFYAN melalui Telepon

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 125/PMK.01/2008 Tentang Jasa Penilai Publik

2009-07-14T22:38:00.011-07:00

MENTERI KEUANGAN,
Menimbang :
a. bahwa sejalan dengan tujuan Pemerintah dalam rangka mendukung perekonomian yang sehat dan efisien, diperlukan Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik yang profesional dan independen;

b. bahwa sehubungan dengan huruf a dan dalam rangka melindungi kepentingan umum perlu pengaturan, pembinaan, dan pengawasan yang efektif dan berkesinambungan terhadap Jasa Penilai Publik;

c. bahwa untuk mendukung tujuan sebagaimana huruf b, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.01/2006 perlu disempurnakan untuk mendukung tujuan tersebut, sehingga dipandang perlu untuk diatur kembali dengan mengganti Keputusan Menteri Keuangan dimaksud;

d. bahwa berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, pembinaan dan pengawasan Penilai Publik termasuk dalam tugas dan fungsi Menteri Keuangan;

e. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d, perlu menetapkan Peraturan Menteri Keuangan tentang Jasa Penilai Publik;

Mengingat :
1. Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas,Fungsi,Kewenangan, Susunan Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 94 Tahun 2006;

2. Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2005 tentang Unit Organisasi dan Tugas Eselon I Kementerian Negara Republik Indonesia sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2005;

3. Keputusan Presiden Nomor 20/P Tahun 2005;

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 100/PMK.01/2008 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan;

MEMUTUSKAN:
Menetapkan : PERATURAN MENTERI KEUANGAN TENTANG JASA PENILAI PUBLIK.

BAB I KETENTUAN UMUM

Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri Keuangan ini yang dimaksud dengan:

1. Penilai adalah seseorang yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan Penilaian.

2. Penilai Publik adalah Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan ini atau penilai eksternal sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan di bidang kekayaan negara dan lelang.

3. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia.

4. Laporan Penilaian adalah dokumen tertulis hasil Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai Publik.

5. Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP , adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya.

6. Cabang Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Cabang KJPP, adalah kantor yang dibuka oleh KJPP untuk melakukan kegiatan sesuai dengan kegiatan usaha KJPP yang dipimpin oleh salah seorang Rekan KJPP yang bersangkutan.

7. Kantor Perwakilan Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut Kantor Perwakilan KJPP, adalah unit atau bagian dari KJPP yang diberikan kewenangan oleh KJPP untuk melakukan fungsi pemasaran.

8. Kantor Jasa Penilai Publik Asing yang selanjutnya disebut KJPPA ,adalah badan usaha jasa profesi Penilai di luar negeri yang telah memiliki izin dari otoritas di negara yang bersangkutan.

9. Asosiasi Profesi Penilai yang selanjutnya disebut Asosiasi Profesi, adalah organisasi profesi yang bersifat nasional sebagai wadah berhimpun Penilai termasuk Penilai Publik...
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 17 (PPPI 17) | Penilaian Properti Industri Pertambangan

2009-07-14T22:38:00.010-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Penggunaan PPPI ini adalah sebagai klarifikasi dan panduan untuk penilaian aset atas hak penambangan (hak ekonomi) oleh suatu entitas yang bergerak di bidang Industri Pertambangan. Hal ini untuk membedakan dan mengenali kepentingan berbagai hak penambangan dan konsep yang harus dipahami untuk pelaporan keuangan dan transaksi Sumber Daya Alam (SDA) yang melibatkan otoritas berwenang, pengadilan, investor dan para pihak lainnya,serta pengguna jasa penilaian lain yang terkait dalam Industri Pertambangan.Di Indonesia, penguasaan SDA berada di tangan Negara, sesuai dengan Pasal 33 UUD 45. Hak Penguasaan Negara berisi wewenang untuk mengatur, mengurus dan mengawasi pengelolaan atau pengusahaan SDA, serta berisi kewajiban untuk
mempergunakannya sebesar-besar kemakmuran rakyat. Penguasaan oleh Negara diselenggarakan oleh Pemerintah. Dalam pengusahaan SDA, Pemerintah dapat melaksanakan sendiri dan/atau menunjuk kontraktor. Izin pengusahaan Mineral yang
diberikan Pemerintah berupa kuasa pertambangan, kontrak karya,perjanjian pengusahaan pertambangan dan kontrak production sharing.Untuk pengusahaan minyak dan gas bumi, digunakan kontrak production sharing, sistem konsesi dan perjanjian karya.

1.2 Penilaian yang dapat diandalkan atas suatu aset di bidang pertambangan, termasuk kepentingan (hak) atas properti SDA,adalah penting dalam memastikan tersedianya modal yang diperlukan untuk mendukung kelangsungan produktivitas Industri
Pertambangan, meningkatkan penggunaan produktif dari sumber daya mineral dan minyak bumi, dan memelihara kepercayaan dari investor.

1.3 Industri Pertambangan meliputi Industri Mineral dan Minyak Bumi, tetapi tidak mencakup aktivitas penambangan (eksploitasi) air dari dalam bumi.

1.4 Industri Mineral dan Minyak Bumi dikenal sebagai penambangan SDA dari bumi yang melalui satu rangkaian kepemilikan, berbagai proses dan tahapan kegiatan. Tahapan kegiatan tersebut adalah penyelidikan umum, eksplorasi, konstruksi, eksploitasi dan
penutupan tambang. Penilai dan pengguna jasa penilaian perlu membedakan antara real properti, personal properti dan kepentingan bisnis yang terkait pada tahapan kegiatan tersebut.Untuk pelaporan keuangan diperlukan pengenalan terhadap berbagai klasifikasi aset, untuk dapat dikelompokkan sesuai dengan kepentingannya. Selain itu, pemahaman yang jelas dan tepat dari pembedaan tersebut penting dalam pelaksanaan
penilaian yang selanjutnya akan digunakan bagi kepentingan publik.

1.5 Penilaian dalam Industri Pertambangan seringkali tergantung dari informasi yang diberikan oleh tenaga ahli atau tenaga spesialis terakreditasi di bidang industri pertambangan tersebut.

1.6 Salah satu karakteristik umum yang membedakan Industri Pertambangan dengan sektor industri atau sektor ekonomi lainnya adalah adanya penyusutan (deplesi) SDA yang dapat tidak tergantikan. Meskipun demikian ada SDA tertentu yang secara
alami tergantikan (renewable). Salah satu contoh pertambangan yang tergantikan secara alami adalah mineral yang terangkut air (water transported minerals) dan cairan panas bumi (geothermal).Sumber daya alam yang melekat di bumi merupakan bentuk
bagian dari real estat.

1.6.1 Kuantitas dan kualitas tertinggi dari suatu kepentingan ekonomi yang dapat diperoleh dari suatu pertambangan SDA sering tidak diketahui pada tanggal penilaian.

1.7 Berikut ini adalah contoh dari SDA yang tidak tergantikan, tetapi tidak terbatas pada:

1.7.1 Kandungan mineral logam mengandung bahan logam seperti tembaga, alumunium, emas, besi, mangan, nikel,kobalt, seng, timah hitam, perak, timah, dan, kelompok
logam uranium.
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 16 (PPPI 16) | Penilaian Massal untuk Kepentingan Perpajakan

2009-07-14T22:38:00.009-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan PPPI ini adalah untuk menyediakan kerangka tugas pelaksanaan penilaian massal untuk kepentingan perpajakan khususnya pajak atas properti di Indonesia yaitu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dikenakan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagaimana diatur dalam Pasal 6 ayat (1) UU No. 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan stdd UU N. 12 Tahun 1994 (UU PBB). PPPI ini menyediakan pedoman
dalam memahami metode dan sistem penilaian massal untuk kepentingan PBB dan hubungan penilaian massal terhadap SPI.

1.2 Proses penilaian massal dapat dimanfaatkan sebagai metodologi untuk kepentingan perpajakan lainnya yang dikenakan berdasarkan NJOP, atau studi statistik dan ekonomi dibawah program-program administrasi pemerintah pusat maupun daerah. Keluaran dari penilaian adalah sebagai alat untuk peningkatan penerimaan pajak, pemerataan hasil, dan pendistribusian penerimaan di pemerintahan, serta hal relevan lainnya.Terkait panduan ini, referensi penilaian massal menyiratkan penilaian massal untuk tujuan-tujuan di atas.

1.3 Dalam sistem Penilaian Massal yang efektif, elemen yang harus ada adalah:

a) Sistem dan infrastruktur legal yang mengatur, mendukung, dan menjadi landasan hokum;

b) Sistem perekaman dan inventarisasi untuk semua persil tanah yang menjadi basis perpajakan;

c) Ketersedian data pasar untuk pelaksanaan penilaian;

d) Ketersedian sumber daya dan personil yang terlatih untuk penerapan system;

e) Pemeliharaan inventaris dan database secara terus menerus untuk lebih menjamin perbaikan data, keakuratan penilaian, dan kelayakan/kewajaran dalam pengenaan pajak, dan

f) Proses sampling dan menguji pengembangan model untuk menjamin konsistensi dalam metodologi dan aplikasi.

1.4 Proses Penilaian Massal meliputi:

a) Mengidentifikasi properti yang akan dinilai;

b) Menentukan wilayah pasar (market area) yang dilihat berdasarkan perilaku yang konsisten dari pemilik property dan calon pembeli;

c) Mengidentifikasi karekteristik permintaan dan penawaran yang mempengaruhi pembentukan nilai di wilayah pasar yang ditentukan;

d) Mengembangkan struktur model yang mencerminkan hubungan di antara karekteristik pasar yang mempengaruhi/membentuk nilai di wilayah pasar;

e) Mengkalibrasi struktur model yang ditentukan, diantara beberapa atribut lainnya, kontribusi faktor dari properti individu yang mempengaruhi nilai;

f) Menerapkan kesimpulan yang dihasilkan model terhadap karakteristik properti yang dinilai;

g) Memvalidasi proses penilaian massal yang dilaksanakan, baik model,pengukuran atau pengumpulan data lainnya termasuk pengukuran kinerja, secara terus menerus dan/atau tahapan yang terpisah untuk keseluruhan proses;

h) Mengkaji ulang dan merekonsiliasi hasil penilaian massal.

1.5 Dasar penilaian untuk penilaian massal adalah Nilai Pasar atau Nilai Kena Pajak (lihat SPI 2-3.5) yang relevan terhadap pedoman dan perundangundangan perpajakan yang berlaku di Indonesia. Apabila pedoman dan perundang-undangan menetapkan dasar penilaian sebagai ketentuan umum di atas adalah selain dari Nilai Pasar, Penilai harus menerapkan dengan tepat metode penilaian untuk memenuhi tujuan SPI dalam keadaan seperti ini. Lihat SPI 2 Bagian 5, SPI 3 tentang Pelaporan Penilaian serta
butir 5.5.1 (e) di bawah untuk pengungkapan dalam laporan penugasan
penilaian massal.... (download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 15 (PPPI 15) | Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus

2009-07-14T22:38:00.008-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pembukaan

1.1 Properti dengan Bisnis Khusus (PBK) (Trade Related Property) adalah properti individual seperti hotel, restoran, Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU), yang dapat berpindah kepemilikannya dalam keadaan beroperasi. Properti ini mencakup tidak hanya tanah dan bangunan tetapi juga perabotan dan perlengkapan serta komponen bisnis yang dibentuk oleh aset tak berwujud, termasuk goodwill yang dapat
dialihkan.

1.2 PPPI 15 ini memberikan panduan penilaian PBK sebagai properti yg beroperasi dan alokasi nilai dari PBK ke dalam komponen utamanya.Nilai komponen diperlukan untuk menghitung depresiasi dan pajak. PPPI ini seharusnya dibaca dengan merujuk kepada butir 2.1 di bawah.

1.3 Beberapa konsep penilaian bisnis yang tidak digolongkan sebagai PBK (lihat PPPI 6, Penilaian Bisnis) harus dibedakan dengan penilaian PBK(lihat butir 5.6 dan 5.7.2 di bawah)

2.0 Ruang lingkup

2.1 PPPI 15 ini memiliki fokus untuk penilaian PBK. Untuk pemahaman lebih jauh dalam penerapan prinsip-prinsip penilaian, PPPI 15 seharusnya merujuk pada:

2.1.1 PPPI 1 Penilaian Real Properti

2.1.2 PPP 3 Penilaian Mesin dan Peralatan

2.1.3 PPPI 4 Penilaian Aset tak Berwujud

2.1.4 PPPI 5 Penilaian Personal Properti

2.1.5 PPPI 6 Penilaian Bisnis

2.1.6 PPPI 9 Analisis Discounted Cash Flow (DCF)

3.0 Definisi

3.1 Kapitalisasi. Proses konversi realisasi atau estimasi pendapatan bersih atau serangkaian penerimaan bersih menjadi nilai modal yang ekivalen dalam satu periode pada saat yang ditentukan

3.2 Analisa Arus Kas Terdiskonto (DCF) merupakan suatu teknik model keuangan yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau bisnis. Penerapan analisis DCF yang paling sering digunakan adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.

3.3 Goodwill

3.3.1 Manfaat ekonomis masa mendatang yang diperoleh dari aset yang tidak dapat diidentifikasi secara individual maupun diakui secara terpisah. extinguished

3.3.2 Personal Goodwill. Nilai keuntungan yang melebihi dan di atas harapan pasar, yang akan dikeluarkan pada saat penjualan properti dengan bisnis khusus (PBK), bersama dengan faktor keuangan yang terkait secara spesifik dengan pengelola bisnis
pada saat itu, seperti perpajakan, kebijakan depresiasi, biaya pinjaman dan modal yang diinvestasikan dalam bisnis.

3.3.3 Goodwill yang dapat Dialihkan (Transferable Goodwil)l. Aset tak berwujud yang muncul sebagai akibat dari nama khusus dan reputasi, dukungan pelanggan, lokasi, produk dan faktor sejenis yang menghasilkan keuntungan ekonomis. Hal ini melekat pada
properti dengan bisnis khusus (PBK) dan akan dialihkan melalui penjualan kepada pemilik baru.

3.4 Pengelola yang kompeten secara rata-rata atau yang efisien secara wajar.Konsep berdasarkan pasar di mana pembeli potensial dan penilai,memperkirakan tingkat perdagangan yang dapat dipertahankan dan profitabilitas masa depan yang dapat dicapai oleh pengelola yang kompeten secara rata-rata atau efisien secara wajar atas` bisnis yang dijalankan pada PBK. Konsep ini lebih melibatkan tingkat perdagangan potensial dan bukan tingkat perdagangan sebenarnya dari kepemilikan yang ada sehingga mengabaikan personal goodwill.

3.5 Properti dengan Bisnis Khusus (PBK).
Kategori real properti tertentu, yang dirancang untuk jenis bisnis khusus,yang biasanya diperjualbelikan di pasar sesuai dengan potensi perdagangannya....
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 14 (PPPI 14) | Kaji Ulang Penilaian

2009-07-14T22:38:00.007-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Kaji ulang penilaian adalah suatu kaji ulang oleh Penilai dari pekerjaan
penilaian yang telah dikerjakan penilai lain yang dilaksanakan dengan pertimbangan yang tidak memihak.

1.2 Untuk memastikan ketelitian, kepatutan, dan kualitas laporan penilaian,kaji ulang penilaian merupakan bagian integral dari praktek profesi.Dalam kaji ulang penilaian, perlu dipertimbangkan, kebenaran,konsistensi, kesesuaian, dan kelengkapan penilaian.

1.2.1 Kaji ulang penilaian dapat meminta bantuan dari tenaga ahli dengan keahlian khusus seperti untuk perhitungan biaya-biaya konstruksi, pendapatan properti, masalah-masalah hukum dan perpajakan, atau masalah lingkungan.

1.2.2 Kaji ulang penilaian menghasilkan suatu pemeriksaan yang dapat dipercaya terhadap penilaian yang dikaji dan mencakup pemeriksaan atas :

1.2.2.1 Data yang digunakan relevan dan memadai serta apakah verifikasi data sudah dilakukan;

1.2.2.2 Kesesuaian Pendekatan dan Metode penilaian yang diaplikasikan;

1.2.2.3 Apakah analisa, pendapat, dan kesimpulan adalah wajar dan sesuai;

1.2.2.4 Apakah keseluruhan hasil penilaian memenuhi atau menyimpang dari Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP).

1.2.3 Kaji Ulang Penilaian dilakukan untuk berbagai alasan, mencakup:

1.2.3.1 Uji tuntas untuk pelaporan keuangan dan pengelolaan aset;

1.2.3.2 Sebagai saksi ahli dalam proses hukum;

1.2.3.3 Sebagai dasar dalam pengambilan keputusan bisnis

1.2.3.4 Penentuan apakah suatu laporan sudah memenuhi persyaratan yang ditetapkan regulator, dimana:

1.2.3.4.1 Penilaian digunakan sebagai bagian dari proses penjaminan hutang,khususnya jaminan yang diasuransikan atau yang diatur oleh pemerintah;

1.2.3.4.2 Keperluan untuk menguji apakah penilai sudah memenuhi standar dan persyaratan yang berlaku.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Panduan ini berlaku untuk pengembangan dan pelaporan kaji ulang penilaian.

2.2 Panduan ini wajib dipatuhi oleh setiap Penilai yang memiliki kapasitas sebagai penandatangan laporan kaji ulang penilaian, dengan demikian mengemban tanggung jawab dari isi laporan kaji ulang tersebut.

3.0 Definisi

3.1 Kaji Ulang Administrasi (Compliance). Suatu kaji ulang penilaian yang dilakukan oleh Pemberi Tugas atau pengguna jasa penilaian sebagai suatu pengujian yang menyeluruh apabila penilaian digunakan untuk tujuan pengambilan keputusan seperti penjaminan, pembelian, atau penjualan properti. Dalam situasi tertentu, seorang Penilai dapat melaksanakan kaji ulang administrasi untuk membantu Pemberi Tugas
dalam fungsi tersebut. Suatu kaji ulang administrasi juga dikerjakan untuk
memastikan bahwa suatu penilaian telah memenuhi persyaratan atau pedoman yang disyaratkan dalam suatu penugasan penilaian dan minimal memenuhi Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP).

3.2 Kaji Ulang Terbatas (Desk Review). Suatu kaji ulang penilaian yang dibatasi pada data yang disajikan dalam laporan, yang dapat atau tidak dapat dikonfirmasi secara independen. Biasanya penerapannya dengan menggunakan daftar rincian materi. Penilai memeriksa keakuratan perhitungan, kelayakan data, kesesuaian metodologi, dan
pemenuhan syarat penugasan, persyaratan regulasi, dan standar profesi.Lihat Kaji Ulang Lapangan.
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 13 (PPPI 13) | Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

2009-07-14T22:38:00.006-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Inspeksi atau inspeksi ulang dengan tetap mengacu kepada PPPI 12-4.4 Keterbatasan Informasi dan Inspeksi, harus selalu dilaksanakan sejauh dianggap perlu untuk menghasilkan Penilaian yang tepat dengan mempertimbangkan tujuannya, situasi, dan kondisi.

1.2 Sepanjang tidak diatur oleh peraturan perundang-undangan, penilaian yang dicakup dalam SPI ini adalah berlaku secara umum untuk penilaian independen.

1.3 Penilai juga harus memperhatikan semua hal yang mempengaruhi Penilaian dan atau laporan yang dihasilkan.

1.4 Inspeksi yang dilaksanakan dalam penilaian bukanlah seperti suatu survei properti.

1.5 Penilai perlu mempertimbangkan antara prinsip keseragaman (uniformity)
dan konsistensi disatu sisi serta keunikan masing-masing properti di sisi lain.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Panduan ini berlaku bagi semua Penilaian yang tercakup dalam SPI kecuali pada kondisi-kondisi tertentu yang berdasarkan SPI dapat diterima seperti Penilaian Terbatas (PPPI 12-4.5) dan pada Penilaian Bisnis (PPPI 6).

3.0 Definisi

3.1 Definisi-definisi dan penjelasan yang berhubungan dengan PPPI 13 ini dapat
dilihat di dalam Penjelasan Istilah (Glossary).

4.0 Panduan Penerapan

4.1 Inspeksi harus dilakukan untuk menghasilkan Penilaian yang profesional dengan memperhatikan tujuannya.Sebelum melakukan inspeksi, Penilai harus mengajukan permintaan data obyek penilaian seperti data yang terkait dengan legalitas, perizinan dan fisik property.

4.2 Dalam melaksanakan inspeksi, Penilai harus mempertimbangkan hal-hal tersebut di bawah ini :

4.2.1 Data Umum

4.2.1.1 Karakteristik umum wilayah, kota, lingkungan setempat,fasilitas lingkungan, sosial, ekonomi, kepemerintahan dan lingkungan lainnya yang mempengaruhi nilai.

4.2.2 Data Properti yang Dinilai

4.2.2.1 Spesifikasi properti yang dinilai, seperti: umur, tipe, ukuran,penggunaan, konstruksi dan kondisinya.

4.2.2.2 Ukuran-ukuran serta luas dari properti harus berdasarkan praktek penilaian yang berlaku umum dan apabila Penilai memiliki keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan ukuran, hal ini harus diungkapkan dalam laporan penilaian.Satuan ukuran yang digunakan tergantung kepada satuan ukuran yang umum berlaku di Indonesia.
Batas-batas fisik properti harus diperiksa terhadap dokumen kepemilikan

4.2.2.3 Kondisi properti; Penilai harus berhati-hati dalam melakukan indentifikasi terhadap kondisi properti dan penilai seharusnya dapat memberikan pendapat atas kondisi properti tersebut secara proporsional. Seperti sangat baik,baik, cukup, kurang baik atau buruk (scrap).Apabila ditemukan adanya cacat, kerusakan dan keusangan lainnya yang mempengaruhi nilai, maka Penilai harus mengungkapkan kondisi tersebut dalam laporan.

4.2.2.4 Stabilitas tanah, termasuk pengaruh dari kegiatan-kegiatan pertambangan, penggalian dan erosi pantai jika relevan;

4.2.2.5 Elevasi dan topografi;

4.2.2.6 Jenis atau kualitas tanah jika diperlukan relevan;

4.2.2.7 Hal-hal lain yang belum diatur dalam PPPI ini dapat dirujuk
ke PPPI yang terkait.
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 12 (PPPI 12) | Syarat Penugasan

2009-07-14T22:38:00.005-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Untuk memenuhi kebutuhan pemberi tugas dan meminimalkan kemungkinan kesalahpahaman dan terjadinya perselisihan, adalah sangat penting bagi Penilai untuk berusaha menetapkan, memahami, dan menyetujui kebutuhan dan persyaratan pemberi tugas.

1.2 Penilai seharusnya membuat syarat penugasan dan mendapatkan persetujuan tertulis bahwa hal ini akan berlaku di antara pemberi tugas dan Penilai.

1.3 Penyusunan syarat penugasan ini memungkinkan Penilai untuk meyakinkan dirinya dapat memenuhi kebutuhan dan persyaratan pemberi tugas, di lain pihak pemberi tugas serta penasihat profesionalnya mengetahui sebelumnya hal-hal yang diharapkan dapat diterima dari seorang Penilai dan batasan tanggung jawab Penilai tersebut.

1.4 Dalam hal-hal tertentu, penerapan pembatasan terhadap pemberi tugas dalam penggunaan laporan Penilaian, misalnya tentang publikasi,kemungkinan tidak dapat dilaksanakan, kecuali apabila pemberi tugas telah memahami pembatasan tersebut di dalam syarat penugasan. Apabila kondisi yang ada atau persyaratan pembatasan tersebut bersifat kontraktual, adalah sangat penting bahwa hal ini dituangkan di dalam perjanjian/syarat penugasan pada saat dibuat. Namun, apabila kebutuhan
untuk mengubah perjanjian/syarat penugasan timbul dalam pelaksanaan,kesepakatan tentang perubahan harus dikonfirmasikan secara tertulis.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 PPPI-12 ini berlaku untuk semua Penilaian yang tercakup dalam SPI.

3.0 Definisi

3.1 Definisi-definisi dan istilah yang berhubungan dengan PPPI-12 ini dapat dilihat
di dalam Penjelasan Istilah (Glossary).

3.2 Apabila istilah yang digunakan dalam syarat penugasan penilaian didefinisikan di dalam SPI ini, definisi tersebut harus digunakan dan apabila dianggap sesuai dikutip dalam syarat penugasan.

3.3 Seluruh dasar Penilaian yang digunakan dalam syarat penugasan harus didefinisikan dalam syarat penugasan dengan menggunakan definisi dalam SPI ini.

4.0 Panduan Penerapan

4.1 Penilai harus berusaha mengetahui dan merumuskan tujuan Penilaian dari pemberi tugas sehingga Penilai dapat mengetahui dan selanjutnya menentukan dasar Penilaian yang dianggap sesuai. Apabila pemberi tugas menolak untuk mengungkapkan tujuannya, Penilai harus berusaha menetapkan tujuan Penilaian dan mendapatkan persetujuan tertulis dari pemberi tugas. Apabila persetujuan tersebut tidak diberikan, Penilai
seharusnya menolak penugasan dimaksud.
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 11 (PPPI 11) | Tujuan dan Dasar Penilaian yang Digunakan

2009-07-14T22:38:00.004-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam
Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan dari PPPI 11 ini adalah untuk memberikan pedoman agar dalam setiap penugasan penilaian, Penilai dapat memenuhi tujuan penilaian dari tahap awal diberikannya penugasan penilaian hingga penyelesaian laporan.

1.2 Selain itu tujuan dari PPPI 11 ini adalah untuk memberikan pedoman yang
berlaku umum yang dapat dijadikan rujukan bagi penilai ketika menentukan dasar yang harus diambil dalam penilaian.

1.3 Tujuan penilaian tertentu sangat menentukan dalam pemilihan dasar penilaian yang sesuai untuk penilaian tersebut.

1.4 Penilaian untuk tujuan tertentu yang diminta oleh pemberi tugas,realisasinya sangat penting untuk menjamin terpenuhinya kebutuhan pemberi tugas. Selain untuk menghindari kesalahpahaman pemberi tugas,PPPI 11 ini disusun untuk menghindari ketidakmengertian pihak ketiga atas laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 PPPI 11 ini berlaku untuk semua penilaian yang dicakup dalam SPI.meskipun berdasarkan SPI sebuah dasar tertentu dari penilaian tidak dapat dibenarkan.

3.0 Definisi

3.1 Definisi-definisi dalam PPPI 11 ini dapat dilihat di dalam bagian Penjelasan Istilah (Glossary).

3.2 Apabila istilah yang digunakan dalam laporan penilaian memiliki definisinya dalam SPI, definisi tersebut hurus digunakan dan dikutip dalam laporan sesuai dengan SPI 3.

3.3 Tanpa mengurangi sifat umumnya, semua dasar penilaian yang digunakan dalam laporan harus didefinisikan sesuai dengan yang dinyatakan di dalam SPI 1 & 2.

4.0 Panduan Penerapan

4.1 Tujuan penilaian dan dasar penilaian yang sesuai harus disetujui bersama
oleh penilai dan pemberi tugas serta penasihat profesionalnya, kecuali halhal
yang secara khusus ditentukan oleh hukum yang berlaku atau hal-hal yang telah ditentukan dalam perjanjian secara hukum.

4.2 Tujuan dan dasar penilaian adalah seperti dinyatakan dalam tabel PPPI11.4.7, kecuali terdapat kondisi sebagaimana berikut:

4.2.1 Dalam penilaian tanah dan bangunan selama pengembangan berlaku Pernyataan butir 4.9 Tanah dan Bangunan Selama Pengembangan.

4.2.2 Tidak satu pun dari PPPI 11 ini yang dapat mengesampingkan definisi dari nilai, yang dapat digunakan untuk tujuan penilaian sesuai dengan peraturan perundangan atau untuk mengacu pada persyaratan dalam perjanjian atau hal penyewaan, yang digunakan dalam penilaian.

4.3 Jika Penilai diminta untuk melakukan penilaian berkaitan dengan permodalan dengan menggunakan dasar penilaian selain dari Nilai Pasar, Penilai haruslah mencantumkan juga penilaian yang dibuat atas dasar Nilai Pasar, kecuali dalam hal penilaian dibuat berdasarkan formulir standar yang disediakan oleh pemberi tugas.

4.4 Bilamana Penilai memberikan opini Nilai Investasi, sebuah pernyataan haruslah diberikan untuk mengungkapkan seberapa jauh hal tersebut berbeda dari Nilai Pasarnya. Perhitungan Nilai Investasi dimaksud tidak boleh digambarkan dan dicantumkan dalam laporan atau referensi yang dipublikasikan sebagai Nilai Pasar.

4.5 Dalam penilaian Properti dengan Bisnis Khusus (PBK) sebagai satu kesatuan
operasional yang akan dinilai dengan mempertimbangkan manfaat ekonomisnya, sebagai dampak dari ketidakmampuannya membayar bunga dan atau modal, properti dimaksud haruslah ditempatkan di pasar dengan mempertimbangkan desakan atau anjuran dari krediturnya, sehingga nilai dalam situasi wanprestasi (event of default) dapat mengacu kepada dasar penilaian Nilai Realisasi Bersih untuk Penggunaan yang Ada sebagai Kesatuan Operasional (lihat SPI 2 – 3.15 ).

4.6 Penilaian dalam konteks penyewaan seharusnya didasarkan pada Nilai Sewa Pasar (SPI 1 -3.7).

4.7 Tabel yang dirujuk dalam PPPI 11.4.2 adalah sebagai berikut.
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 10 (PPPI 10) | Kualifikasi Penilai, Status dan Benturan Kepentingan

2009-07-14T22:38:00.003-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan dari PPPI ini adalah untuk memastikan agar para pengguna
penilaian dapat mengetahui status dari penilai dan bahwa penilaian
akan selalu dapat dipercaya, dibuat tanpa adanya unsur yang dapat
menyesatkan atau benturan kepentingan.

1.2 PPPI ini mengatur bahwa penilai harus memiliki kualifikasi yang
memadai untuk melaksanakan instruksi penilaian. PPPI ini menyatakan
bahwa pengguna penilaian atau referensi yang dipublikasikan harus
memahami status dari penilai dalam kaitannya dengan hubungan
antara penilai dan pemberi tugas. Selanjutnya juga dijelaskan adanya
beberapa perlakuan tertentu untuk kasus-kasus yang berpotensi atau
secara aktual mengandung benturan kepentingan.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 PPPI ini merupakan panduan persyaratan kualifikasi dan independensi
bagi Penilai yang berlaku bagi semua penilaian yang tercakup dalam
SPI.

3.0 Definisi

3.1 Penilai sesuai dengan definisi pada KEPI 3.5.1

3.2 Penilai Internal sesuai dengan definisi pada KEPI 3.5.1.1

3.3 Penilai Eksternal sesuai dengan definisi pada KEPI 3.5.1.2

3.4 Penilai Independen sesuai dengan definisi pada KEPI 3.5.1.3

3.5 Penilai Publik sesuai dengan definisi pada KEPI 3.5.1.4

3.6 Benturan Kepentingan adalah adanya konflik dalam pelaksanaanpenugasan profesional antara kepentingan-kepentingan pemberi

tugas yang bersangkutan dan kepentingan-kepentingan pemberi tugas
lainnya, ataupun dengan partner, penilai, serta anggota keluarga
dekat.

4.0 Panduan Penerapan
4.1 Persyaratan Kualifikasi Penilai

4.1.1 Penilai Publik adalah Penilai yang berhak menandatangani Laporan Penilaian dan memiliki kualifikasi yang disyaratkan.

4.1.2 Setiap pekerjaan Penilaian, kaji ulang Penilaian dan penilaian ulang berdasarkan SPI harus dilaksanakan oleh Penilai yang merupakan anggota Asosiasi Profesi yang diakui Pemerintah, serta memenuhi persyaratan:

4.1.2.1 Penilai harus memiliki kompetensi yang memadai,pengetahuan dan pemahaman yang diperlukan serta pengalaman yang cukup untuk dapat melaksanakan tugas penilaian secara profesional.

4.1.2.2 Jika penilai tidak memenuhi persyaratan pada 4.1.2.1, , ia harus dibantu oleh seseorang yang memiliki pengetahuan dimaksud serta pemahaman yang diperlukan untuk memberikan dukungan yang diperlukan oleh penilai yang bersangkutan.

4.1.2.3 Telah memenuhi semua persyaratan hukum dan perundang-undangan yang berlaku untuk jenis penilaian yang disyaratkan. Jika instruksinya menyatakan demikian, semua persyaratan di atas dapat dipenuhi oleh satu tim penilai yang dipimpin oleh seorang penilai yang memenuhi syarat 4.1.1.

4.1.3 Sebelum menerima suatu penugasan atau instruksi, penilai harus memastikan bahwa dirinya memiliki kualifikasi untuk melaksanakan instruksi dimaksud, baik sebagaimana disyaratkan dalam PPPI ini maupun syarat-syarat lainnya yang ditetapkan oleh pemberi tugas.

4.2 Status Penilai

4.2.1 Syarat penugasan, laporan penilaian dan referensi yang dipublikasikan, yang tercakup dalam PPPI ini,...
(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 9 (PPPI 9) | Analisa Discounted Cash Flow

2009-07-14T22:38:00.002-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan
1.1 Analisis Discounted Cash Flow (DCF) adalah teknik pembuatan model keuangan
yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas
suatu properti atau usaha. Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan
kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi arus kas masuk dan arus kas
keluar yang didiskontokan ke nilai kini. Analisis DCF yang dilakukan dengan
data serta tingkat diskonto yang tepat dan mendukung adalah salah satu
metode penilaian yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan.
Penerapan analisis DCF secara luas antara lain disebabkan oleh kemajuan
teknologi komputer. Analisis DCF diterapkan dalam penilaian real properti,
bisnis dan aktiva tidak berwujud; dalam analisis investasi; dan sebagai
prosedur akuntansi untuk mengestimasi nilai dalam penggunaan. Penggunaan
analisis DCF telah meningkat terutama dalam sektor penilaian institusi, properti
investasi dan bisnis dan sering dipersyaratkan oleh pemberi tugas, penjamin
emisi, penasehat dan pengelola keuangan, dan manajer portofolio investasi.

1.2 Penilaian DCF seperti penilaian berdasarkan pendapatan lainnya, didasarkan
pada analisis data historis dan asumsi mengenai kondisi pasar di masa yang
akan datang terhadap penawaran (supply), permintaan (demand),
pendapatan, biaya, dan potensi resiko. Asumsi ini mempertimbangkan
kemampuan penghasilan dari properti atau usaha di mana pendapatan dan
pengeluarannya diproyeksikan.

1.3 Tujuan dari PPPI ini adalah untuk menjelaskan KPUP, pedoman praktek yang
terbaik dan ukuran uji tuntas (due diligence) yang perlu diikuti Penilai dalam
penggunaan analisis DCF untuk penilaian pasar dan non pasar, selain itu juga
untuk membedakan aplikasi analisis DCF dalam dua tipe penugasan penilaian
yang berbeda antara dasar penilaian pasar dan non pasar.

2.0 Ruang Lingkup
2.1 PPPI ini diterapkan untuk penilaian pasar dan non pasar yang dilakukan
dengan menggunakan analisis DCF dan juga menjelaskan struktur dan
komponen model DCF serta persyaratan laporan penilaian atas dasar analisis
DCF.

2.2 Ruang lingkup PPPI ini meliputi kewajaran dan dukungan dari asumsi yang
digunakan dalam analisis DCF. Asumsi yang dibuat dalam penilaian akan
mempengaruhi kesimpulan nilai. Dalam kaitannya dengan KEPI, semua asumsi
yang mendasari penilaian harus wajar, mungkin serta dapat dipertahankan.

3.0 Definisi
3.1 Tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk
mengkonversikan jumlah arus kas yang dikeluarkan atau diterima di masa
yang akan datang menjadi nilai kini. Secara teori, tingkat diskonto harus
merefleksikan ‘opportunity cost’ dari modal, yaitu tingkat pengembalian modal
yang dapat diperoleh atau dihasilkan apabila ditempatkan untuk penggunaan
lain dengan resiko yang sama.

3.2 Analisis Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model
keuangan yang didasarkan pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau
usaha. Sebagai metode yang dapat diterima dalam pendekatan
pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode
baik untuk menilai properti operasional, properti dalam pengembangan atau
bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto pasar yang berlaku
saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas dalam kaitannya
dengan properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus
kas secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor
dikurangi kekosongan dan piutang tak tertagih, serta biaya operasional.
Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode bersama dengan estimasi
nilai akhir (terminal value/exit value) pada akhir periode proyeksi, kemudian
didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi
modal, biaya pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk
mencapai sejumlah pendapatan bersih yang kemudian didiskonto selama
periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam hal penilaian bisnis,
estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode
proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan
adalah Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan
Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas.
(download click disini)

Machinery

2009-07-14T22:38:00.001-07:00

Free Games and Free Online Games. Play Free Games and Chat with Friends. Over 1800 Free Games to Play. Review, rate, and add free games to your favorite ...Chemical Industrial Water purification equipment for industrial Use Generators commercial and industrial Waste reduction and disposal equipment – industrial Sewing machines for commercial and industrial Oil explorationGoldsmiths exploration Offshore exploration>Industrial gases, Oxygen, nitrogen, argon, acetylene, hydrogen, helium, carbon dioxide, mixed and specialty gas, high pressure gas cylinder, cryobiological container, medical equipment and installation, Coal Gas Building, Freight & Inland produce and supply, Oxygen, nitrogen, argon, acetylene, hydrogen, helium, carbon dioxide, fuel gases, propane, liquid cylinder for gas , shielding gases, anaerobic atmosphere mixtures, blood gas mixture, breathing air, helium, lung diffusion gas, mixture, nitrous oxide, Installation Coal Gas Machines>specialty gases, analytical instrumentation mixture, electron capture gases, fid fuel gases, leak detection gases, nuclear counter gases, chemical process , carbon monoxide, ethylene, methane, propane, sulfur hexafluoride, emission calibration gases, environmental compliance mixture, gas mixture, high purity gas products, hydrocarbon calibration standard, laser gas mixture, rare gases, ultra high purity gas production.Electric Power Plant Generators electric Building Machinery Steel production Steel Distributor and construction Railroad equipment and supplies Trading companies Engineering equipment and supplies Freight – forwarding For on time deliveries, you can always count on the FedEx team. With our extensive flight network and unbeatable back-up and support on the ground. FedEx provides you with time-definite and door-to-door international express service to more than 220 countries and territories worldwide. In addition, our advantaged technology allows you to prepare your shipment conveniently online and track your package real time Service Worldwide document express, world parcel express, jumbo box and Junior, Logistic and express distribution, import express, shippers interest insurance ServiceDomestic and city courier, international sea and air cargo, express customs clearance, moving, trucking, warehousing, logistics and distribution, airport escort. Time definite express service, widest range of service option, easy tracking and proof of delivery, money back guarantee. Airline Service Telecommunication equipment and system Air cargo service Shipping cargo Batching and mill feeding Wheel Loader ,capacity : 1.7m3, Metal Hopper, capacity : 10 m3, Discharge Belt Conveyor, model NPE120, width 1,200 mm, Belt Conveyor, model TNC800, width 800 mm, Continuous Balance, Level Indicator, Electrical Cabinet, Set of Steel Structures, total estimated weight 19.270 kgs, Metal hopper with tailgate to contain the material, Feeding caisson, Foundation Plate, Electronic weighting system, Automatic Balance, Electric Hoist, max cap. 2.000 kg, Continuous mill feeding Tank, capacity : 15 m3, Plate Pump, capacity 1 m3/h, Valve, Electrical Cabinet, Deflocullant supply, Piping, Discharge Belt Conveyor, model NPE120, width 1,200 mm, Continuous Balance, Belt Conveyor, model TNC500, width 500 mm, Discharge End, Measuring and Adjustment system, Connection, Set of Material, Cylindrical connection, Set of sliding rails Slip preparation Continuous drum mill - mod. MTC101, cap. 100m3, Set of metal structures, Electrical Cabinet with PLC, Grinding media - silica pebbles weigt 68.000 kg, BIN capacity 700 ltr, Connection, Electric Hoist, max cap. 2.000 kg, Linkage, Lining for no.3 chambers and no.6 mouths, Vibrating screen, Level indicator, working length 0.25-5 m, Diaphragm pump, diameter : 80 mm, cap. : 20 m3 H2O/h, KIT, Set of PVC tubes, Iron remover tank, Vertical pump mod. Jolly for unloading of screen channels - MTC feeding, Tank in reinforced concrete, Continuous level indicator, Series of metal mountings, Blade stir- mod. ASP210, Iron remover unit with slip capacity : 18 m3/h, Residual water stirring system capacity 60 m3, Diaphragm flow damper, Mass flow meter, max nominal pressure 16 bar & diameter 50 mm, Set of metal frames, estimated weight 21.500 kg Powder spray drying and storage Spray Drier, model ATM 140, main fan flow rate ( at 100oC) : 134.000m3/h, spray-dried powder temp. : 40 - 60oC, nominal heat output : 11,500,000 Kcal/h, Pump. Mod.PPB313, max delivery rate 13m3/h & max pressure : 30 bar, Wet dust separator, exhaust air dust max. level <30mg/Nm3 , Belt conveyor, mod TNC500, Vibrating screen, surface 0.932m2, , Flair belt conveyor, mod TNP500, width : 500mm, max cap. 25 ton/h, Blade-type diverter, Level indicator, Metal bin, cap. 150 m3, Electrical cabinet, Conditioner, Set of steel structures, estimated weight 24,970 kg Press loading Gravity discharger, max rate 30m3/h, air supply pressure : 6 bar, Belt conveyor, mod TNC500, Bucket elevator, mod. ETN4, max handling cap. 25 ton/h, Vibrating screen, surface 0.932m2, Flair belt conveyor, mod TNP500, width : 500mm, max cap. 25 ton/h, Blade-type diverter, Hopper, cap. : 2.8 m3, Level indicator, Control Panel, Conditioner, Set of Metal Frameworks, total estimated weight 4,770 kg Pressing and fast drying Powder feeding device, ALM175 type, Hydraulic press, mod. : PH2090, max plunger stroke 160 mm, max pressing force : 2,000 ton, max no of cycles/min up to : 22, Set of wrenches, Machine bedplate, Sound-proof cabin, dimensions 1120x2050x1370 mm, Set of electric cables, Motor-driven pump, cap. : 83 ltr/1', Set of material, Air-oil cooling system, Upper punch holding plate, dimensions 500x1610 mm, Connection for die sets, Entry punches die sets, Matrix for tile size 400x400 mm, Hydraulic unit, Automatic conveyor, Single layer horizontal dryer, EUP 270/42 type, Set of Electric cables, Two-side discharge system, NUE type Glaze preparation : Mechanical balance, max cap. : 1.500+500 kg, BIN, capacity : 0.85 m3, Electrical hoist, max cap. : 2.000 kg, Volumetric meter, Drum Mill, MLD120 type, drum cap. : 12 m3, Inside Lining, thickness : 50.8 mm, weight : 5.550 kg, Grinding charge diameter : 1"-1"1/4-1"1/2-1"3/4-2", Drum Mill, MTD050 type, drum cap. : 5 m3, Drum Mill, MTD010 type, drum cap. : 1 m3, Drum Mill, MTD005 type, drum cap. : 0.5 m3, Vibrating screen, Diaphragm pump, pipe diameter : 50 mm, cap. : 6 m3 H2O/h, Overhead round tank, cap. : 5.5 m3, Bladed stirrer, mod ASP204, Slow-speed stirrer, Set of materials, Iron remover, Deferrization tank, Set of steel structures, Piping, Electrical Cabinet Glazing line 1 stainless steel wheeled vibrating screen, SPS600 type, n. 1 90o curve, Mechanic spacer, Brushing unit, Electro blower, n.1 connection mobile arm, high pressure airless humidifier complete, Stainless steel double disk cabin, Rotary silk screen printer Stirrer tank, Diaphragm pump, Screen Holder kit, High pressure fixing booth, Automatic brushing machine for the creation of rustic effect, Set of materials, Complete equipment Single Firing Kiln Single-layer horizontal dryer, mod JMC 2550 - 8.4, module length : 2.1 m, dryer length : 8.4 m, burner model :PL7, min. allowable size 150x150 mm, max. drying temp. : 300oC, Chimney, Fast single-layer roller kiln - mod. FMC 255/115.5, Stand-by electric generator, Cleaning unit Loading & Unloading + Storage Flat Loading unit, Feeder, min tile size 200x200 mm, air consumption : 3 - 5 ltr/min, Unloading unit, min tile size 150x150 mm, Motor-driven roller, conveying system, Link roller frame, Stand-by conveyor belt, Inspection fixture, Set of tools, Automatic vehicle, Battery replacing station, max cap. : 1000 kg, Spare battery, Battery charger, Operating system, Connection line, Pallets Loading machine, Pallets Un-Loading machine Sorting and packaging Gauge and flatness control unit, Sorting desk, Automatic sorting line, Supply pressure : 6 bar, no of stackers : 9 unit, no of outlets : 7 unit, Air conditioner and dehumidifier, Automatic wrap machine, Coupling device by cold glue, Automatic palletize, Heat-Shrink sealer, Forklift truck Dust collection Dust separator, cap. 35,000 Nm3/h, total vacuum : 400 mm H2O, Exhaust system

PRICE LIST BUILDING MACHINERY

2009-07-14T21:05:00.000-07:00

Weather Resistant Enclosure for Model 6250 Alternator using the followingengines: Lombardini Diesel FOCS 702, 903, and 1003 Daihatsu 950PNoise level ranges from 70 dba to 75 dba (at 7 meters) depending on power output.Quantity 1-2------------ 3-9-------------- 10+Price $1843.00------- $1675.00--------- $1523.00Add $550 to the cost above for further attenuation down to 65 dba at 7 meters.2. Weather Resistant Enclosure for Model 3500 Alternator using the Kawasaki model501D engine. Noise level ranges from 68 dba to 74 dba at 7 meters depending onthe power output.Quantity 1-2------------ 3-9-------------------- 10+Price $1210.00 ------$1100.00--------------- $1005.00Add $240 to the cost above for further attenuation down to 65 dba at 7 meters.3. Daihatsu Model 950P with 6250 Alternator. Base unit with open frame and model710 voltage regulator. System controls extra. Output is 5 to 9 kW.Quantity 1-2--------------------- 3-9-------------- 10+Price $9482.00-------------- $8620.00--------- $7836.004. Kawasaki Model 501D with model 3500 alternator. Water cooled engine. Base unitwith open frame and model 710 voltage regulator. System controls extra. Output is1.5 to 3.5 kW.Quantity 1-2------------------ 3-9 ----------------------10+Price $4603.00 -----------$4185.00------------------ $3751.005. Dynagen Model 51 for use with Kawasaki and Daihatsu engines. Model 52 forLombardini engines.Quantity 1-2--------------------- 3-9---------------------- 10+Price $293.00------------------ $267.00------------------ $293.006. Murphy 447 for use with all engines.Quantity 1-2---------------------- 3-9 ------------------------10+Price $920.00 --------------------$842.00------------------ $770.007. Kawasaki model 290 with model 3500 alternator. Air cooled engine. Base unit withopen frame and model 710 voltage regulator. System controls extra. Output is 1.5to 3.5 kW.Quantity 1-2 ------------------3-9 ------------------------10+Price $3594.00 -----------$3267.00 ---------------------$2970.008. Lombardini Model FOCS 702 with 6250 Alternator. Base unit with open frame andmodel 710 voltage regulator. System controls extra. Output is 3 to 7 kW.Quantity 1-2------------------- 3-9-------------------------- 10+Price $8502.00-------------- $7729.00 -------------------$7026.009. Lombardini Model FOCS 1404 with 6255 Alternator. High current model 28 Vdc at500 amps.Quantity 1-2-------------------- 3-9--------------------------- 10+Price $9986.00---------------- $9087.00-------------------- $8267.0010. Lombardini Model FOCS 1003 with 6250 Alternator.Quantity 1-2-------------------- 3-9 ---------------------------10+Price $9024.00 -------------$8203.00---------------------- $7458.0011. Lombardini key switch on / off control. For 100% manual operation. Does include timerfor glow plug and automatic shut down for high fluid temp and low oil pressure.Price -----$130.12. Automatic Oil adder. Monitors oil level in engine and adds oil as required. 2 gallon oiltank, sight glass, low oil alarm.Price --$525.00All Your Chamber Needs - Repair that Boiler or furnace with QaulityCombustion Products---------------------------------------Our Part Number-----------PriceH.B. Smith - FD-12 Lynn Chamber Kit----------------------------1068----------------$ 138.95H.B. Smith - Series 8 Lynn Chamber Kit-------------------------- 1104--------------- $ 138.95Crown Freeport Chamber Gasket Kit Door Insulation , Rope 3 - 3/16" Spring Steel Pins, Refractory Cement, Silicone sealant-------------------------- Ct-Kit 11500------------$ 285.99Crown BD With Swing Out Door Lynn & Bahama model-------Chamber Kit 1133-------$ 128.99Crown BD Without Swing Out Door Lynn & Bahama model----Chamber Kit 1108-------$ 128.99Weil McLain GOLD SERIES Lynn Chamber KIT--------------Gold Series 1072--------$ 159.95Lynn Combustion Chamber Kit Weil Mclain Model 68 Series Boilers MODEL#66, 68, 68V68-SeriesLynn 1060------$ 125.00Lynn Combustion Chamber Kit UTICA STARFIRE II------------1095-----------------$ 159.95Lynn Combustion Chamber Kit UTICA STARFIRE III-----------1096-----------------$ 159.95Lynn BURNHAM V1 Chamber Kit-------------------------------1064-----------------$ 138.95Lynn BURNHAM V3 Chamber Kit-------------------------------1065-----------------$ 138.95Lynn BURNHAM V7 Chamber Kit-------------------------------1066-----------------$ 138.95Lynn BURNHAM V7 Chamber Kit W/SWNG OUT DOOR--------1074-----------------$ 138.95Lynn PEERLESS WB/WV Chamber Kit--------------------------1071-----------------$ 138.95Lynn SLANT/FIN Chamber Kit---------------------------------1087-----------------$ 159.95Lynn Quickie Combustion Chambers Model 100 .75-1.25gph 11 1/2"W x 11" L x 10 3/4" H-Lynn100----------------$ 59.95Lynn Quickie Combustion Chambers Model 200 1.35 -1.75gph 12" W x 13 3/4" L x 12" H-Lynn200----------------$ 69.95Lynn Quickie Combustion Chambers Model 300 1.75-2.25gph 12"W x 18"L x 12" H-Lynn300--------------$ 109.95Wet Pak Kaowool Blanket A - 14" x 48" x 1/2" Sheet -------------Kit A-----------------$ 49.95Wet Pak Kaowool Blanket B - 14" x 48" x 1/2" Sheet + 16" x 16" x 1/2" Sheet--Kit B------------------$ 59.95Wet Pak Kaowool Blanket C - 16" x 48" x 1/2" Sheet + 16" x 16" x 1/2" SheetKit C------------------$ 69.95LYNN 1030 BURNER HEAD PROTECTOR Beckett - Wayne ----1030------------------$ 18.95Lynn Kaowool Rope 1/2" x 25 ft (Gasket For Furnace and Boiler Doors and Chamber Areas)-9401----------------- $ 59.95Furnace Cement - FURNACE/RETORT CEMENT 1/2G PAIL--CCM cement-----------$ 15.95Manufacturer : CATERPILLAR Year : 2000 Model : 966G Hours : 5234 ADDITIONAL FEATUREStight linkagePRICE : $ 153,900 U.S. DollarsLocation : Middleville, Michigan,Screen Machine 30x40 - Aggregate Equipment Conveyor / Feeder / StackerSPECIFICATIONSManufacturer : SCREEN MACHINEYear : 2003Model : 30x40Serial Number : CE40-30-D-JE1758 ADDITIONAL FEATURESPRICE: $ 14000 U.S. DollarsLocation: Wichita, Kansas, Remote Chiller Price ListModel Description SellC-3-S 3.0 TON, Split $5,155.00DC-5-S 5.0 TON, Split $5,750.00DC-7.5-S 7.5 TON, Split $8,329.00DC-10-S 10 TON, Split $9,525.00DC-12-S 12 TON, Split $12,550.00DC-15-S 15 TON, Split $16,500.00DC-20-S 20 TON, Split $18,050.00DC-24-S 24 TON, Split $19,565.00PackagedPrice ListModel Description SellDC-3-P 3.0 TON, Packaged $5,155.00 DC-5-P 5.0 TON, Packaged 5,750.00DC-7.5-P 7.5 TON, Packaged 8,329.00DC-10-P 10 TON, Packaged 9,525.00DC-12-P 12 TON, Packaged 12,550.00 Optional FeaturesDescription PriceHot Gas By-Pass $450.00Low Pressure By-Pass $98.00440/480 Volt, 3 Phase Units $290.00Prices: FOB, St. Louis, MODate: 05/03/2004Julabo Immersion-Water/Fluid ChillersMake: Julabo Model: FT 901 Price 1100 Chiller Julabo +30C TO -90C... R-404A And R-23... Like New ConditionNew Brunswick Scientific Fluid Chiller-Water/FluidMake: New Brunswick Scientific Model: RF-25 Recirculating ChillerPrice 900 Brunswick Scientific Recirculating Chiller. Cooling Capacity : 660 Watts; 2,250 BTU/HR; 565 KCAL/HR. TEMP RANGE 4C-40C. 20PSI Regulator Valve Setting. Positive Displacement Pump, 2-Liter Reservoir Capacity.Remcor Fluid Chiller-Water/Fluid Chillers Make: Remcor Model: CH 550 A 1394 Price 1400 Remcor 0 TO 39C..Digital Display . 1/2 Inch Pipe Inlet/Outlet..Cooling Capacity @ 20C.1760 Watts/3000 BTU..PUMP 1.5 GPM @ 60PSI.Reservoir 2 Gallon..100 Ton Dunham Bush Chiller Price Best Offer a 100 Ton Dunham Bush Chiller located in the USA.35 T and 100 T High and Low Conair Chillers Price 50,000.00 a Conair 35T/100T Chiller #2. This item is surplus to the ongoing operations of a manufacturing facility in TX.60 ton Flak Ice Chiller Price $22,500.00600 Ton York International Package ChillerPrice $50,000.00 a 600 Ton York International Package Chiller Model YKQ1Q1AirTemp Chiller Model HWW75 1 75TonPrice $9,500.00 an AirTemp Chiller Model HWW75 1 75Ton located in the USA.Blanchard-Ness Condensor, Hot Water Heat ExchangerPrice $4,500.00 a Blanchard-Ness Condensor, Hot Water Heat Exchanger and Chiller located in the USA.Carrier Roof Top ChillerPrice $20,000.00 a Carrier Roof Top Chiller located in the USAChester Jense Plate ChillerPrice $4,500.00 a Chester Jense Plate Chiller located in the USA>Cimco ChillerPrice $7,500.00 You are making an offer on a Cimco Chiller located in the USA.Corema Junior ChillerPrice $150.00 a Corema Junior Chiller located in the USA.Frick Chiller System Mechanical Cascade Refrigerat...Price $150,000.00 a Frick Chiller System Mechanical Cascade Refrigeration System Using R-22 and R-23 located in the USA.Hermetic Centrifugal ChillerPrice $165,000.00 a Hermetic Centrifugal Chiller located in the USA.Liquid chillerPrice 25,000.00 INR$510.45 a Liquid chiller located in India.Lomax model 26-25 Spiral Cooling SystemPrice $600,000.00 a Lomax model 26-25 Spiral Cooling System located in United Kingdom.Miller-Picking HV54-1 Air Handler UnitPrice $1,000.00 a Miller-Picking HV54-1 Air Handler Unit located in the USA.Neslab Coolflow Refrigerated Water RecirculatorPrice $750.00 a Neslab Coolflow Refrigerated Water Recirculator located in the USA

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 8 (PPPI 8) | Pendekatan Biaya Untuk Pelaporan Keuangan

2009-06-19T02:19:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan dari PPPI ini adalah untuk membantu pengguna dan pembuat Laporan Penilaian dalam menginterpretasikan arti dan penerapan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost-DRC ) untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan lainnya yang relevan.

1.2 Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya berdasarkan prinsip substitusi.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 PPPI ini memberikan latar belakang penggunaan Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) dalam hubungannya dengan PPI 1 - Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.

2.2 Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) juga dibahas pada PPPI 1 – Penilaian Real Properti, PPPI 3 - Penilaian Mesin & Peralatan, PPPI 5 – Penilaian Personal Properti, PPPI 7 – Penilaian Agri dan PPI 3 - Penilaian Aset Sektor Publik.

3.0 Definisi

3.1 Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan atau tujuan lainnya yang relevan, dimana data pasar yang tersedia terbatas.

3.2 Properti Khusus. Properti yang jarang terjadi kalaupun pernah/ada dijual di pasar, kecuali sebagai penjualan usaha atau sebagai bagian dari entitas. Keunikan muncul dari sifat dan desain khusus, konfigurasi, ukuran, lokasi atau kombinasinya.

3.3 Pengembangan. Bangunan, struktur atau modifikasi terhadap tanah yang bersifat permanen, melibatkan biaya tenaga kerja dan modal, dan yang diharapkan mampu meningkatkan...(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 7 (PPPI 7) | Penilaian Properti Agri

2009-06-19T02:13:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Salah satu sektor yang terkait pengembangan atas tanah adalah sektor Pertanian (Agri). Sektor ini pada umumnya menghasilkan beberapa komoditi pertanian yang merupakan aset bagi suatu entitas dan secara bersamaan mendukung sistem perekonomian Negara.

1.2 Tanah yang dikhususkan untuk penggunaan lahan pertanian menjadi objek jasa penilaian untuk berbagai alasan termasuk pengalihan hak kepemilikan individu dan publik, kepentingan perpajakan, kepentingan agunan pembiayaan, kepentingan laporan keuangan dan kepentingan lainnya. Penilaian yang handal atas lahan (bidang tanah) menjadi penting dalam meyakinkan kepentingan permodalan yang diperlukan untuk mendukung kelangsungan ekonomi, mempromosikan produktifitas penggunaan tanah, menjaga kepercayaan dari pasar modal (capital market) dan untuk memenuhi kebutuhan pelaporan keuangan secara umum.

1.3 Penyediaan jasa penilaian yang handal dan akurat untuk jasa Penilaian Agri (Properti Pertanian) membutuhkan Penilai yang memiliki pengetahuan dan pemahaman terhadap elemen fisik dan ekonomi yang mempengaruhi produktifitas lahan pertanian dan nilai komoditi produksi yang dihasilkannya.

1.4 Karakteristik fisik dan ekonomi lahan pertanian berbeda dengan lahan/tanah non pertanian atau lingkungan pemukiman dalam tingkat kepentingannya.

1.4.1 Tanah di lingkungan pemukiman harus sesuai untuk pengembangan di atasnya. Dalam Properti Agri, tanah merupakan elemen pokok dalam menghasilkan produksi, memiliki keragaman kapasitas dalam mendukung sejumlah komoditi tertentu atau jenis komoditi.

1.4.2 Dalam lingkungan pemukiman, penggunaan ekonomi atas Properti dan atau fasilitas yang diberikan mungkin tidak berobah dari periode ke periode dan mungkin diikat melalui pengaturan perjanjian atau pemberian hak yang tak terbatas. Sementara itu untuk Properti Agri, (Download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 6 (PPPI 6) | Penilaian Usaha

2009-06-19T02:04:00.000-07:00

1.0 Pendahuluan

1.1 Panduan Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI) ini diterapkan agar penilaian bisnis dilaksanakan oleh para penilai dengan lebih konsisten dan lebih bermutu sehingga bermanfaat bagi pengguna jasa penilaian.

1.2 Penilaian bisnis biasanya dilakukan menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian dengan menerapkan SPI 1. Sedangkan untuk penerapan Dasar Penilaian selain Nilai Pasar harus diberikan penjelasan yang memadai sesuai dengan SPI 2.

1.3 Secara umum, penilaian bisnis menerapkan konsep, proses dan metode yang biasa digunakan untuk penilaian-penilaian lainnya. Beberapa istilah mungkin bisa memiliki arti atau penggunaan yang berbeda dan perlu penjelasan apabila digunakan. Beberapa definisi penting yang digunakan dalam penilaian bisnis dikemukakan dalam panduan ini.

1.4 Penilai dan pengguna jasa penilaian hendaknya berhati-hati dalam membedakan antara nilai suatu entitas usaha, nilai sebuah aset yang dimiliki oleh suatu entitas, dan berbagai kemungkinan penerapan bisnis atau pertimbangan untuk bisnis yang sedang berjalan yang diperhitungkan dalam penilaian hak atas real properti. Sebagai contoh adalah penilaian properti yang memiliki potensi perdagangan/usaha. (Lihat Tipe-tipe properti, para. 4.3.2).

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Panduan ini dimaksudkan untuk membantu dalam rangka penyusunan maupun penggunaan penilaian bisnis..

2.2 Sebagai tambahan terhadap hal-hal yang umum terdapat pada panduan lainnya dalam SPI, panduan ini memuat pembahasan yang lebih luas mengenai proses penilaian bisnis. Termasuk berbagai hal yang biasanya terkait dalam penilaian bisnis. dan dasar perbandingan dengan jenis-jenis penilaian lainnya, namun pembahasan ini tidak dianggap sebagai mandat atau... (Download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 5 (PPPI 5) | Penilaian Personal Properti

2009-06-19T01:59:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan PPPI 5 ini adalah untuk meningkatkan kualitas dan konsistensi dari penilaian Personal Properti demi kepentingan pengguna jasa penilaian Personal Properti.

1.2 Penilaian Personal Properti pada umumnya diperoleh dan dilakukan dengan Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian, dengan menerapkan SPI 1. Apabila digunakan Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar, diterapkan SPI 2, dengan pengungkapan dan penjelasan yang sesuai.

1.3 Dalam beberapa terminologi tertentu mungkin mempunyai definisi yang berbeda, dan metode yang dipergunakan dapat berbeda, namun dalam hal teori, konsep, dan proses yang diterapkan dalam penilaian Personal Properti pada dasarnya sama dengan jenis penilaian yang lain. Bila terminologi yang mempunyai arti berbeda digunakan, maka perbedaan tersebut harus diiungkapkan. Dalam PPPI 5 ini ada definisi penting yang digunakan dalam Penilaian Personal Properti.

1.4 Para Penilai dan Pengguna Jasa penilaian harus memiliki kepedulian untuk dapat mengenali komponen pasar yang sesuai dengan Nilai Pasar Personal Properti. Salah satu contoh dari perbedaan diatas adalah Nilai Pasar dari suatu properti yang dijual pada suatu lelang bebeda dengan properti yang dijual atau diperoleh secara individual dimana harga yang dinegosiasikan tidak diungkapkan di depan umum. Contoh lain adalah Nilai Pasar Personal Properti yang dijual secara grosir berbeda dengan Nilai Pasar dari properti yang sama tetapi dijual secara eceran.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 PPPI 5 ini disusun untuk membantu dalam memahami atau menggunakan suatu proses penilaian Personal Properti.

2.2 Sebagai pelengkap dari Penerapan Penilaian Indonesia (PPI) dan Panduan Penerapan Penilaian Indonesia (PPPI) yang lain, (download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 4 (PPPI 4) | Penilaian Aset Tak Berwujud

2009-06-19T01:55:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 PPPI ini diadopsi agar penilaian aset tak berwujud dilaksanakan oleh para penilai dengan lebih konsisten dan lebih berkualitas sehingga bermanfaat bagi pengguna jasa penilaian.

1.2 Penilaian aset tak berwujud biasanya menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian dengan menerapkan SPI 1. Sedangkan untuk penerapan Dasar Penilaian selain Nilai Pasar harus diberikan penjelasan yang memadai sesuai dengan SPI 2.

1.3 Secara umum, untuk penilaian aset tak berwujud menerapkan konsep, proses dan metode yang biasa digunakan untuk penilaian-penilaian lainnya. Beberapa istilah mungkin bisa memiliki arti atau penggunaan yang berbeda dan perlu penjelasan apabila digunakan. Beberapa definisi penting yang digunakan dalam penilaian aset tak berwujud dikemukakan dalam panduan ini.

1.4 Penilai dan pengguna jasa penilaian hendaknya berhati-hati dalam membedakan antara nilai aset tak berwujud secara individual dan yang dapat diidentifikasi dengan pertimbangan-pertimbangan untuk bisnis yang sedang berjalan, termasuk memperhitungkan hak atas real properti dalam penilaiannya. Sebagai contoh adalah penilaian properti yang memiliki potensi perdagangan/ bisnis atau dikenal sebagai Properti dengan Bisnis Khusus (lihat PPPI 15).

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Panduan ini dimaksudkan untuk membantu dalam rangka penyusunan maupun penggunaan penilaian aset tak berwujud.(download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 3 (PPPI 3) | Penilaian Mesin & Peralatan

2009-06-19T01:51:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Mesin dan Peralatan secara umum dikategorikan sebagai aset properti berwujud. Persyaratan Penilaian Untuk Pelaporan Keuangan tercakup didalam PPI 1. Panduan Penerapan ini merupakan tambahan informasi untuk membantu aplikasi dari Standar Penilaian Indonesia untuk aset yang berupa Mesin dan Peralatan.

1.2 Aset berupa Mesin dan Peralatan memiliki karakteristik khusus yang berbeda dengan real properti secara umum, dengan demikian pendekatan penilaian yang diterapkan serta pelaporannya pun berbeda. Mesin dan Peralatan pada umumnya dapat dipindahkan atau direlokasi dan umumnya mengalami penyusutan yang lebih besar dibandingkan dengan penyusutan pada real properti. Mesin dan Peralatan yang sama dapat memiliki nilai yang berbeda, tergantung apakah Mesin dan Peralatan tersebut dinilai sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau dinilai sebagai suatu unit individual untuk dipertukarkan, di-tempat (in-situ) atau dipindahkan (ex-situ).

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Panduan Penerapan ini berfokus pada aplikasi dari pendekatan, prinsip dan dasar- dasar penilaian yang tercantum didalam Standar untuk penilaian Mesin dan Peralatan. Beberapa Panduan Penerapan berikut ini juga terkait dengan penilaian Mesin dan Peralatan :
PPPI 4, Penilaian Aset Tak Berwujud
PPPI 5, Penilaian Personal Properti
PPPI 6, Penilaian Bisnis
PPPI 8, Pendekatan Biaya Untuk Pelaporan Keuangan - (DRC) (Download click disini)

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 2 (PPPI 2) | Penilaian Hak Sewa

2009-06-19T01:41:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) membedakan antara real estat yaitu benda berwujud yang bersifat fisik (lihat KPUP 3.0), dan real properti yang berkaitan dengan hak, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Hak sewa adalah bagian dari real properti, yang berasal dari hubungan kontraktual antara pihak pemilik properti dengan pihak penyewa, yaitu pihak yang menerima hak non-permanen untuk menggunakan properti sewa dengan membayar sewa atau pertimbangan ekonomis bernilai lainnya.

1.2 Untuk menghindari kesalahpahaman dan salah penafsiran, Penilai dan pengguna jasa penilaian seharusnya memahami perbedaan penting antara aspek fisik dan legal yang terkait dalam mempertimbangkan nilai hak sewa.

1.3 Jenis kepemilikan ini, seperti bentuk kepemilikan lainnya, adalah lazim terdapat pada seluruh jenis aset properti yang dinilai. Suatu real estat dapat terdiri atas satu hak atau lebih atas properti, dimana setiap hak itu akan memiliki Nilai Pasar apabila memiliki kemampuan untuk dipertukarkan secara bebas.

1.4 Dalam kondisi apapun adalah tidak layak untuk menilai berbagai hak atas properti yang terdapat di dalam sebuah real estat secara terpisah dan menjumlahkan nilainya sebagai indikasi dari nilai total real estat. Kontrak sewa menciptakan jenis kepemilikan yang berbeda dengan hak milik.

1.5 Standar Akuntansi Internasional dan PSAK memiliki persyaratan akuntansi khusus untuk properti baik dimiliki berdasarkan sewa atau obyek untuk disewakan.

1.6 Hubungan antara berbagai kepentingan legal di properti yang sama dapat bersifat kompleks dan dapat menjadi lebih membingungkan dengan berbagai terminologi yang digunakan untuk menjelaskan berbagai kepentingan. PPPI ini akan membahas dan mengklarifikasikan masalah tersebut. Diagram pada halaman berikut akan mengilustrasikan hubungan antara hak sewa.

Panduan Penerapan Penilaian Indonesia 1 (PPPI 1) | Penilaian Real Properti

2009-06-19T01:37:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Konsep & Prinsip Umum Penilaian menjelaskan berbagai istilah dan konsep yang bersifat fundamental dalam penilaian. Tujuan PPPI adalah untuk memberikan pemahaman lebih mendalam mengenai hal-hal yang bersifat fundamental tersebut khususnya untuk real properti.

1.2 Real Properti membentuk bagian yang substansial dari kekayaan. Apabila pasar properti akan diwujudkan berdasarkan penilaian yang dapat diandalkan, dibutuhkan standar yang disepakati secara umum dimana Nilai Pasar dan dasar penilaian lainnya ditentukan dan dilaporkan oleh Penilai. Pemahaman yang benar dan penerapan yang tepat dari standar ini akan secara langsung mendorong kelayakan transaksi real properti di pasar lokal dan internasional, meningkatkan posisi relatif investasi real properti di antara alternatif investasi lainnya, dan memperkecil potensi penyalahgunaan.

1.3 Istilah properti dari sisi legal dapat didefinisikan sebagai kepemilikan dan bukan wujud fisik dari tanah, bangunan dan aktiva personal berwujud lainnya. Dalam konteks ini, SPI mengidentifikasikan secara umum empat jenis properti:
1.3.1 Real Properti
1.3.2 Personal Properti
1.3.3 Perusahaan/Badan Usaha
1.3.4 Hak Kepemilikan Finansial

1.4 Sebagaimana halnya jenis properti lainnya, terdapat metode yang diterima secara umum dalam penilaian real properti. Adalah penting bagi Penilai dan pengguna jasa penilaian bahwa metode yang sesuai dipahami secara utuh, diterapkan dengan kompeten dan dijelaskan dengan memuaskan. Dengan memenuhi hal tersebut, Penilai berkontribusi terhadap kebenaran dan kehandalan estimasi Nilai Pasar, dan sekaligus pasar dimana Penilai berpraktek.

1.5 Peningkatan pemahaman dan menghindari...(Download click disini)

Penerapan Penilaian Indonesia 3 (PPI 3) | Penilaian Aset Sektor Publik untuk Pelaporan Keuangan

2009-06-19T01:31:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Aset sektor publik merupakan aset yang dimiliki dan atau dikuasai oleh pemerintah atau entitas kuasi pemerintah dengan tujuan untuk menyediakan barang atau jasa untuk masyarakat umum. Prinsip yang berlaku untuk penilaian aset sektor publik dapat dipersamakan dengan penilaian aset lainnya.

1.2 Penilaian aset sektor publik dapat dilakukan untuk berbagai keperluan termasuk pelaporan keuangan, perencanaan privatisasi, pengajuan pinjaman, pengeluaran obligasi dan analisis ekonomi atau biaya manfaat (cost benefit ) yang dilakukan pemerintah atau entitas kuasi pemerintah baik untuk menentukan apakah aset sektor publik digunakan dan dikelola secara efisien atau dapat menentukan harga untuk kepentingan hak monopoli pemerintah.

1.3 Federasi Internasional Akuntan Sektor Publik/International Public Sector Accounting Standards Board (IPSASB) menetapkan standar akuntansi untuk entitas sektor publik atau yang dikenal sebagai International Public Sector Accounting Standards (IPSAS). IPSAS yang diaplikasikan dengan basis akuntansi akrual, mengacu pada International Financial Reporting Standards (IFRS), yang dikeluarkan oleh International Accounting Standards Board (IASB). IPSAS meliputi hal-hal yang berkaitan dengan pelaporan keuangan sektor publik, yang tidak diatur oleh IFRS. Di Indonesia standar akuntansi untuk entitas sektor publik telah diatur didalam Standar Akuntansi Pemerintahan (SAP) namun belum seluruhnya mengacu kepada IPSAS.

1.4 PPI 1 secara umum mengatur penerapan penilaian berkaitan prinsip akuntansi dalam konteks IFRSs. Karena pengaturan dalam IPSASs dan IFRSs bersifat sejalan, PPI ini mengulang kembali beberapa isi dari PPI 1 selain itu juga mengatur kebutuhan spesifik untuk penilaian aset sektor publik dan perlakuannya dalam pelaporan keuangan. (Download click disini)

Penerapan Penilaian Indonesia 2 (PPI2) Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang

2009-06-19T01:19:00.000-07:00

Pembahasan:
1. Perlu dicheck istilah hipotek, hak tanggungan, surat utang
2. Apakah Sertifikat Penilaian di samping Laporan Penilaian dapat digunakan? Mungkin
diperlukan pengaturan mengenai isi Sertifikat Penilaian yang diatur di dalam SPI 3 Pelaporan Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan PPI ini adalah memberikan pedoman bagi penilai dalam mempersiapkan penilaian untuk tujuan penjaminan utang. PPI ini menyediakan kerangka kerja dalam melaksanakan penugasan penilaian untuk pihak pemberi pinjaman seperti lembaga keuangan bank, lembaga keuangan nonbank dan lainnya yang memberikan pembiayaan dengan jaminan aset tetap tertentu yang berbeda dengan kredit pembiayaan umum (tanpa agunan) bagi perorangan atau perusahaan. (Comment : Yang menjadi ruang lingkup standar hanyalah pinjaman dengan jaminan aset tetap)

1.2 Banyak pengaturan pembiayaan yang dijamin dengan aset tertentu. Jaminan yang diambil untuk pinjaman, hak tanggungan, dan surat utang (debenture), atau sumber pembiayaan lainnya dapat didefinisikan secara lebih luas. Pada beberapa kasus, yang menjadi obyek jaminan adalah suatu perusahaan (nilai bersihnya) tanpa dikaitkan dengan jaminan aset tetap tertentu. Penilai biasanya menggunakan dasar penilaian Nilai Pasar dalam melakukan penilaian aset tertentu untuk tujuan jaminan pembiayaan, selain itu Penilai bisa juga menggunakan Nilai Bisnis yang Berjalan, Nilai
Likuidasi, atau dasar penilaian lainnya tergantung hukum, keadaan, dan persyaratan pihak yang memerlukan jaminan, tetapi umumnya pihak pemberi pinjaman berpedoman pada Nilai Pasar.

1.3 Penilai secara konsisten menerapkan prinsip-prinsip penilaian di dalam lingkup standar ini,melaksanakan evaluasi secara obyektif yang relevan dengan kebutuhan dan dipahami dengan jelas oleh pengguna penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 PPI ini digunakan pada semua keadaan dimana Penilai diminta untuk memberikan advis atau laporan kepada pihak pemberi pinjaman ketika tujuan penilaian berkaitan dengan pinjaman, hak tanggungan, dan surat utang (debenture).

3.0 Definisi
3.1 Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi (Download click disini)

Penerapan Penilaian Indonesia 1 (PPI 1) Penilaian untuk Pelaporan Keuangan

2009-06-19T01:13:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks disusunnya standar dan pedoman pelaksanaan penilaian, yang tercantum dalam Pendahuluan ataupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 PPI ini disusun berdasarkan adanya kecenderungan baru dalam dunia akuntansi dengan diterapkannya akuntansi nilai wajar (fair value accounting) yang membutuhkan penilaian untuk pelaporan keuangan. Dikarenakan hasil penilaian akan digunakan untuk laporan keuangan, maka penilaian yang dilakukan tidak dapat dilepaskan dari standar dan prinsip akuntansi yang berlaku.

1.2 Tujuan PPI 1 ini adalah untuk menjelaskan prinsip-prinsip yang digunakan dalam penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan dan hal-hal lain yang berhubungan dengan kepentingan usaha. Penilai yang mendapat tugas penilaian dengan tujuan tersebut di atas penting memahami konsep dan prinsip umum akuntansi. (Download Click disini)

Standar Penilaian Indonesia 3 ( SPI 3 ) Pelaporan Penilaian

2009-06-19T01:09:00.000-07:00

1.0 Pendahuluan

1.1 Aspek terpenting dari suatu Laporan Penilaian yang merupakan tahap akhir dalam proses penilaian adalah terletak pada pengkomunikasian kesimpulan penilaian, penegasan tujuan penilaian, dasar penilaian, dan asumsi atau kondisi dan syarat pembatas yang mendasari penilaian. Proses analisis dan data empiris yang digunakan untuk mendapatkan kesimpulan nilai dapat dicantumkan dalam laporan penilaian untuk membimbing pembaca melalui prosedur dan data yang digunakan penilai dalam melaksanakan penilaian.

1.2 Laporan Penilaian menghasilkan kesimpulan nilai dengan mencantumkan nama Penilai dan tanggal penilaian. Laporan penilaian mengidentifikasikan properti dan hak properti yang dinilai, dasar penilaian, dan tujuan penilaian. Laporan penilaian mengungkapkan semua asumsi serta kondisi dan syarat pembatas yang dipergunakan dalam penilaian, menetapkan tanggal penilaian dan pelaporan, menjelaskan hasil inspeksi lapangan, merujuk pada penerapan SPI dan pengungkapan yang diperlukan, serta mencantumkan tanda tangan penilai.

1.3 Dikarenakan peran kunci laporan penilaian dalam pengkomunikasian kesimpulan penilaian terhadap para penggunanya dan pihak ketiga, maka standar ini menetapkan beberapa maksud dan tujuan yang bersifat prinsip sebagai berikut:

1.3.1 Membahas persyaratan pelaporan yang konsisten dengan praktek profesional terbaik

1.3.2 Mengidentifikasikan elemen-elemen penting untuk dicantumkan dalam laporan penilaian.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Persyaratan pelaporan yang diatur di dalam standar ini berlaku untuk semua jenis laporan penilaian. (Download click disini)

Standar Penilaian Indonesia 2 ( SPI 2 ) Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar

2009-06-19T01:06:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks disusunnya standar dan pedoman pelaksanaan penilaian, yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan dari SPI 2 ini adalah, pertama, mengidentifikasi dan menjelaskan dasar-dasar penilaian selain dari Nilai Pasar, serta menetapkan acuan bagi penerapannya, dan kedua, membedakannya dengan Nilai Pasar.

1.2 Meskipun sebagian besar penilaian, terutama penilaian properti yang mengacu kepada PPI 1, melibatkan Nilai Pasar, terdapat keadaan-keadaan yang membutuhkan dasar penilaian selain Nilai Pasar. Adalah penting baik bagi Penilai maupun para pengguna penilaian untuk memahami secara jelas perbedaan antara penilaian yang berdasarkan Nilai Pasar dan selain Nilai Pasar, serta dampak (jika ada) yang diakibatkan oleh perbedaan konsep-konsep tersebut terhadap penerapannya dalam penilaian.

1.3 Untuk menghindari terjadinya kesalahpahaman dan atau kerancuan di antara Penilai dan pengguna penilaian sehubungan dengan penggunaan dan penerapan dasar penilaian selain Nilai Pasar, Penilai yang bertanggung jawab untuk menerapkan SPI ini, harus memastikan bahwa dasar-dasar yang tepat telah dipilih dengan menggunakan semua cara yang wajar untuk meningkatkan pemahaman para pengguna penilaian, dan menghindari keadaan yang dapat menyesatkan masyarakat, serta menyatakan estimasi yang didukung di dalam laporan secara obyektif.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 SPI ini mengemukakan dan menjelaskan dasar penilaian selain Nilai Pasar untuk penilaian properti. (download click disini)

Standar Penilaian Indonesia 1 ( SPI 1 ) Nilai Pasar Sebagai Dasar Penilaian

2009-06-19T00:59:00.000-07:00

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks disusunnya standar dan pedoman pelaksanaan penilaian, yang tercantum dalam Pendahuluan maupun dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Tujuan dari SPI 1 ini adalah untuk memberikan definisi umum mengenai Nilai Pasar. SPI 1 juga menjelaskan kriteria umum yang berhubungan dengan definisi dan penerapan Nilai Pasar dalam penilaian properti, yang maksud dan tujuannya memerlukan estimasi Nilai Pasar.

1.2 Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan data pasar.

1.3 Nilai Pasar diestimasi melalui penerapan pendekatan dan prosedur penilaian sesuai dengan karakteristik properti, situasi dan kondisi paling memungkinkan dimana properti tersebut diperjualbelikan di pasar. (lihat KPUP butir 5.0 dan Jenis Properti).

1.4 Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Perbandingan Data Pasar atau perbandingan pasar lainnya, hendaknya dikembangkan dari pengamatan pasar. Pendekatan Pendapatan, termasuk analisis Arus Kas Terdiskonto (DCF) harus didasarkan pada arus kas dan tingkat pengembalian berdasarkan (download click disini)

SPI 2007 | Pengantar untuk Standar Penilaian Indonesia 1, 2, dan 3

2009-06-19T00:20:00.000-07:00

Pengembangan dan Pengkomunikasian Penilaian

Penilaian suatu aset dikembangkan dengan dasar nilai pasar atau selain nilai pasar. Inti dari semua penilaian adalah tentang konsep pasar, harga, biaya dan nilai. Konsep-konsep tersebut relevan dengan penilaian yang didasarkan pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Pekerjaan yang sama pentingnya bagi para penilai adalah tentang pengkomunikasian secara jelas suatu hasil penilaian dan pemahaman bagaimana cara memperoleh hasil penilaian tersebut. Laporan penilaian yang dipersiapkan dengan baik akan memenuhi fungsi-fungsi pengembangan dan pengkomunikasian tersebut. Oleh karenanya Standar Penilaian Indonesia (SPI) hendaknya membahas ketiga aspek fundamental penilaian yaitu: SPI 1 tentang Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian; SPI 2 tentang Dasar Penilaian selain Nilai Pasar; SPI 3 tentang Pelaporan Penilaian.

Dasar Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar

1.0 Pendahuluan Pada tingkat yang sangat fundamental, nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yang dikaitkan dengan berbagai produk, jasa ataupun komoditas, yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), dan daya beli (purchasing power).

1.1 Cara kerja prinsip ekonomi penawaran dan permintaan merefleksikan interaksi yang sangat komplek dari keempat faktor tersebut. Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan kesesuaian barang atau jasa tersebut terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaan dan kemampuannya untuk menarik minat, serta dibatasi oleh daya beli konsumen.

1.2 Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa yang diproduksi pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktor-faktor yang terkait dengan penawaran (supply-related factors). Sedangkan preferensi dan daya beli konsumen, yang mencerminkan minat konsumen terhadap suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktor-faktor yang terkait dengan permintaan (demand-related factors).(Download click disini)

SPI 2007 | Kode Etik Penilaian Indonesia

2009-06-19T00:13:00.000-07:00

1.0 Pendahuluan

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) merupakan landasan yang paling mendasar dalam pengoperasian Standar Penilai Indonesia (SPI) agar seluruh hasil pekerjaan penilaian dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan dengan cara yang jujur dan kompeten secara profesional, bebas dari kecurigaan adanya kepentingan pribadi, untuk menghasilkan laporan yang jelas, tidak menyesatkan dan mengungkapkan semua hal yang penting untuk pemahaman penilaian secara tepat.

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) mengatur agar penilai dalam menjalankan tugasnya, selalu mematuhi Etika dan Kompetensi, agar hasil pekerjaan penilaian dapat dipertanggungjawabkan kepada pemberi tugas, masyarakat, profesi dan asosiasi penilai.

2.2 KEPI ini bersifat mengikat dan wajib untuk diterapkan oleh seluruh Penilai tetapi tidak memiliki kewenangan formal dalam hokum, dan tidak lain dimaksudkan sebagai pelengkap dasar aturan-aturan dari asosiasi atau organisasi yang mengawasi dan mengatur kegiatan-kegiatan para Penilai.

2.3 Penilaian yang dilakukan berdasarkan SPI hanya akan dapat dilaksanakan oleh penilai yang secara profesional terlatih dan menjadi anggota suatu organisasi profesi yang diakui, menerapkan standar-standar kualifikasi, kompetensi, pengalaman, etika dan pengungkapan dalam penilaian.(Download click disini)

SPI 2007 | Jenis Properti

2009-06-19T00:07:00.000-07:00

1.0 Pendahuluan

Real properti mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia, dan penilaiannya merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar properti dan keuangan secara nasional dan global. Real properti perlu dibedakan dari jenis properti lainnya yaitu personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial (financial interests). Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih lanjut, kata properti dapat merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori aset ini. Karena para penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis properti tertentu selain dari real properti atau yang nilainya mencakup beberapa jenis properti, maka pemahaman mengenai setiap jenis properti untuk membedakan karakteristiknya menjadi sangat penting. Walaupun jenis properti menjadi empat kategori terpisah sudah lama dikenal, namun dengan berkembang pesatnya jenis entitas dan instrumen baru dalam dekade terakhir ini, maka standar ini telah memberikan kerangka acuan untuk mengakomodir kelas properti yang baru tersebut serta jenis properti khusus telah menjadi semakin banyak diterapkan dan terintegrasi dalam praktek penilaian.

2.0 Real Properti

2.1 Real properti adalah (Download click disini...)

SPI 2007 | Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

2009-06-18T23:59:00.000-07:00

1.0 Pendahuluan

1.1 SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

1.2 SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standard) edisi ke 7 tahun 2005 untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus.

1.3 SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi penilai dan penerapan SPI.(Download Click Disini...)

SPI 2007 / Kata Pengantar

2009-06-18T23:50:00.000-07:00

Puji syukur kita panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa atas segala karunia-Nya sehingga harapan Penilai Indonesia untuk menyempurnakan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang bertaraf internasional dapat terwujud. SPI ini mengacu kepada International Valuation Standards (IVS) yang dikeluarkan oleh International Valuation Standards Committee (IVSC) tahun 2005 dan standar-standar lainnya di dunia, serta mengembangkannya sesuai dengan kebutuhan dan kondisi di Indonesia. SPI ini merupakan penyempurnaan dari Standar Penilaian Indonesia yang terdahulu (SPI 2002), yang selanjutnya disebut sebagai SPI 2007. SPI ini memiliki peran penting bagi pelaku penilaian (para Penilai), pengguna jasa, dan lembaga-lembaga Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya. Bagi para Penilai, SPI ini akan menjadi panduan dalam menjalankan praktik penilaian, sedangkan bagi pengguna jasa, dapat menjadi acuan dalam pemanfaatan hasil penilaian. Sementara bagi Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya, SPI ini dapat menjadi perangkat kontrol dalam pelaksanaan penilaian di Indonesia. SPI memiliki platform yang diperluas untuk penilaian aset serta penilaian bisnis yang memberikan pedoman penilaian untuk jenis properti badan usaha dan Hak Kepemilikan Finansial (HKF). Standar ini diterbitkan dalam 2 tahap, yaitu SPI 2007 tahap I yang ditetapkan pada tanggal 26 Juni 2007 dengan masa transisi sampai berlakunya secara efektif pada tanggal 1 Desember 2007. Sedangkan hal-hal yang belum diatur di dalamnya, masih mengacu kepada bagian dari SPI 2002 sampai dengan ditetapkannya seluruh standar secara lengkap, sepanjang tidak bertentangan dengan SPI 2007 tahap I. SPI 2007 Tahap I terdiri dari : ...(Download, click disini)

Beli Rumah Untuk Investasi

2009-06-14T23:14:00.000-07:00

Pertanyaan :(Dari : pak dani (nurulhaqramdani@gmail.com)
salam, saya ada rencana beli rumah untuk investasi. boleh minta panduannya, apa saja yang harus saya pertimbangkan, terimakasih

Jawab:
Salam juga Pak dani, dalam memilih rumah untuk investasi, perlu kita ketahui lebih dulu kriteria rumah yang diharapkan. Tentunya pertimbangan suasana yang nyaman dan aman bila ditinggali. Kriteria rumah tentu akan berbeda dengan gedung komersial yang mengharapkan suasana yang ramai, pinggir jalan utama dsb. Sayangnya, bapak tidak menjelaskan bahwa rumah yang akan dipih apakah peruntukan rumah saja atau berharap rumah tersebut kemungkinan menjadi tempat usaha. Disini saya akan menyajikan variabel yang menjadi pertimbangan dalam memilih rumah sebagai tempat tinggal (bukan rumah dengan fungsi prospek kedepan rumah dan usaha) adalah. :

- Lokasi
Faktor lokasi menjadi faktor utama dalam berinvestasi. Faktor lokasi dapat terdiri dari faktor Lingkungan, Akses, fasilitas pendukung lingkungan,dsb. Pastikan rumah mempunyai lingkungan yang nyaman, tenang dan aman. Kemudahan akses dari pusat kota atau fasilitas pendukung sangat penting; seperti kemudahan berbelanja, sekolah, transportasi, dsb.

- Zoning
Penting sekali untuk menanyakan peruntukan lahan kepada pidak dinas terkait (dapat ke tata kota setempat). Apakah lahan yang anda beli sudah sesuai dengan peruntukan? Perumahan/komersial? Berapa Koefisien Dasar Bangunan-Koefisien Lantai Bangunan?.

- Legalitas
Tanyakan kepada pihak penjual, apakah rumah tersebut dilengkapi dengan sertifikat yang jelas?, Hak milik atau Hak Guna bangunan? Adakah IMB nya? Bersengketa atau tidak?. Sebaiknya cek ulang informasi ke kantor kelurahan setempat.

- Fisik
Faktor yang berpengaruh diantaranya :
a. fisik (tentunya beli rumah, tanah sudah matang; akan tetapi bila bekas tanah sawah, perlu diwaspadai karena pemadatan yang tidak sempurna akan berpengaruh pada ketahanan bangunan. Dapat berakibat dinidng retak-2).
b. Luas, apakah bapak berharap suatu saat rumah tersebut akan dikembangkan? Kalo jawabannya “iya”. Tentu yang dipilih adalah rumah yang mempunyai lahan yang luas meski bangunan kecil, daripada bangunan yang luas, dengan lahan terbatas.
c. Bentuk, bentuk rumah akan dipengaruhi bentuk lahan. 1. Rumah dengan posisi memanjang ke dalam, akan lebih nyaman dan banyak disukai jika dibandingkan dengan rumah yang lebar depan lebih besar. 2. posisi hoek akan sangat baik karena mempunyai alternatif atas muka bangunan. 3. Jangan memilih bangunan yang “tusuk sate” meski harga jauh lebih murah.

- Bangunan
Cermati bangunan yang sudah berdiri didaerah tersebut, perhatikah kualitas material. Bila belum paham dengan material, coba tanya jawab dengan orang yang tinggal didaerah tersebut atau sangat perlu jika tanya ke pekerja bangunan yang sedang kerjakan bangunan (untuk perumahan yang underconstruction),

- Harga
Bandingkan harga rumah yang bapak pilih dengan rumah di perumahan sekelas lain. Pertimbangkan semua variabel diatas. Bisa juga bandingkan dengan harga rumah second, Baru tentukan pilihan apakah bapak berkeinginan membeli rumah baru atau second?.

Semoga pertimbangan di atas dapat memberikan masukan yang berarti. Selamat berinvestasi...

Soal Penilaian 5

2009-06-11T21:39:00.000-07:00

Diketahui hasil riset Gedung Perkantoran pada suatu kawasan komersial seperti pada tabel di bawah ini :

Pertanyaannya :
a. Berapa tingkat Kapitalisasi rata-rata gedung perkantoran pada kawasan komersial tersebut.
b. Berapakah Nilai Gedung F yang lokasinya juga berada pada kawasan tersebut memiliki luas 5.600 m2, rate sewanya Rp. 100.000,-/m2/bulan, service charge Rp. 20.000.-/m2/bulan, biaya operasional sebesar penerimaan dari service charge. Gedung F ini baru beroperasi selama 1 tahun, dengan kondisi gedungnya sangat baik dan tingkat kekosongan selama satu tahun beroperasi sebesar 10 %.

Galeri Penilaian 4

2009-06-11T21:37:00.000-07:00

Soal Penilaian:
Dalam suatu penilaian rumah tinggal, diketahui bahwa GIM pada suatu lokasi adalah 20, nilai sewa rumah di daerah tersebut adalah Rp. 7.500.000,- per tahun, dengan harga jual Rp. 150.000.000,-, jika di daerah tersebut ada sebuah rumah dijual dengan harga Rp. 200.000.000,- maka rumah tsb dapat disewakan sebesar :
a. Rp. 15.000.000
b. Rp. 10.000.000
c. Rp. 12.500.000
d. Rp. 12.000.000

Jawab:
V = 200.000.000
GIM = 20

V = GI x GIM
GI = V : GIM
GI = 200.000.000 : 20 = 10.000.000

Galeri Penilaian 3

2009-06-11T21:35:00.000-07:00

Soal Penilaian:
Dalam penilaian tanah dan bangunan, diketahui nilai pasar tanah : nilai pasar bangunan = 2 : 3. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah :
a. 13 %
b. 13,6 %
c. 26 %
d. 12,4 %

Jawab:
Overall cap. Rate = (rasio nilai tanah x cap rate tanah) + (rasio nilai bangunan x cap rate bangunan)
= (0.4 x 10%) + (0.6 x 16%)
= 13,6% (B)

Galeri Penilaian 2

2009-06-11T21:32:00.000-07:00

Soal Penilaian :
Penilaian untuk mengemukakan tentang nilai pasar atas sebidang tanah yang direncanakan untuk dibangun suatu perumahan yang mana site plan-nya telah disetujui oleh Pemda setempat, dengan rencana pengembangan sebagai berikut :

Jumlah kavling yang dapat dijual sebanyak 120 kavling
Perumahan ini akan dikembangkan selama 5 tahun
Rencana penjualan dimulai pada awal tahun ke-2, dengan program penjualan tahun ke-2 sebanyak 20 kavling, tahun ke-3 sebanyak 40 kavling, tahun ke-4 sebanyak 40 kavling, sisanya habis dijual pada tahun ke lima.
Diketahui harga jual kavling saat ini adalah sebesar Rp. 400.000.000,- dengan kenaikan harga jual sebesar 10% per tahun.
Rencana pengembangan tanah untuk menjadikan kavling siap bangun adalah : Tahun ke-1 sebanyak 40 kavling, Tahun ke-2 sebanyak 40 kavling dan tahun ke-3 sebanyak 40 kavling.
Diketahui biaya operasional adalah :
- Biaya Penjualan dan Overhead sebesar 10% dari penjualan
- PBB sebesar Rp. 400.000,- per kavling pada tahun pertama dengan kenaikan 5% setiap tahun
- Biaya untuk pengembangan diketahui sebagai berikut :
- Biaya perencanaan dan perijinan sebesar Rp. 500.000.000,- dikeluarkan pada tahun pertama
- Biaya pembersihan dan perataan tanah sebesar Rp. 400.000.000,- tahun pertama dan Rp. 200.000.000,- pada tahun kedua
- Biaya pembuatan jalan, saluran dll sebesar Rp. 4.000.000.000,- pada tahun pertama dan sebesar Rp. 2.000.000.000,- pada tahun ke-tiga
§ Developer menargetkan keuntungan sebesar 14% dari pendapatan penjualan
§ Discount rate diketahui sebesar 12%

Pertanyaannya : Hitung Nilai Pasar Tanah tersebut.

Jawaban

Penilaian :

Galeri Penilaian 1

2009-06-11T21:30:00.000-07:00

Soal Penilaian :
Sebuah bangunan apartemen dengan jumlah 60 unit apartemen disewakan Rp. 5.000.000,- per bulan per unit. Apartemen ini mempunyai potensi dikembangkan menjadi apartemen jual/kondominium. Setelah direnovasi, nilai pasar per unit apartemen adalah Rp. 600.000.000,-. Prediksi penilai akan terjual habis dalam waktu 3 tahun. Selama masa penjualan, developer tetap menyewakan apartemen yang belum terjual. Data – data lain yang diperoleh penilai sebagai berikut :

§ Setiap bulan rata – rata 3 apartemen tidak tersewa
§ Biaya operasi untuk apartemen sewa Rp. 25.000.000,- per tahun/unit untuk tahun pertama
§ Pajak Bumi dan Bangunan Rp. 1.000.000,- per unit/tahun, dianggap tetap
§ Biaya renovasi per unit sebelum dijual Rp. 40.000.000,- untuk tahun pertama
§ Harga jual kondominium dan harga sewa naik rata - rata 10% per tahun setelah tahun pertama § Biaya operasi dan biaya renovasi naik rata – rata 5% per tahun setelah tahun pertama Jadwal penjualan dan sewa :

Keterangan --------Tahun 1 -------Tahun 2 -----Tahun 3 -----Tahun 4
Persediaan (unit )---- 60------------ 60----------- 40------------ 20
Terjual (unit) ---------0------------- 20----------- 20------------ 20
Rata – rata disewakan 57-------------37----------- 17------------- 0

Hitung Nilai Pasar apartemen tersebut, bila tingkat balikan atau discount rate (internal rate of return) yang diharapkan developer adalah 20% !

Jawaban :

Trend Ekonomi

2009-06-11T21:27:00.000-07:00

Untuk mengidentifikasi dan memperkirakan trend ekonomi, perlu mempelajari:
Perubahan ekonomi yang terjadi
Arah perubahan tersebut
Besarnya perubahan
Pengaruh perubahan
Penyebab terjadinya perubahan

Trend ekonomi yang perlu diperhatikan:
Trend ekonomi internasional à dalam ekonomi global, kesejahteraan ekonomi suatu negara dapat secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi negara lain.
Trend ekonomi national dan regional à Keadaan ekonomi nasional merupakan hal yang mendasar bagi penilaian properti apapun. (Dana untuk dipinjamkan, pasar uang, tingkat suku bunga, permintaan pasar). Sejauh mana trend ini perlu diperhatikan bergantung pada jenis dan besarnya properti yang dinilai.
Pertimbangan-pertimbangan pasar lokal à Untuk dapat mengerti bagaimana trend ekonomi nasional bahkan internasional dapat mempengaruhi suatu properti, penilai perlu mempelajari bagaimana lingkungan setempat di mana properti berada meresponi trend ini. Ekonomi regional mempengaruhi kondisi pasar lokal, namun pasar lokal tidak selalu mempengaruhi pasar regional. Trend lokal lebih mempengaruhi nilai properti secara langsung.
Trend yang mempengaruhi tanah pedesaan à Penilai tanah pedesaan perlu mengerti hubungan ekonomi pedesaan lokal, dasar ekonomi regional (bersifat pertanian, pemindahan barang ke tempat lain, atau rekreasi), dan ekonomi nasional serta perubahan penggunaan tanah daerah kota dan pinggiran di pedesaan. (Dalam membandingkan properti, perhatikan sekelilingnya, misalnya di sekitar daerah pertanian, pertambangan, pengeboran, rekreasi, iklim)

TEKNIK PENGUMPULAN DATA

2009-06-11T21:23:00.000-07:00

Dalam penilaian real estate, kualitas dan kuantitas data yang tersedia sama pentingnya dengan metode dan teknik yang digunakan untuk memproses data dan menyelesaikan tugas penilaian. Oleh karena itu, kemampuan untuk membedakan berbagai jenis data, menyelidiki sumber-sumber data yang dapat dipercaya, dan melakukan manajemen informasi merupakan hal yang penting dalam praktek penilaian.

Berurusan dengan data pasar, data properti, dan data transaksi yang dibutuhkan dalam proses penilaian meliputi tiga proses yang saling berhubungan:
Mengumpulkan data
Mengelola data
Menganalisa data

Penilai memerlukan keterampilan untuk melakukan penelitian dan mengambil keputusan untuk mengarahkan langkah awal dalam pengumpulan data, menganalisa dan mengelola informasi secara efisien.

Mendapatkan semua data yang penting tetap menjadi sebuah tantangan bagi penilai, bahkan dengan inovasi teknologi yang dapat memudahkan proses penilaian. Pengumpulan data dapat sama atau berbeda dari satu negara ke negara lain. Kebanyakan negara maju telah menyediakan records properti kepada penilai, namun masih banyak negara yang tidak menyediakannya, sehingga data penjualan hanya dapat dikumpulkan dari pelaku pasar yang sesungguhnya. Perlu disadari, bahwa standar penilai profesional dan program pemerintah dalam menentukan NJOP untuk keperluan Pajak Bumi dan Bangunan memerlukan tingkat pengumpulan data dan dokumentasi yang berbeda.

Sebelum memulai suatu proses pengumpulan data, penilai terlebih dahulu harus menentukan jenis data yang akan berguna dalam proses penilaian. Jenis data tersebut misalnya data umum, data khusus, dan data penawaran & permintaan (supply and demand).

Sebelum menganalisa data, penilai perlu mengolah semua data khusus yang telah dikumpulkan, antara lain adalah:
Kumpulan / tabel data pasar termasuk worksheet survei biaya dalam pendekatan biaya.
Format penyesuaian dalam pendekatan data pasar
Reconstructed operating statement (Data operasional yang sudah disusun kembali) dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan

Ketiganya disusun secara seksama untuk dapat memberikan gambaran data pasar yang dikelompokkan menjadi data “yang dapat digunakan” dan “dapat diukur”. Jika informasi yang akan dianalisa cukup kompleks, maka penilai perlu mendesain beberapa tabel data pasar untuk memisahkan dan mempelajari data tertentu.

Setelah dikumpulkan dan dikelola, data dapat dianalisa untuk memecahkan masalah dalam penilaian. Namun perlu disadari bahwa sebenarnya masing-masing pendekatan merupakan suatu bentuk analisa yang bersandar pada data pasar untuk mendukung kesimpulan nilai yang dihasilkan. Keabsahan masing-masing kesimpulan nilai dari pendekatan yang dilakukan (dan yang paling penting adalah pendapat nilai pasar) sangat tergantung pada baik tidaknya data pasar yang dapat mendukung kesimpulan tersebut.

Analisa data harus mengaitkan data ekonomi dan keuangan pasar real estate secara umum dan pasar secara khusus di mana properti yang dinilai itu terletak. Contoh: jika data ekonomi menunjukkan tingkat lowongan kerja menurun, bagaimana hal itu dapat mempengaruhi pasar secara umum dan jenis properti yang dinilai, serta properti yang dinilai itu sendiri.

Pasar real estate

2009-06-11T21:18:00.000-07:00

Apakah Pasar Real Estate Efisien?
l Pasar yang efisien dapat didefinisikan sebagai pasar dimana harga benar-benar merupakan cerminan dari informasi relevan yang tersedia.
l Pasar yang efisien biasanya memiliki pembeli dan penjual dalam jumlah banyak yang membentuk pasar yang kompetitif.
l Pembeli dan penjual mendapatkan informasi yang benar mengenai dinamika pasar.
l Pasar real estate bukanlah pasar yang efisien
l Ketaksempurnaan seperti ketiadaan standarisasi produk, dan waktu yang diperlukan untuk memproduksi pasokan baru membuat sangat sulit untuk memprediksi karakteristik pasar real estate secara akurat.

Lokasi Membuat Pasar Menjadi Sangat Menarik
l Kondisi pasar kompetitif meliputi:
Homogenitas produk
Pasar bebas – sedikit kontrol dari pihak luar
Peserta pasar tidak buta informasi
Jumlah besar pembeli dan penjual yang secara individu tidak dapat mempengaruhi harga pasar
Produknya dapat dipecah dan dapat dipindahkan

Perilaku Harga Pasar Real Estate
l Ketidaksempurnaan pasar dapat menyebabkan harga transaksi cenderung menyimpang dari harga dasar pasar. Ketaksempurnaan meliputi:
Akses pengetahuan yang tidak memadai
Biaya transaksi tinggi
Sedikitnya pembeli atau penjual
Permintaan jangka pendek / ketakseimbangan pasokan berkaitan dengan lokai, peraturan, atau hambatan politik.

Teori Lokasi
l Teori Lokasi Klasik
§ Perbedaan harga sewa merupakan akibat dari sulit tidaknya akses dari lahan ke pasar dan pengguna
l Teori Lokasi Neo Klasik
§ Memahami lahan sebagai sebuah faktor produksi, bersama dengan tenaga kerja, modal dan kewirausahaan
l Kurva Penawaran Sewa
l Faktor Penetapan Lokasi oleh Rumah Tangga:
§ Pengguna biasanya menghindari lokasi dengan biaya transportasi yang tinggi, dan cenderung untuk memilih lokasi yang dekat dengan pusat perekonomian
§ Harga lahan sesuai dengan jarak dari pusat aktivitas ekonomi di perkotaan, dan pembeli rela mendapatkan lahan yang lebih sempit demi lokasi yang lebih dekat.

l Faktor Penetapan Lokasi oleh Perusahaan:
§ Ongkos transportasi
l Kedekatan dengan pelanggan
l Kedekatan dengan pemasok
l Kedekatan dengan angkatan kerja
§ Permintaan lahan
§ Jenis barang atau jasa
l Permintaan akan barang dengan kepadatan tinggi / rendah
l Produksi barang penambah/pengurang berat badan

Jenis Pasar Tempat Tinggal
l Tempat tinggal
l Komersial
l Industrial
l Pertanian
l Tujuan khusus

Penawaran dan Permintaan
Mengapa sangat penting?

Faktor yang Mempengaruhi Permintaan
Ø Harga Komoditas
Ø Pendapatan Konsumen
Ø Harga Komoditas Pesaing
Ø Harapan Konsumen
Ø Selera dan Kesukaan

Jenis Permintaan
Permintaan fisik
Permintaan ekonomis

Mengukur Permintaan
Penjualan properti menurut kategori
Sambungan listrik
Survei komersial
Indeks harga

Variasi Permintaan
Siklus tingkah laku pasar
Gejala Boom and Bust
Harga jangka pendek
Harga jangka panjang

Urutan Siklus
Titik keseimbangan
Perkembangan permintaan di beberapa sektor
Peningkatan kepercayaan konsumen
Kenaikan harga/keuntungan
Pengembang merespon permintaan
Investor baru berbondong masuk
Friksi mulai muncul dan keuangan mulai mengetat
Permintaan merosot tapi penawaran tetap meningkat
Beberapa proyek gagal – dan ini menular
Kehilangan kepercayaan – semakin muram dan kemudian petaka terjadi!
Secara perlahan kepercayaan kembali muncul

Faktor Penawaran dan Permintaan untuk Perumahan
l Faktor permintaan untuk perumahan :
l Pembentukan keluarga baru, komposisi umur dari keluarga baru, pendapatan rumah tangga, dan kondisi pembiayaan kredit.
l Faktor penawaran untuk perumahan :
l Harga faktor produksi, faktor produktivitas, jumlah pengembang di pasar, dan kondisi kredit.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Pasar Retail
l Faktor permintaan untuk pasar retail :
l Jumlah konsumen, pendapatan konsumen, selera dan kesukaan konsumen, harga produk pengganti dan kondisi kredit.
l Faktor penawaran untuk pasar retail :
l Harga dan produktivitas faktor produksi, jumlah pengembang, harapan pengambang, dan kondisi kredit.

Faktor Permintaan dan Penawaran untuk Perkantoran
l Faktor permintaan untuk perkantoran:
l Jumlah firma lokal, jenis usaha firma lokal, perkembangan firma lokal dan luas lahan perkantoran per karyawan.
l Faktor penawaran untuk perkantoran :
l Sama dengan faktor penawaran pasar retail.

Analisa Pasar
l Identifikasi dan studi tentang pasar untuk sektor barang dan jasa tertentu.
l Membentuk dasar untuk menentukan HBU dari sebuah properti.
l Nilai pasar dari sebuah properti umumnya merupakan fungsi dari posisinya dalam persaingan di pasar.
l Analisa pasar menyediakan penaksir dengan informasi tentang biaya pengelolaan gedung dan kondisi pasar untuk digunakan dalam metode pendekatan biaya.
l Analisa pasar menolong mengidentifikasi properti pesaing dan derajat (posisi) mereka dalam perbandingan jiika digunakan metode pendekatan perbandingan penjualan.
l Analisa pasar menyediakan informasi yang digunakan untuk mengantisipasi tingkat bunga sewa guna maupun nilai sewa dari properti, aliran pendapatan di masa depan, dan tingkat diskon yang sesuai untuk ditetapkan dalam pendekatan pendapatan.

Persaingan Mal di Yogyakarta

2009-06-11T21:09:00.000-07:00

Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) mempunyai 5 daerah tingkat II dengan 1 kota yaitu Yogyakarta dan 4 kabupaten yaitu Sleman, Bantul, Gunung Kidul, dan Kulon Progo. Masing-masing daerah memiliki keunikan dan potensi tersendiri seperti kota Yogyakarta yang merupakan kota pelajar, budaya, dan pariwisata sedangkan Kabupaten Sleman dengan kondisi tanahnya yang sangat subur sehingga menjadikan Sleman sebagai lumbung padi propinsi DIY. Dengan demikian sektor ekonomi masing-masing daerah ditunjang oleh perekonomian daerah lainnya.
Untuk melayani kebutuhan masyarakat yang telah mulai berubah pada saat ini telah beroperasi banyak pusat perbelanjaan di Yogyakarta. Pusat Perbelanjaan yang pertama kali adalah Matahari Malioboro berdiri pada tahun 1988 yang mempunyai luas bangunan sekitar + 4.722 m². Kemudian disusul dengan berdirinya Gardena Department Store pada tahun 1990 dengan luas bangunan + 4.676 m². Pasokan selanjutnya berasal dari Ramai Mall tahun 1991 dengan luas bangunan + 4.200 m². Pada tahun 1992 beroperasi Malioboro Mall dengan luas + 7.325 m², pada tahun 1992 juga beroperasi Rimo (Stock Well) dengan luas + 3.250 m². Ramayana dan Galleria Mall mulai beroperasi tahun 1993 dengan luas + 6500 m² dan + 5350 m². Beringharjo Centre berdiri tahun 1995 dengan luas + 10.156 m². Dan pada tahun 2002 beroperasi Hero dengan luas ruangan + 2.100 m² menjadikan pasokan kumulatif sebesar + 48.279 m². Pada tahun 2004, berdiri Jogjatronik mall yang terletak di jalan Brigjend. Katamso. Pada tahun 2006 di bangun Ambarukmo Plaza dan saphir square yang berlokasi di Jalan Solo Yogyakarta sehingga akan menambah pasokan ritel di DIY.
Trend pusat perbelanjaan yang dikembangkan saat ini didominasi oleh mall dibandingkan dengan trade centre. Pusat perbelanjaan tipe ini umumnya dipasarkan secara sewa jangka menengah (2- 5 tahun) maupun panjang (10 – 25 tahun). Umumnya ukuran luas lantai mall yang dipasarkan umumnya berukuran 20 m² – 100 m² akan tetapi untuk menarik tenant dibutuhkan anchor tenant yang menyewa lebih dari 1.000 m². Pusat perbelanjaan yang telah berdiri sebelumnya yaitu Malioboro mall dan Galleria mall menyewakan space-nya dalam kisaran Rp. 200.000,- – Rp. 300.000,-/m²/bulan. Sedangkan Ambarrukmo Plaza yang berlokasi di jalan Solo telah dibuka dengan konsep sewa memasang tarif yang cenderung lebih rendah dengan rata-rata harga sewa Rp. 90.000,- sampai dengan Rp. 275.000,-/m²/bulan. Dengan melihat kondisi mall yang telah berdiri sebelumnya dalam kondisi waiting list untuk tenan baru, maka Ambarrukmo Plaza optimist mampu meraih pangsa pasar yang besar di Yogyakarta karena terletak di lokasi yang strategis yang merupakan jalur utama dari Yogyakarta menuju Solo serta terletak di area bisnis dan belanja jalan Solo.
Sejak pre-opening 5 maret 2006, untuk memfasilitasi anchor tennant Carrefour, sampai dengan sekarang, Ambarrukmo plaza telah mencapai tingkat hunian lebih dari 89%. Tingkat hunian Ambarrukmo Plaza saat sekarang sudah mencapai 93%. Optimis bahwa dengan kondisi pasar property di yogyakarta serta pertimbangan potensi kompetitor yang ada, Ambarrukmo Plaza masih dapat mencapai tingkat hunian diatas 90% pada beberapa tahun mendatang.

Pemerintah revisi target pertumbuhan ekonomi

2009-06-11T21:08:00.002-07:00

Filed under: Economics, Macro Economics, Republik Indonesia — Prasetyo Djoko Sasongko @ 7:18 am Tags: Menko Ekuin
February 23, 2009

Pemerintah pada hari Kamis lalu telah merevisi target pertumbuhan nasional untuk tahun ini. Kepala Kebijakan Fiskal Departemen Keuangan, Anggito Abimanyu yang dikutip oleh The Jakarta Globe mengatakan, Depkeu memperkirakan pertumbuhan ekonomi akan mengalami perlambatan dari 4,7% menjadi 4,2%. Sebelumnya, DPR mensahkan pertumbuhan ekonomi tahun ini yang telah ditetapkan d APBN sebesar 6%.
“Krisis global telah berkembang dengan sangat cepat dan memaksa tiap-tiap negara untuk merespon situasi tersebut,” kata Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati di depan Komisi Anggaran DPR. “Perubahan indikator perekonomian seperti target pertumbuhan yang lebih rendah, nilai tukar Rupiah dan harga minyak mentah akan mempengaruhi anggaran tahun ini,” kata Sri Mulyani.
Sri Mulyani mengatakan, untuk mengantisipasi dampak dari krisis, maka pemerintah harus mengambil langkah-langkah, termasuk penyesuaian anggaran negara dan penambahan stimulus fiskal. Dalam revisi anggaran tersebut, nilai tukar Rupiah terhadap Dollar menjadi Rp11.000, naik dari asumsi awal yang dipatok sebesar Rp9.400 dan harga minyak mentah diturunkan menjadi $45 per barrel, dari proyeksi awal $80.
Penerimaan negara diturunkan dari asumsi awal Rp985.7 triliun ($83,78 milyar) menjadi Rp853 triliun. Penurunan sebesar Rp132 triliun disebabkan karena turunnya penerimaan dari pajak minyak dan gas. Penerimaan dari sektor pajak diperkirakan akan turun sebesar 8,11% menjadi Rp666,9 triliun dan penerimaan sektor migas akan turun menjadi Rp92 triliun dari Rp162,1 triliun sebagai akibat turunnya harga minyak mentah di pasaran.
Defisit anggaran juga diperkirakan akan naik dari Rp78 triliun menjadi Rp129,5 triliun, setara dengan 2,5% dari Penerimaan Domestik Bruto (PDB). Sebelumnya, defisit anggaran diperkirakan 1% PDB atau setara dengan Rp51,3 triliun. Naiknya nilai stimulus yang akan diberikan oleh pemerintah, yaitu sebesar Rp71,3 triliun akan meningkatkan defisit anggaran.
Pasal khusus dalam UU Anggaran 2009 mengijinkan pemerintah untuk melakukan penyesuaian untuk keadaan darurat tanpa harus melalui rapat pleno yang biasanya memakan waktu selama mingguan hingga bulanan. Pemerintah mengajukan pasal khusus tersebut sebagai upaya untuk menjaga perekonomian secara keseluruhan.
Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional, Paskah Suzetta mengatakan, sesuai dengan UU APBN, DPR memiliki waktu sampai dengan hari Selasa untuk mengambil keputusan mengenai perubahan anggaran tersebut. Sementara itu, Gubernur Bank Indonesia, Boediono pada hari Kamis lalu mengatakan, perekonomian Indonesia tahun ini diperkirakan akan tumbuh sebesar 4-5% sebagai pengaruh dari turunnya permintaan atas komoditas ekspor. Boediono memperkirakan, nilai tukar Rupiah juga akan menguat ke level 11.000 terhadap Dolar Amerika pada akhir tahun ini.
BI dalam laporannya pada hari Senin lalu mengatakan, menurunnya permintaan dalam negeri akan membantu inflasi tahun turun sampai dengan pertengahan tahun 2010.Tingkat inflasi tahunan pada bulan Januari lalu menurun menjadi 9,17% dari 11,06% pada bulan Desember, atau yang terendah sejak bulan April tahun lalu saat inflasi mencapai 8,96%. Bank Indonesia memperkirakan, inflasi tahunan akan menurun ke kisaran 5%-7%.
Source: www.ekon.go.id

Penilaian Aset yang Diambil Alih (AYDA)

2009-06-11T21:08:00.001-07:00

Oleh : Hamid Yusuf
MEMANASNYA isu Bank Lippo dalam konteks laporan keuangan ganda akhir-akhir ini telah mengambil perhatian yang cukup luas di masyarakat. Isu tersebut dipicu terbitnya laporan keuangan Bank Lippo per tanggal 30 September 2002 yang telah dipublikasikan dalam dua laporan yang berbeda.
SALAH satu perbedaan yang prinsip dari kedua laporan keuangan tersebut adalah terjadinya penuruan nilai aset yang diambil alih (AYDA). Pada laporan yang dipublikasikan 28 November 2002, nilai AYDA sebesar Rp 2,393 trilyun. Sementara pada laporan yang disampaikan ke Bursa Efek Jakarta (BEJ) pada tanggal 27 Desember 2002 nilai AYDA Bank Lippo terjadi penurunan menjadi Rp 1,420 trilyun. Perubahan ini memberikan konsekuensi terhadap tingkat kesehatan bank yang diukur dari rasio kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio/CAR), yang sebelumnya 24,72 persen menurun menjadi 4,23 persen. Nilai AYDA yang tercantum di Laporan Keuangan itu merupakan fokus dalam masalah ini dan merupakan hasil suatu penilaian aset oleh lembaga penilai.
AYDA pada umumnya adalah aset jaminan menurut UU Perbankan No 10 Tahun 1998, aset tersebut dapat diperoleh dari membeli sebagian atau seluruh agunan, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan apabila debitor tidak memenuhi kewajibannya kepada bank. Aset yang diambil alih ini wajib dicairkan secepatnya atau dalam jangka waktu satu tahun.
Fenomena "Nilai" dalam konteks AYDA di atas, memberikan kontribusi yang relevan terhadap pembentukan total aktiva (asset) dan CAR. Sehingga, bila dalam jangka waktu tertentu dilakukan beberapa kali penilaian dan pelaksanaan penilaiannya juga tidak dipahami dalam persepsi yang sama, maka indikasi nilai yang muncul dapat saling berbeda atau setidaknya terjadi hasil penilaian yang jauh berbeda di antara penilaian awal sewaktu AYDA diambil dengan penilaian ulang pada waktu berikutnya.
Dalam hal ini, setidaknya terdapat beberapa pola pikir yang mendasari penilaian aset atau properti yang ditujukan untuk keperluan perbankan. Terutama dalam melihat posisi aset yang dinilai dapat berupa, (a) aset jaminan, (b) aset sitaan yang dibukukan sebagai aset yang diambil alih, atau (c) aset itu untuk dijual atau dilelang
Persepsi penilaian
Pelaksanaan pekerjaan penilaian yang dilakukan oleh seorang penilai tidak identik dengan pemahaman seolah-olah nilai yang dihasilkan memiliki besar dan tingkatan yang sama untuk semua keperluan. Pada penilaian AYDA pada suatu bank ada dua faktor yang melatarbelakangi munculnya nilai yang berbeda. Pertama, nilai pada posisi pengalihan awal. Nilai yang dicantumkan bisa didasarkan dari hasil suatu penilaian yang menggunakan basis penilaiannya ’Nilai Pasar’. Atau, bisa juga manajemen bank menggunakan angka berdasarkan nilai agunan yang dilakukan penilai internal bank pada waktu pengikatan. Kedua, nilai pada posisi hendak dijual, pihak bank biasanya melakukan penilaian ulang dan penilaian ini lebih terkait pada tujuan untuk menentukan harga dasar jual/lelang.
Idealnya, seorang penilai harus memahami kepentingan suatu penilaian sebagai sesuatu yang memiliki dampak terhadap kepentingan masyarakat. Sebaliknya, pemberi tugas atau pemakai jasa penilaian juga harus memahami hal tersebut dan lebih jauh harus mengetahui secara yakin kepentingan diterbitkannya suatu nilai. Karena itu, dalam lingkup pelaksanaan tugas penilaian (scope of work), hal yang paling mendasar untuk diketahui pada tahap awal adalah; maksud dan tujuan penilaian. Dengan mengetahui jenis dan kategori aset yang menjadi objek penilaian, maka dapat ditentukan basis/dasar nilai (jenis nilai) yang hendak diterbitkan.
Secara garis besar, penilaian mengarah kepada dua tujuan utama, meliputi; penilaian untuk laporan keuangan (financial reporting) dan penilaian untuk ditujukan kepada jaminan pelunasan utang (lending purposes). Kedua peruntukan penilaian ini telah mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), yang merupakan standar yang diadopsi dari IVS (International Valuation Standards). Perbedaan yang cukup prinsip dari kedua peruntukan tersebut adalah pemahaman kedudukan aset sebagai bagian dari aset perusahaan di satu sisi dan aset sebagai jaminan di sisi lain.
Aset sebagai jaminan dalam suatu penilaian, diharapkan dapat memberikan pertimbangan atau laporan kepada lembaga pemberi pinjaman (kreditor) yang menyediakan dana pinjaman dalam rangka menjamin keamanan dana pinjaman. SPI menetapkan basis nilai yang digunakan adalah nilai pasar (market value). Penilaian yang diperuntukan untuk laporan keuangan, aset dapat dilihat dari kedudukannya di laporan keuangan. Kedudukan aset dapat dilihat sebagai aset operasional perusahaan dan aset nonoperasional yang tidak terkait pada kegiatan usaha perusahaan. Basis nilai yang diisyaratkan oleh SPI dapat menghasilkan nilai pasar (market value). Dapat juga menghasilkan nilai selain nilai pasar (non market value).
Basis nilai yang termasuk dalam kategori selain nilai pasar, antara lain nilai jual paksa (forced sale value/liquidation value), Nilai Realisasi Bersih (Net Realiseble Value), Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (market value for the existing use), dan beberapa lainnya.
Dengan pemahaman di atas, aset jaminan yang diambil alih (AYDA) pada suatu bank dapat dikategorikan pada aset nonoperasional (aktiva lain-lain) yang tidak terkait kepada usaha inti bank bersangkutan (core business), di mana indikasi itu terlihat dari posisi pencatatan yang ada di neraca. Hal ini berbeda bila proses penjaminan masih aktif dan berlangsung di antara debitor dan kreditor, sehingga nilai yang dihasilkan dari suatu proses penilaian dapat diartikan untuk keperluan jaminan.
Pada kepentingan lebih luas, jaminan yang harus dicairkan karena hukum, dapat diteruskan untuk dijual secara langsung maupun secara lelang. Untuk keperluan penjualan aset (asset disposal), pada umumnya pasar lebih sering menggunakan basis nilainya dengan Nilai Jual Paksa (nilai likuidasi), karena perilaku penjualan atas aset di batasi waktu tertentu dan terkadang pembeli maupun penjual berdiri pada kedudukan yang terpaksa.
Penilaian AYDA
Apakah perlu dan penting untuk mengetahui peruntukan penilaian (tujuan penilaian) dalam hubungannya dengan AYDA? Bagi seorang penilai, hal ini sangat perlu dan berarti.
Salah satu "kasus" yang menarik untuk dijadikan pelajaran dalam konteks AYDA yang terakhir ini adalah AYDA Bank Lippo. Persepsi yang beraneka ragam dari masyarakat, pemerhati, maupun dari yang berkepentingan terhadap permasalahan Bank Lippo, secara langsung-terlepas dari laporan keuangan ganda yang diterbitkan telah menyimpulkan bahwa nilai AYDA dari beberapa kali hasil penilaian yang dikeluarkan dapat ditafsirkan keliru. Naik turunnya nilai suatu aset seharusnya dapat dipahami sebagai hal yang wajar bila parameter penilaian (lingkup penugasan penilaian) yang dilakukan berbeda-beda.
Sebaliknya, pada parameter yang sama, seharusnya perubahan nilai, sesuatu yang tidak signifikan bila kondisi pasar mendekati stabil kalau bukan pada posisi yang cukup stabil. Artinya, penilaian yang dilakukan secara berulang pada basis nilai dan jumlah aset yang sama, sepatutnya besaran nilai yang dihasilkan lebih kurang sama.
Pada umumnya aset jaminan yang diikat oleh bank melalui pengikatan Hak Pertanggungan pada properti, seperti tanah dan bangunan mengacu kepada penilaian yang diperuntukan untuk keperluan jaminan. Sementara pada aset yang diambil alih, seperti yang disebutkan di atas dinilai dengan mengacu kepada penilaian untuk peruntukan laporan keuangan.
Oleh karena itu, pada uraian sebelumnya disebutkan posisi AYDA tercatat di neraca sebagai aktiva lain-lain yang berarti aset nonoperasional, maka bila tujuan penilaian untuk kepentingan laporan keuangan seharusnya permasalahan ini dipahami betul oleh pihak perbankan selaku pemberi tugas.
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 31 mengisyaratkan, bahwasanya agunan kredit yang diambil alih diakui sebesar nilai bersih yang dapat direalisasi. Yaitu, nilai wajar agunan setelah dikurangi estimasi biaya pelepasan. Dalam pemahaman penilaian sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI). Apa yang dimaksud PSAK tersebut, bahwasanya basis atau dasar nilai yang dapat digunakan sama adalah Nilai Realisasi Bersih/NRB (Net Realisable Value). Dengan demikian, nilai AYDA dalam awal pencatatannya seharusnya telah menggunakan NRB sebagai dasar penilaian.
Dari pemahaman di atas, bila ada suatu informasi yang tidak terungkap dalam lingkup penugasan penilaian, pada gilirannya menghasilkan sesuatu yang keliru. Apalagi bila mengacu ke SPI untuk tujuan laporan keuangan, yang telah memberikan peluang dapat menggunakan basis penilaian dengan Nilai Pasar atau nilai selain Nilai Pasar, seperti Nilai Realisasi Bersir (NRB).
Nilai Realisasi Bersih dapat diartikan perkiraan harga jual suatu aset dalam suatu usaha yang berjalan sebagaimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian. Sedangkan nilai pasar, biasanya merupakan jumlah kotor, atau lebih tepat, nilai nominal (face value) sebelum dikurangi biaya penjualan.
Terlepas dari nilai yang dihasilkan, penilaian atas AYDA untuk tujuan dijual dan secara bersamaan nilainya dimasukkan ke neraca, dalam hubungannya dengan praktik penilaian menjadi hal yang baru, dan memungkinkan ada pihak yang keliru memahami dan melihat persoalan ini secara proporsional. Tetapi, konsistensi penggunaan dasar nilai yang tepat dari dua kepentingan tersebut bila menggunakan NRB sebagai acuan, menurut penulis sebagai sesuatu yang dapat dibenarkan. Cuma, untuk program penjualan aset yang dibatasi persyaratan tertentu, seharusnya NRB tersebut disesuaikan basis nilai yang lain seperti Nilai Realisasi Bersih Terbatas (NRBT).
Permasalahan AYDA seperti "yang terjadi pada laporan keuangan"kasus" Bank Lippo, seharusnya menjadi pelajaran profesional semua pihak berkepentingan.
Tanggung jawab profesional, penilai maupun pengguna jasa untuk saling terbuka dan sepakat terhadap lingkup penugasan yang hendak dilaksanakan, sehingga tidak menghasilkan kerugian bagi publik.

Hamid Yusuf Penilai Senior dan Pengurus Masyarakat Profesional Penilai Indonesia (MAPPI) Pusat

Sumber : www2.kompas.com/kompas-cetak/0303/14/finansial/180961.htm

Penilaian Aset Negara Butuh Penilai Independen

2009-06-11T21:07:00.001-07:00

Jum'at, 18 April 2008
TEMPO Interaktif, Jakarta:Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) menilai aset negara seharusnya dinilai oleh penilai independen. Ketua Umum MAPPI, Hamid Yusuf, mengatakan penilai independen itu mutlak diperlukan untuk memberikan gambaran yang lebih tepat dan benar. Tapi masalahnya hingga kini Indonesia belum memiliki payung hukum tentang jasa penilai. Regulasi tentang jasa penilai saat ini baru sebatas Keputusan Menteri Keuangan No 57 tahun 1996 tentang jasa penilaian. Karena itu rancangan undang-undang tentang penilaian yang masih dalam proses penyusunan dapat segera diselesaikan. Dengan adanya jasa penilai independen ini, penilaian aset negara dapat lebih dilakuakn secara transparan . “Sayang sekali kalau terus ada aset-aset negara yang hilang entah kenapa,” kata Hamid. Saat ini penilai pemerintah tersebar di beberapa instansi seperti direktorat jenderal pajak, direktorat jenderal kekayaan negara, dan instansi di bawah pemerintahan daerah. Penilai lainnya adalah Badan Pertanahan Nasional, Badan Pemeriksaan Keuangan, dan Komisi Pemberantas Korupsi. (http://www.tempointeraktif.com/hg/ekbis/2008/04/18/brk,20080418-121591,id.html)

Penilaian asset terhambat

2009-06-11T21:06:00.000-07:00

Aparat Pemerintah Sendiri Tidak Peduli dengan Pencatatan Aset Negara
08-11-07
(www.els.bappenas.go.id)

Jakarta, Kompas - Upaya penetapan nilai yang wajar atas aset negara terhambat minimnya acuan yang seharusnya bisa menggunakan aset sejenis sebagai pembanding. Proses penilaian aset menjadi lambat karena tim penilai harus mencari nilai yang wajar hingga ke notaris, yang belum tentu dijamin kebenarannya.

"Misalnya ada sebidang tanah yang akan dinilai ulang, namun kami tidak menemukan tanah lain di sekitar situ. Otomatis, kami tidak memiliki acuan dalam menetapkan nilai tanahnya. Akibatnya, kami harus menghitung secara hati-hati," ujar Direktur Penilaian Kekayaan Negara Departemen Keuangan Iwan Hindawan Dadi di Jakarta, Rabu (7/11), sesudah menghadiri pembukaan Rapat Kerja Nasional Ditjen Kekayaan Negara oleh Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati.
Menurut Iwan, pihaknya tengah merintis induk data yang memuat harga barang berbasis wilayah. Data ini digunakan sebagai acuan bagi siapa pun untuk menetapkan nilai pasar atau nilai terwajar untuk sebuah barang.

"Setiap daerah bisa memiliki standar harga berlainan. Namun, dengan adanya data induk, kami memiliki acuan jelas," ujarnya. Dirjen Kekayaan Negara Hadiyanto mengatakan, kendala lain yang dihadapi ialah rendahnya kepedulian
aparat pemerintah dalam mencatat kekayaan negara di institusinya. Itu terbukti dari sekitar 22.000 satuan kerja (dulu pemimpin proyek) yang belum banyak melaksanakan sistem pencatatan barang milik negara secara tepat. "Kami masih perlu sosialisasi ke kementerian lebih luas," katanya.

Baru Delapan Lembaga

Hingga 6 November 2007, Ditjen Kekayaan Negara telah menilai ulang aset negara yang ada di delapan kementerian dan lembaga, yakni Depkeu, Perpustakaan Nasional, Arsip Nasional, Kementerian Negara Lingkungan Hidup, Kementerian Negara Pemberdayaan Perempuan, Kementerian Negara Pendayagunaan Aparatur Negara, Mahkamah Konstitusi, dan Departemen Agama. Nilai awal aset delapan lembaga itu mencapai Rp 2,15 triliun. Setelah penilaian ulang menjadi Rp 14,46 triliun.

"Posisi sekarang, berdasarkan laporan inventarisasi kementerian dan lembaga nondepartemen per semester I-2007, nilai aset pemerintah mencapai Rp 370 triliun. Jika dilakukan penilaian dan terjadi peningkatan nilai empat kali lipat, maka nilai wajarnya menjadi Rp 1.400 triliun," kata Hadiyanto.

Menkeu Sri Mulyani mengultimatum Dirjen Kekayaan Negara untuk menyelesaikan penilaian aset negara
pada akhir 2008. "Ini janji Dirjen yang saya tagih. Jika tidak, laporan keuangan Ditjen Kekayaan Negara akan mendapat penilaian disclaimer lagi dari BPK," ujarnya. (OIN)

How to Become a Real Estate Appraiser 2

Tips

- Prepare to work for little or no money for a while. Having your trainee license only gives you the right to obtain your normal license, which may take a while.
- Have money to support yourself while you have your trainee license.
- Having a second job is a good idea. Many trainee appraisers (and sometimes even experienced appraisers) may have to take a second job to make ends meet in the lean times.
- Don't quit. Work everyday on getting your regular license. If your supervising appraiser doesn't give you any work, find another supervising appraiser.

Comp Checks

After you become a Real Estate Appraiser, you should try to not give into providing "comp checks". This may not make everyone happy, but there are reasons for this.

One reason should be the most obvious; Appraisers do not work for free and are not commission based.

The second reason is that Comp Checks are so heavily abused, that loan officers will call a list of Appraisers and get the highest comp check and order the Appraisal from that Appraiser even though the loan officer knows that the home is not worth the higher amount. To put it simply, this is considered to be mortgage fraud.

The third reason is that most loan officers will not order an appraisal unless they know that the Appraisal will hit the value they need in order to close the loan. Ordering a comp check is another way for them to see if it will hit the value needed. According to Appraisal standards, Appraisers are restricted from performing valuation services with an agreement for a predetermined outcome. I.e..needed value. In most cases a Appraiser knows that if the comp check comes within the value range that is needed for the loan officer to close the loan, then an appraisal will be ordered. This adds pressure to the process from the very beggining, which is bad. Appraisers are supposed to be un-biased, that is after all our job. If the comp check is not within a range, typically a loan officer will not order the appraisal. So what were to happen if a Appraiser eccepted an order if the comp check came within range? Well, most comp checks come with the assumption (on the part of the loan officer) that it will make value no matter what. This assumption is usually placed on the order form and by accepting an assignment as such is breaking Appraisal standards and our Appraisers will not do so under any circumstance.

The fourth reason is that giving any type of value, even a range of values is considered an Appraisal. This means that the comp check would have to meet all the appraisal standards required. Meeting those standards required a considerable amount of extra work that is not typically excercised by the typical Appraiser that performs comp checks. (source : http://www.wikihow.com/Become-a-Real-Estate-Appraiser)

Penilaian barang milik Negara

2009-06-11T21:05:00.000-07:00

Patut diketahui, terhitung 18 Januari 2008 Menteri Keuangan mengeluarkan peraturan baru, yaitu Peraturan Menkeu Nomor 02/PMK.06/2008 mengenai Penilaian Barang Milik Negara. Peraturan ini dimaksudkan untuk memberi kepastian menyangkut nilai Barang Milik Negara (BMN).

Yang dimaksud Barang Milik Negara adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Penilaian ini dilakukan untuk mengetahui nilai wajar dari Barang Milik Negara tersebut.

Apabila dilihat kategorinya, Barang Milik Negara terdiri dari barang yang diperoleh dari hibah/sumbangan atau yang sejenis. Selain itu juga berupa barang yang diperoleh sebagai pelaksanaan perjanjian/kontrak, barang yang diperoleh berdasarkan ketentuan undang-undang, atau barang yang diperoleh berdasarkan putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap.

Pelaksanaan penilaian terhadap Barang Milik Negara dilakukan oleh Direktur Jenderal Kekayaan Negara. Tujuan penilaian ini adalah dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, pemanfaatan dan atau pemindahtanganan Barang Milik Negara.

Pemanfaatan adalah pendayagunaan Barang Milik Negara yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementrian/lembaga dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan dan bangun serah guna/bangun guna serah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Sedangkan, yang dimaksud dengan pemindahtanganan adalah pengalihan kepemilikan Barang Milik Negara sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara dijual, dipertukarkan, dihibahkan atau disertakan sebagai modal pemerintah.

Permohonan penilaian bisa diajukan oleh pengelola barang untuk Barang Milik Negara berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Permohonan penilaian juga bisa diajukan oleh pengguna barang untuk Barang Milik Negara selain tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan. Pengelola barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggungjawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan Barang Milik Negara. Sedangkan yang dimaksud dengan pengguna barang adalah pejabat pemegang kewenangan penggunaan Barang Milik Negara.

Dalam peraturan tersebut penilai terbagi dua, yaitu Penilai Internal dan Penilai Eksternal. Penilai Internal adalah Pegawai Negeri Sipil Direktorat Jebderal, lalu Penilai Eksternal boleh digunakan sebagai penilai Barang Milik Negara apabila diperintahkan oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku, tidak cukup tersedia penilai internal, atau terdapat anggaran untuk menggunakan jasa penilai eksternal.

Penilai diwajibkan bertindak secara independen dalam melakukan penilaian. Penilai tidak boleh bertindak sebagai Pejabat Penjual, Pejabat Lelang atau pembeli atas objek penilaian yang dinilainya, melaksanakan penilaian tanpa penugasan dari pejabat yang berwenang, memiliki kepentingan atas objek penilaian yang dinilainya, terpengaruh oleh pihak-pihak manapun dalam memberikan opini nilai, dan/atau memberitahukan sebagian atau seluruh hasil penilaian kepada pihak manapun kecuali atas izin pemberi tugas.

Dalam proses penilaiannya, penilai terhadap Barang Milik Negara meliputi mengidentifikasi permohonan penilaian, menentukan tujuan penilaian, mengumpulkan data awal, melakukan survei lapangan menganalisa data, menentukan pendekatan penilaian, menyimpulkan nilai dan menyusun laporan penilaian. Ketentuan mengenai standar penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip-prinsip yang berlaku umum. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah dengan pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan kalkulasi biaya, dan/atau pendekatan kapitalisasi pendapatan.

Pendekatan Perbandingan Data Pasar dilakukan untuk menentukan nilai dari objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Pendekatan Kalkulasi Biaya dilakukan dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis. Dan yang terakhir dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan yaitu mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.

Hasil dari penilaian adalah Laporan Penilaian yang berisi uraian objek penilaian, tujuan penilaian, tanggal survei lapangan, tanggal penilaian, hasil analisa data, pendekatan penilaian, dan kesimpulan nilai. Laporan penilaian berlaku paling lama 6 bulan sejak tanggal penilaiannya. Kecuali, penilaian dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat, laporan penilaiannya berlaku sampai dilakukan penilaian ulang. (Kutipan asli dari MAPPI/Jurnal Penilai Edisi Oktober 2008)

How to Become a Real Estate Appraiser

First, check with your state's licensing board to see how you can obtain a 'trainee' license (see below for a link to your state's licensing board.) Find out the list of classes you must take to get to this first step. Then find where local or on-line schools are that give classes for your trainee license. It is possible to begin getting appraisal experience before getting a license in some states; California is one of them.
Next, work towards obtaing your trainee license. This is usually done by taking classes and passing a test, and/or having some experience in appraisal work. (Each state has their own criteria in obtaining this license - check with them).
After getting your trainee license, find an appraiser who can be your mentor. You'll need a 'supervising' appraiser to teach you the tricks of the trade and to help you with your experience hours that you'll need to complete. You may need two or more 'supervising' appraisers to help you on your journey. Work with a supervising appraiser who lives near you, as you'll have to spend time with this person in actual 'hands on' experience. Finding a supervising appraiser to help you will be the toughest part of the job, but it will be worth it. You'll need a supervisor though to sign all of your work as a trainee. You can also find a supervising appraiser before getting your trainee license, like a friend or relative who is already a working appraiser.
Get a trainee job at a real estate appraiser's office. This is one of the best ways to see if you really like appraising and to find out what appraising is all about.
Get a trainee position at a bank. Banks and savings and loans of all sizes hire trainee appraisers who have obtained their trainee licenses right off the street. Its a great way to get paid and a get education at the same time.
Network. Do what you can to work with or for other older and experienced appraisers in your area. Give them an incentive to hire you.
Find a loan broker you can work with to obtain work. Since most of our work is for a bank loan, find the people giving the loans and talk to them. A good relationship with a loan broker will go a long way.
As a trainee, your pay will be minimal until you obtain your normal license. It may take many months, but hang in there !
Get your real estate sales license even if you do not intend to work in sales. Your sales license may be needed to obtain MLS data for your appraisers, and it can't hurt. (Source :http://www.wikihow.com/Become-a-Real-Estate-Appraiser)

Lahan Pertanian - pak firdaus

2009-06-11T19:52:00.000-07:00

mas...firdaus nih yang lag bantuin BPN Pusat (Jkt)...aku lg disuruh untuk mencari model menghitung tanah pertanian. fokus dari metode ini adalah untuk tanah pertanian lahan basah (sawah) dan bukan lahan kering (biasanya perkebunan : sawit, karet, teh dll ini biasa kita hitung pakai DCF). Lalu sy jelaskan bahwa bila tanah basah (sawah) produknya antara lain padi maka nilainya tergantung dari berapa kali panen dalam satu tahun. lahan Padi yang 3 x panen biasanya nilainya lebih tinggi dari padi yang 2 kali panen.Disini pihak BPN berkesimpulan sementara bahwa dinilainya melalui income approach. saya jelaskan bahwa sepanjang ada data pasar yang tersedia maka pendekatan data pasar tersebut dapat dipakai. lalu saya coba simulasikan pendekatan pendapatan melalui metode direct capt. ini bisa dipakai ya?...tidak melanggar SPI 2007?...Karena saya pernah diskusi dengan mantan bos saya gak apa2 dipake namun hati2 dalam penentuan tingkat kapitalisasinya serta data2 penunjangnya apakah sesuai data pasar. Saya coba masukkan ilustrasi penilainnya sbb :

1.Pendapatan kotor potensial (3 kali panen) dengan luas tanah 1 ha
Pendapatan 1 x panen Faktor (cuaca) Pendapatan per tahun
Rp.15.805.600 3 3 x Rp.15.805.600 = Rp.47.416.800
2.Faktor loss 10% X Rp.47.416.800 = Rp.4.741.680
(estimasi 10%)
3 Pendapatan kotor efektif (1) - (2) = Rp.47.416.800 - Rp.4.741.680 = Rp.42.675.120

4.Biaya-biaya Biaya 1 x panen
Rp.5.934.500 3 3 x Rp.5.934.500 = Rp.17.803.500

5.Pendapatan bersih (3) - (4) = Rp.42.675.120 - Rp17.803.500 = Rp.24.871.620

6.Tingkat kapitalisasi (tanah pertanian : sawah) 10%

7.Nilai tanah pertanian Rp.24.871.620 / 10% = Rp.248.716.200 / hektar atau

248.716.200 / 10.000 = Rp.24.872 / m2

catatan : data diolah dan sesuai pasar

kalo dilihat sih harga tanahnya berdasarkan pengalaman saya masih aman.

sekalian konfirmasi untuk tanah pertanian capt ratenya berapa?

ok mas tks...ditunggu bahasannya.....

(From: This sender is DomainKeys verified"firdaus daus"

=========================

Balasan

Pak firdaus apa kabar? lama saya baru balas. maaf pak, dari luar kota.

mengenai penilaian lahan pertanian/agri, di SPI 2007 disebutkan bahwa

"Tanah di lingkungan pemukiman harus sesuai untuk pengembangan diatsnya. Dalam Properti agri, tanah merupakan elemen pokok dalam menghasilkan produksi, memiliki keragaman kapasitas dalam mendukung sejumlah komoditi tertentu atau jenis komoditi". (SPI 2007, PPPI 7. 1.4.1).

Jadi pak firdaus harus hati-hati dalam penentuan kapasitas produksi. karena pertimbangan penting juga pada aspek fisik dan lingkungan. Seperti iklim, jenis tanah, kemampuan produksi dan ketersediaan air untuk irigasi.
Dengan berbagai pertimbangan tersebut, faktor produksi apakah stabil setiap tahun? kalo tidak stabil, metode kapitalisasi langsung mungkin tidak relevan lg.

"IAS 16 merekomendasikan evaluasi periodik, yang menyatakan bahwa setiap tiga sampai lima tahun mungkin sesuai. IAS 40 memerlukan penilaian kembali setiap tahun." (SPI2007 PPPI 7.4.4).

Mengenai tingkat kalitalisasi. 10 % koq terlalu kecil yach. resiko terlalu tinggi utk lahan pertanian. baiknya kisaran 16% - 17%. Coba bapak cari harga jual dan pendapatan untuk lahan pertanian di daerah setempat, sebagai data pasar. Nanti bapak akan temukan tingkat kapitalisasi yang sesuai pasar.

Semoga bermanfaat....

Valuation of Agriculture Land

Land used for agricultural purpose shall be valued using solely the income approach to value without any allowance for urban or market influences.

The income of the property shall be determined using the capitalized average annual net cash rental of the property.

- Is the average of the annual net cash rental, excluding real estate and sales taxes, determined through an analysis of typical arm's length rental agreements collected for a five year period before the year for which the valuation is being determined for comparable agricultural land used for agricultural purposes and located in the vicinity, if practicable, of the property being valued.

- Shall be capitalized at a rate 1.5 percentage points higher than the average long-term annual effective interest rate for all new farm credit services loans for the five year period before the year for which the valuation is being determined.

Glossary-Agricultural Property

Agricultural Land: Land which is one or more of the following:

- Cropland of at least 20 gross acres.

- Ten or more gross acres of permanent crop.

- Grazing land with a minimum carrying capacity of 40 animal units, and containing an economically feasible number of units.

- Land devoted to high density use in the production of commodities.

- Land devoted to use in the processing of cotton necessary for marketing.

- Land devoted to use in the processing of grapes for marketing.

Agricultural Home Site: an allowance for residence and associated residential structures on an agricultural property (usually one acre, unless actual occupancy dictates a larger acreage used strictly for residential purposes).

Agricultural Property: Property used for agronomy, horticulture or animal husbandry, producing an agricultural crop or commodity.

Animal Unit: A unit of measure to classify grazing land according to its carrying capacity, i.e. ability of a parcel of land to graze a certain number of animal units over a period to time (usually a year-but sometimes expressed on a monthly basis) without injurious effect upon the natural vegetative cover of the land. In the State of Arizona, the following equivalent measures have been classed as one animal unit:

- One mature beef animal of 1,000 pounds
- One and one-quarter horses
- Five head of sheep
- Five head of goats
- Five head of Ratites

Crop Value: The value of the vine, tree, or plant over and above the land value. The add on value as permanent crops reach maturity or the value of the harvest from the field crop.

Fallow Land: Land capable of being farmed but due to the lack or cost of water or participation in a crop rotation program is left idle. It is value the same as irrigated lands.

Farm property Qualification: The type of crop being raised on a farmstead relates directly to the qualification for farm property. Field crops (grain, alfalfa, sugar beets, lettuce, safflower, etc.) require twenty (20) acres or more. For permanent crops (citrus, nut, grape and fruit) ten (10) acres or more are normally required.

Headquarters Land: Land used for storage and farm/ranch improvements (barns, sheds, corrals, seasonal employees housing) and valued the same as crop or grazing land.

Irrigated Land: Land cleared, leveled and ditched for the application of water and growing of plants (includes the roads, ditches, well sites, ponds, turn and skip rows as well as the cropped acres).

Non-Qualifying Rural Property: Land used for residential pleasure, development, speculative or recreational purposes, classed and valued according to its primary use.

Qualifying Agricultural Property: Land must be in active production for seven out of the last ten years prior to application as agricultural land for qualification as agricultural property. Failure to farm the property due to severe drought conditions may extend the idle period on a year-to-year basis as initiated by the cognizant assessor, and as approved by the Department of Revenue.

Qualifying Ranch Property: Natural grazing land must have a minimum annual carrying capacity of forty (40) animal units per year to qualify as ranch property.

Undeveloped Land: Raw acreage that is not used as part of farming acreage and does not meet the criteria for classification as wasteland. Value is based upon comparable properties in the locale of similar size, quality and use potential.

Unit (Annual) Carrying Capacity: That which the land will naturally support. A measurement of the animal units allowed by the State of Arizona Land Department for negotiation of grazing leases of state land.

Waste Land: Land that can not be converted to an economically beneficial use and includes such land areas as river bottoms, sand hills, rock outcroppings, sand washes and soil salinity areas. Value is based on its contribution to the farming operation. In valuing ranch or grazing property, wasteland is not segregated and value separately.

The Income Approach

The income approach is used to value commercial or industrial properties, or properties which are bought and sold by investors primarily because of their income producing potential. This approach to value depends on reliable and detailed information on the income and the costs of doing business for a particular business or enterprise. This is referred to as the "income stream" of the property. The income approach defines value as "the present worth of future benefits of owning a property." These are composed of the annual income for an estimated number of years (called the economic life of the property) plus a capital amount representing land value or land value plus some remaining worth of the improvements. This approach emphasizes investment components rather than physical components of a property.

The steps in the income approach are:

- Estimate potential gross income (PGI)
- Deduct vacancy and collection losses
- Add miscellaneous income to derive effective gross income (EGI)
- Deduct operating expenses to derive net operating income (NOI)
- Select appropriate capitalization rate and method
- Develop an estimated value

Metode Pengembangan Tanah

2009-06-01T19:25:00.000-07:00

(Land Development Method)

Metod Pengembangan adalah metode penilaian property (biasanya berupa tanah kosong yang sangat luas) dengan cara mengasumsikan tanah tersebut dikembangkan. Beberapa criteria suatu tanah yang dapat dinilai dengan metode pengembangan tanah adalah :

- Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembang
Tanah yang luas pada daerah berkembang, biasanya sulit mencari data pembanding

- Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperoleh
Harga tanah dengan luas yang lebih kecil tersedia, tentunya tidak sebanding dengan aset yang dinilai.

- Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersedia
Dikarenakan daerah tersebut berkembang, umumnya tanah yang luas sudah terjual dan dijadikan sebagai kawasan perumahan / industri .

- Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempat
Akan sangat akurat apabila tanah yang dinilai sudah memperoleh ijin dari pihak berwenang atas peruntukan lahan.

- Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya

- Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik

Definition

(Source :http://en.wikipedia.org/wiki/Market_value)

International Valuation Standards defines market value as "the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion."

Market value is a concept distinct from market price, which is “the price at which one can transact”, while market value is “the true underlying value” according to theoretical standards. The concept is most commonly invoked in inefficient markets or disequilibrium situations where prevailing market prices are not reflective of true underlying market value. For market price to equal market value, the market must be informationally efficient and rational expectations must prevail. Market value is also distinct from fair value in that fair value depends on the parties involved, while market value does not. For example, IVS currently notes market value "requires the assessment of the price that is fair between two specific parties taking into account the respective advantages or disadvantages that each will gain from the transaction. Although market value may meet these criteria, this is not necessarily always the case. Fair value is frequently used when undertaking due diligence in corporate transactions, where particular synergies between the two parties may mean that the price that is fair between them is higher than the price that might be obtainable in the wider market. In other words "special value" may be generated. market value requires this element of "special value" to be disregarded, but it forms part of the assessment of fair value

Discounted Cash Flow (DCF)

2009-06-01T19:19:00.000-07:00

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)

Proyeksi Pendapatan
Langkah Dasar Perhitungan proyeksi pendaptan
• Menentukan proyeksi arus kas bersih
• Menentukan tingkat diskonto
• Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya
• Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai
• Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor
diskonto
• Menjumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal

Real Estate Investment in a Recession

Have you ever noticed how buyers flock to purchase property in droves when real estate prices are at their peak, yet buyers are relatively scarce when prices are most affordable? Notwithstanding the fact that this occurrence defies the generally accepted investment strategy to buy low and sell high”, one can’t help but wonder why attending social gatherings during the real estate boom years of 2005 and 2006 would inevitably lead to engaging in a conversation about someone’s real estate investment and the promise of future profits to be derived from the venture. It’s not all that surprising that many of those recently boasting about their real estate exploits have softened their tone while seasoned investors, dormant for the past six or seven years, have begun to once again start purchasing lucrative investment property. Despite news about the recent real estate and financial industry tribulations that the public is seemingly bombarded with every day, the last few months of 2008 provided a relatively quiet, yet dramatic, surge in real estate sales.

The National Association of REALTORS® (NAR) has reported that residential home sales have increased by an astonishing 115% when the last quarter of 2007 is compared against the same period for 2008. Have the experienced investors purchasing all of this property been ignorant to the steady stream of media reports warning of declines in real estate values? The answer is no, they have simply been waiting for the right time to emerge like a small swarm of locusts to steadily reap houses for sale like crop. In fact, their buying presence has been so prominent that national housing inventories of homes for sale have significantly decreased during 2008’s final quarter, a reliable sign that demand is beginning to once again catch up with supply.

But how do these brave souls know precisely when they are buying at the bottom of the market? Do they throw caution to the wind and simply force themselves to muster the courage to purchase property despite the fact that values may continue to decline in the future? The simple answer is that savvy real estate investors do not purchase property with the expectation of immediate appreciation in value. Rather, investment real estate should be purchased based on the property’s potential for positive cash-flow. Positive cash-flow occurs when a property’s rental income exceeds the owner’s costs to maintain the property. Consequently, when a property provides a positive cash-flow, a decline in real estate prices is of little concern since the owner can simply enjoy the income his property generates until the market revives and the property can be sold for further profit.

During the real estate boom years our nation became blindly infatuated with the appreciation of real estate prices, which represents the amount of value that a property will gain over time. So called house flippers” brazenly leveraged money to buy numerous properties with the expectation that their values would increase, thus enabling them to sell the properties for handsome profits in a short period of time. These novice real estate quasi-moguls, often addicted to HGTV and other television shows created to promote the industry like Flipping Out and Flip This House, regularly failed to consider property cash-flows prior to making their purchases. Why bother when real estate values will always continue to appreciate, thereby alleviating the need to hold properties for long? After the housing bubble burst, many of these speculators realized that they shouldn’t have built their investment houses out of sticks, and social gatherings became pleasant once again.

Seasoned investors build their investments out of bricks by carefully and conservatively analyzing a property’s cash flow potential prior to purchasing. The primary reason that these investors have been sitting on the sidelines for many years is that most real estate prices have been far too high to generate positive cash-flows and a reasonable return on investment. It hasn’t been until recently that both residential and multi-family housing prices have retreated to levels where rental income will cover monthly mortgage payments and other operating costs. Further, with the construction of new housing and apartments decreasing to a virtual halt, a still rapidly growing local population, and many families displaced from foreclosed properties, an investment property’s owner is free to choose from a tenant base that is now stronger than ever. One can clearly see why a decline in real estate sales prices typically accompanies an increase in monthly rental prices.

No matter what the year 2009 holds in store for real estate investing, it is essential to remember that investing in real estate should always be considered over a long term. Although the opportunity for a quick flip” may present itself, the distinguishing benefit to sound real estate investments is their ability to provide income no matter what the economy throws your way.
(Source : http://www.articlesnatch.com/Article/Real-Estate-Investment-in-a-Recession/457552)

2009-06-01T19:01:00.000-07:00

Pertanyaan :(From :Agung / eklekkom@yahoo.co.id)
Mas saya punya masalah dalam usaha, dimana usaha saya mengalai penurunan omset sampai dengan 75%. sementara modal saya dari BANK. Kami sekaran ketakutan karena kami menunggak angsuran 2 bln. Solusinya?

Jawab :
Pak agung, saya ikut prihatin dengan permasalahan bapak. Memang kita tidak menduga atas suatu suatu akan berjalan sesuai dengan rencana kita ataupun tidak.

Mengenai pinjaman bapak yang menunggak selama 2 bulan, bapak sebaiknya konsultasi dengan pihak bank pemberi kredit. Bahwa usaha bapak sedang mengalami penurunan usaha. Dengan memberikan pengertian serta meminta kebijaksanaan dari pihak bank. Biasanya bank dapat memberikan kelonggaran dengan membayar bunganya saja. Akan tetapi hal tersebut tentu tergantung ketentuan dari pihak bank. Karena tinjauan atas historical dari pembayaran bapak selama masa kredit. Apabila memang tidak ada kebijaksanaan, bapak bisa take over kredit ke bank lain. Akan tetapi ini memang agak sulit karena usaha bapak sedang menurun. Akan tetapi ada baiknya dicoba.

Apabila semua cara tersebut mengalami jalan buntu. Lebih baik bapak menjual aset jaminan bapak sendiri. Sebisa mungkin penjualan aset tersebut ditangani oleh bapak sendiri, karena aset sebagai hasil sitaan atas jaminan kredit dan dijual oleh pihak bank cenderung lebih rendah dari nilai pasar. Karena pihak bank akan mengambil sisa kredit yang belum terbayar. Dan selama aset telah memenuhi sisa kredit, pihak bank akan melepaskannya. Atau biasanya pihak bank menjualnya dengan sistem lelang. Sayang khan andai aset bapak dijual dibawah nilai pasar?

Misalkan aset bapak pada saat penilaian aset, nilai pasar diperoleh Rp. 500 jt, pihak bak akan memberikan pinjaman sekitar 60%-75% nilai pasar atau sebesar Rp. 375jt. (Maks kredit atu sebagai nilai likuidasi apabila kredit macet). Andaikan bapak kredit sebesar Rp. 300 jt, maka apabila kredit macet, pihak bank akan menjual aset bapak kisaran 375jt. Misalkan sisa kredit bapak Rp. 250jt, Maka uang yang bapak terima sebesar Rp. 375 jt – Rp. 250 jt = Rp. 125jt.

Akan tetapi bila bapak mampu menjual sendiri dengan harga Rp. 450 jt, maka Rp. 450jt – Rp. 250 jt = Rp. 200jt. Tentu lebih menguntungkan apabila bapak menjual sendiri aset tersebut. Demikian semoga bapak dapat mendapatkan solusi yang terbaik.

How To Obtain A Machine Appraisal

Machine appraisals are generally used for three areas. They are utilized by insurance companies, bank examiners and courts if a legal action is taken.

Insurance companies mainly use machine appraisals to determine the insurance coverage for the machines. Certified appraisers will be able to competently give an appraisal following strict guidelines. These appraisals can then be used for finance, insurance or other actions depending on the appraisal.

Any type of machine can be appraised though the more exotic pieces may take some time to find an appraiser. Many of those in the machine trade can be used to appraise machines for smaller companies while large companies may employ their own appraiser. There are also many consultants that can appraise your machines. Over the years there are more and more appraisers that specialize in specific types of machines, so it may take some time but you will be able to find an appraiser for your machinery.

Machine appraisal are used for buy/sell agreements, converting from C to S-Corp, loans, leases, cost segregation, insurable value, foreclosures, estate planning, divorce settlements, mergers and acquisitions, litigation support, trust planning, Sarbanes Oxley, partnership dissolution, gift estate planning, 1031 exchanges, retirement planning, FASB 141 & 142, and GASB 34.

The appraisal report will include the following; a description of the machine to be appraised, the method used to identify and quantify the machine, and the data sources used to obtain this information. Basically another appraiser would be able to follow the steps to come up with the same information. Most individuals only get one appraisal but if you should need to get more then the results should be fairly similar.

It is possible to find lists of machine appraisals online. But if you need an appraisal you can trust then you should determine if the company that holds a CMEA (certified machinery and equipment appraiser) designation. Appraisals provide by these certified companies will stand up to any type of scrutiny, no matter the circumstances. There are non-certified companies around that may offer their services for less but certified appraisers will always produce excellent results.

When getting an appraisal you will typically receive a summary appraisal report that will general estimate the value of the machine. There will be on-site inspection details in the report as will as given information for each tangible value asset. This type of report will take longer as an appraiser will need to make a visit and inspect the machinery.

A desktop appraisal report is used when an on-site inspection is not used. The customer will send a picture and description and the appraisal will be based from this information. The summary appraisal report will provide a more true value for the piece of machinery thought both are frequently used. The type of report will depend on the reason for the appraisal and the type of machinery.

Appraisal companies can be found in the phone book and online. You can also see if your insurer or financial institution uses a particular appraisal company. Be sure to check out the appraisers qualifications and always check their references. Obtaining a correct appraisal is very important for your financial future and can be disastrous if it is not done correctly.

Pengertian Pendapatan Kotor

2009-05-28T02:28:00.000-07:00

Pendapatan kotor adalah pendapatan dari suatu property yang belum dikurangi dengan biaya-biaya. Pendapatan kotor terdiri dari 2 jenis yaitu

- PGI (potential gross income atau pendapatan kotor potensial), dan
- EGI (effective gross income atau pendapatan kotor efektif)

Potential Gross Income adalah seluruh pendapatan yg diperoleh pada saat tingkat hunian (occupancy rate) mencapai 100% rental space, service charge, dan pendapatan lain-lain), sebelum dikurangi beban operasional.

Effective Gross Income adalah seluruh pendapatan yang diperoleh setelah dikurangi VCL, sebelum dikurangi beban-beban operasional (atau PGI dikurangi dgn VCL)

VCL adalah pengurangan pada PGI yang disebabkan karena kekosongan sewa dan karena adanya sewa yang tak dibayar oleh penyewa (tenant)

Penggunakan Potential Gross Income maupun Effective Gross Income dapat digunakan untuk metode GIM akan tetapi harus konsisten. Jika PGI yang digunakan sebagai dasar penilaian maka GIM harus dihitung dari PGI properti pembanding, Jika EGI yang digunakan sebagai dasar penilaian maka GIM harus dihitung dari EGI properti pembanding

Net present value

Net present value (NPV) or net present worth (NPW)[1] is defined as the total present value (PV) of a time series of cash flows. It is a standard method for using the time value of money to appraise long-term projects. Used for capital budgeting, and widely throughout economics, it measures the excess or shortfall of cash flows, in present value terms, once financing charges are met

Appraisers are legally regulated under federal and state law by USPAP which considers three forms of appraiser engagement by a client: appraisal, review, and consulting. Appraisal is the act or process of estimating value and should be used whenever the appraiser could be perceived as an independent and disinterested party. Review is the act or process of critically studying a report prepared by another. Consulting is the act or process of providing information, analysis of data, and recommendations or conclusions on diversified problems, other than estimating value.
Differentiation among these activities depends upon the purpose and intended use of the results. USPAP recognizes two types of consulting engagements: (1) performing an impartial consulting service as a disinterested third party that responds to the client's stated objective, and (2) performing a consulting service that is intended to facilitate the achievement of the client's objective. If third parties, or the public, would reasonably perceive an appraiser to be acting as a disinterested, objective third party, that is enough to bar the appraiser from acting as an advocate for the client in that particular situation. If a person could be reasonably perceived by others to be acting as a disinterested third party, then the assignment must be performed with impartiality, objectivity, and independence. In either event the appraiser must clearly disclose which role is being performed for the client.

USPAP identifies four defined activities as consulting: market analysis, feasibility analysis, and cash flow/investment analysis.

Market Analysis: In conventional real estate work, market analysis is the study of market conditions for a specific type of property. In appraising mineral properties market analysis must be expanded to include the markets for the mineral products that are expected to be produced from a mineral property.

Feasibility Analysis: Is a study of the cost-benefit relationship of an economic endeavor.

Cash Flow Analysis: Is a study of the anticipated movement of cash into and out of an investment and is closely related to Cash Budget Analysis.

Investment Analysis: Is a study that reflects the relationship between acquisition price and anticipated future benefits of an investment.

Because USPAP defines any activity other than an estimate of value as consulting some of the commonly performed mineral property or mining business consulting services are:

Highest and Best Use Analysis:
v current/interim use. Physically Possible, Legally Permissible, Financially Feasible, and Maximally Productive (optimal/satisficing)

Land Utilization:

Zoning Analysis:

Financing Analysis:

Accounting/Tax Analysis:

Securities Analysis:

Portfolio Analysis:

Mineral Economics Studies:

Mine Economic Studies:

Economic Change Analysis:

Breakeven Analysis:

Productivity Studies:

Availability/Utilization Analysis:

Competitive Position Studies:
Porter's 5-Forces

Transportation Studies:

Royalty, Joint Venture, or other Interest Analysis:

Risk Analysis - Geologic, Technical, Economic, Legal, Socio-Political:
Four Forces +

Mineral Resource/Reserve Estimation, Review, or Audit:

General or Specific Due Diligence:

General or Specific Geological Analyses:
Mining Geology

Gross Income Multiplier (GIM)

2009-05-28T02:25:00.000-07:00

GIM – Konsep
Suatu property dapat menghasilkan pendapatan kotor sebesar Rp 100jt/thn kemudian dijual, laku dengan harga Rp 800 jt maka

GIM = Rp. 800 Juta / Rp 100 Juta

GIM = 8

Dari kasus diatas, GIM sebesar 8 berarti harga jual properti tsb adalah 8x (8 kali) pendapatan kotor per tahunnya. GIM sering adiartikan sebagai pengali pendapatan kotor. Sedangkan untuk pengali sewa kotor, sering diistilahkan dengan GRM (Gross Rent Multiplier)

Prosedur Penerapan Penilaian dengan GIM

Nilai suatu properti diperoleh dgn mengalikan pendapatan kotor tahunan yg diharapkan (expected annual gross income) dgn GIM yg diperoleh dari data penjualan properti pembanding
Atau, jika dinyatakan dlm rumus:

V = GI X GIM

Contoh Penerapan Penilaian dengan GIM
Anda diminta menilai sebuah ruko yg disewakan. Ruko tersebut diperkirakan dapat menghasilkan pendapatan kotor per tahun sebesar Rp 100 juta. GIM dari data pembanding (ruko-ruko yg disewakan) adalah 6.50
V = GI x GIM
= Rp 100 jt x 6.5
= Rp 650 jt
Jadi dengan menggunakan GIM, nilai ruko tersebut adalah Rp 650 jt

Gross Rent Multipler

The GRM is simply the ratio of the monthly (or annual) rent divided into the selling price. If several similar properties have sold in the market recently, then the GRM can be computed for those and applied to the anticipated monthly rent for the subject property. GRM is useful for rental houses, duplexes, and simple commercial properties when used as a supplement to other more well developed methods.

Mining's Hard Rock Legacy

In the Malakoff diggings of California's Sierra Nevada lies the wreckage of an old dream. It is a bizarre man-made canyon sculpted into grim spires and fins, cream-white surfaces streaked with red, the whole tortured architecture capped by a fringe of nearly black forest.

More than a century ago miners sent water racing down the Sierra through networks of ditches and wooden flumes. The water, building pressure with every mile (1.6 kilometers), funneled into huge nozzles and from them struck the ancient slopes of the foothills with such terrible force that they dissolved into mud that oozed like surging lava over wooden riffles. The riffles were in place to separate gold from the slurry, which was sent through a system of tunnels into the South Yuba River and from there, via the Feather, to the Sacramento—so much slurry that with every spring flood the productive farms of the Sacramento Valley were smothered under yet another layer of mud.

Such unregulated destruction is no longer permitted in the United States. But the Malakoff site still dribbles slurry into the watershed of the Sacramento, and this weird, human-carved landscape remains as a useful symbol of the West's long infatuation with the dream of treasure and with the legislation created to service that obsession: the General Mining Law of 1872, one of the oldest land laws still on the books.

The law was designed to promote and codify the use of public lands for mining purposes, and in its major provisions it did so with admirable simplicity. It declares all federal land not otherwise restricted, as in national parks and other reservations, be open to the prospecting and discovery of gold, silver, copper, iron, nickel, and other hardrock minerals.

Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

2009-05-28T02:19:00.000-07:00

Seperti yang sudah disampaikan sebelumnya bahwa metode kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa cara, yaitu :
a. Kapitalisasi langsung (direct capitalization method)
b. GIM (gross income multiplier)
c. Metode arus kas (discounted cash flow)
d. Metode pengembangan tanah (land development method)
e. Teknik penyisaan (the residual method)

Kesemua metode pendekatan kapitalisasi pendapatan tersebut diterapkan untuk properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property)
Contoh properti yg menghasilkan pendapatan:
 Ruko/toko yg disewakan
 Rumah tinggal yg dikontrakkan
 Hotel
 Gedung perkantoran
 Apartemen yg disewakan
 Perkebunan kelapa sawit (contoh-contoh perhitungan akan disampaikan kemudian pada Galleri Penilaian)

A. Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method)

Kapitalisasi langsung merupakan bagian dari pendekatan kapitalisasi pendapatan yang didasarkan pada konsep nilai kini (present value) yang digunakan untuk properti yang menghasilkan pendapatan yang bersifat lebih rumit (hotel, perkantoran). Akan tetapi, metode ini hanya dapat digunakan untuk properti yg sdh mapan dan dlm keadaan perekonomian yg stabil Serta menghasilkan pendapatan yang tetap secara terus menerus pada jangka waktu yang sangat lama (Perpetuity).

Konsep Jumlah Nilai Kini
Nilai property merupakan jumlah nilai kini (present value) dari seluruh pendapatan property yang akan diperoleh di masa mendatang, didiskon dengan suatu tingkat diskonto (r)

Penyederhanaan
Dengan 2 asumsi:
 Pendapatan konstan (I1 = I2 = I3 = In)
 Umur properti tak terhingga (n = ¥)
Maka rumus: V = I / R

Digunakan bila :
- Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah
- Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpetuity)

V = I / R

V = Nilai Pasar Properti (Rp)
I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp)
R = Tingkat Kapitalisasi (%)

Income approach

The Income Approach is one of three major groups of methodologies, called valuation approaches, used by appraisers. It is particularly common in commercial real estate appraisal and in business appraisal. The fundamental math is similar to the methods used for financial valuation, securities analysis, or bond pricing. However, there are some significant and important modifications when used in real estate or business valuation.

While there are quite a few acceptable methods under the rubric of the income approach, most of these methods fall into three categories: direct capitalization, discounted cash flow, and gross income multiplier.

Direct Capitalization
This is simply the product of dividing the annual net operating income (NOI) by the appropriate capitalization rate (CAP rate). For income producing real estate, the NOI is the net income of the real estate (but not the business interest) plus any interest expense and non-cash items (e.g. -- depreciation) minus a reserve for replacement. The CAP rate may be determined in one of several ways, including market extraction, band-of-investments, or a built-up method. When appraising complex property, or property which has a risk-adjustment due to unusual factors (i.e. -- contamination), a risk-adjusted cap rate is appropriate.[1] An implicit assumption in direct capitalization is that the cash flow is a perpetuity and the cap rate is a constant. If either cash flows or risk levels are expected to change, then direct capitalization fails and a discounted cash flow method must be used.

In UK practice, Net Income is capitalised by use of market-derived yields. If the property is rack-rented then the All Risks Yield will be used. However, if the passing rent differs from the Estimated Rental Value (ERV), then either the Term & Reversion, Layer or Equivalent Yield methods will be employed. In essence, these entail discounting the different income streams - that of the current or passing rent and that of the reversion to the full rental value - at different adjusted yields.

However, capitalization rate inherently includes the investment-specific risk premium. Each investor may have a different view of risk and, therefore, arrive at a different capitalization rate for a given investment. The relationship becomes clear when the capitalization rate is derived from the discount rate using the build-up cost of capital model. The two are identical whenever the earnings growth rate equals

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

2009-05-13T18:44:00.000-07:00

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan. Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis yang disebut dengan kapitalisasi

Formula yang mendasari metode ini adalah

V = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga

Tahapan proses penilaian dengan metode pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah sebagai berikut :

1. Menghitung pendapatan kotor dari property (Gross income potensial)
2. Pendapatan kotor dikurangi kekosongan & kerugian gedung
3. Diperoleh pendapatan kotor efektif (efektif gross income)
4. Pendapatan kotor efektif dikurangi biaya operasional (operating expenses)
5. Diperoleh pendapatan bersih property (net operating income)
6. Diproses dengan :

- Teknik penyisaan tanah
- Teknik penyisaan bangunan
- Teknik penyisaan properti

Atau dapat disimpulkan langkah-langkah dasar yang dilakukan, yaitu :

1. Menghitung pendapatan kotor

2. Menghitung biaya-biaya

3. Menghitung Pendapatan bersih tahunan

4. Proses kapitalisasi

Metode kapitalisasi pendapatan dapat menggunakan beberapa cara, yaitu :

1. GIM (gros income multiplier)

2. Metode Arus kas (discounted cash flow)

3, Metode Pengembangan Tanah (land development method)

4. Teknik Penyisaan (the residual method)

Real estate appraisal

Real estate appraisal, property valuation or land valuation is the practice of developing an opinion of the value of real property, usually its Market Value. The need for appraisals arises from the heterogeneous nature of property as an investment class: no two properties are identical, and all properties differ from each other in their location - which is one of the most important determinants of their value. So there cannot exist a centralised Walrasian auction setting for the trading of property assets, as there exists for trade in corporate stock. The absence of a market-based pricing mechanism determines the need for an expert appraisal/valuation of real estate/property.

Although some areas require no license or certification at all, a real estate appraisal is generally performed by a licensed or certified appraiser (in many countries known as a Property Valuer or Land Valuer and in British English as a "valuation surveyor"). If the appraiser's opinion is based on Market Value, then it must also be based on the Highest and Best Use of the real property. For mortgage valuations of improved residential property in the US, the appraisal is most often reported on a standardized form, such as the Uniform Residential Appraisal Report.[1] Appraisals of more complex property (e.g. -- income producing, raw land) are usually reported in a narrative appraisal report.

The income capitalization approach

The income capitalization approach (often referred to simply as the "income approach") is used to value commercial and investment properties. Because it is intended to directly reflect or model the expectations and behaviors of typical market participants, this approach is generally considered the most applicable valuation technique for income-producing properties, where sufficient market data exists to supply the necessary inputs and parameters for this approach.
In a commercial income-producing property this approach capitalizes an income stream into a value indication. This can be done using revenue multipliers or capitalization rates applied to the first-year Net Operating Income. The Net Operating Income (NOI) is gross potential income (GPI), less vacancy and collection loss (= Effective Gross Income) less operating expenses (but excluding debt service, income taxes, and/or depreciation charges applied by accountants).
Alternatively, multiple years of net operating income can be valued by a discounted cash flow analysis (DCF) model. The DCF model is widely used to value larger and more expensive income-producing properties, such as large office towers. This technique applies market-supported yields (or discount rates) to future cash flows (such as annual income figures and typically a lump reversion from the eventual sale of the property) to arrive at a present value indication.

Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)

2009-05-13T18:41:00.000-07:00

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.

Rumus Umum :
 Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)

Langkah-langkah yang diperlukan:

► Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use

► Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana

► Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)

► Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar bangunan

► Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan methode pendekatan biaya

Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan, yaitu

1. Metode survey kuantitas (quantity survey method)

2. Metode unit terpasang (unit inplace method)

3. Methode meter persegi (square meter method)

4. Metode Index biaya (Index method)

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya

2. Kemunduran Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya

3. Kemunduran Ekonomic (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.

Ditinjau dari sumber penyusutan, penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dipengaruhi dari dalam (internal) sedangkan kemunduran ekonomis dari luar properti (external)

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan

1. Kerusakan fisik

Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%

2. Kemunduran fungsional & ekonomis

Kemunduran fungsional / kemunduran ekonomis =

% kemunduran fungsional/ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)

The cost approach

The cost approach was formerly called the summation approach. The theory is that the value of a property can be estimated by summing the land value and the depreciated value of any improvements. The value of the improvements is often referred to by the abbreviation RCNLD (reproduction cost new less depreciation or replacement cost new less depreciation). Reproduction refers to reproducing an exact replica. Replacement cost refers to the cost of building a house or other improvement which has the same utility, but using modern design, workmanship and materials. In practice, appraisers use replacement cost and then deduct a factor for any functional disutility associated with the age of the subject property.
In most instances when the cost approach is involved, the overall methodology is a hybrid of the cost and sales comparison approaches. For example, while the replacement cost to construct a building can be determined by adding the labor, material, and other costs, land values and depreciation must be derived from an analysis of comparable data.
The cost approach is considered reliable when used on newer structures, but the method tends to become less reliable for older properties. The cost approach is often the only reliable approach when dealing with special use properties (e.g. -- public assembly, marinas).

Metode Penilaian Aset

2009-05-13T18:34:00.000-07:00

Metode Penilaian aset dibagi menjadi 3 kelompok :

1. Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)
2. Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
3. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approcah)

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai

Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :

1. Tahap Pengumpulan data
Kumpulan data dicatat dalam buku data.
Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :
- Broker
- Developer
- Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)
- Arsip hasil penilaian
- Investor

2. Tahap Analisa data
Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :
- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan
- Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung
- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah, lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli

3. Tahap Penyesuaian
Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

Metode Penyesuaian

Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:

1. Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method)
Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dengan data-data pembanding yang ada.

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.
Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%

Jadi Nilai Pasar :
30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000
30% x 102 jt = 30.000.000
104.200.000

2. Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt
Lokasi - 1 jt 0 0
Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
Mutu bangunan 0 - 2 jt 0
Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt

Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
= Rp.104.200.000

3. Metode Persentase (Percentage Method)

Data 1 Data 2 Data 3
Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% -4%
% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0%
Total penyesuaian 4% -4% 4%
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jt
Dengan cara pembebanan :

Nilai Pasar :
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000

The Sales Comparison Approach

The sales comparison approach in a real estate appraisal is based primarily on the principle of substitution. This approach assumes a prudent individual will pay no more for a property than it would cost to purchase a comparable subsitute property. The approach recognizes that a typical buyer will compare asking prices and seek to purchase the property that meets his or her wants and needs for the lowest cost. In developing the sales comparison approach, the state licensed real estate appraiser attempts to interpret and measure the actions of parties involved in the marketplace, including buyers, sellers, and investors.
Method of Data Collection Data are collected on recent sales of properties similar to the subject being valued, called comparables. Sources of comparable data include real estate publications, public records, buyers, seller, real estate brokers and/or agents, appraisers, and others. Important details of each comparable sale is described in the appraisal report. Since comparable sales are not always identical to the subject property, adjustments are sometimes make for date of sale, location, style, bathrooms, square foot, site size, etc. The main idea is to simulate the price that would have been paid if each comparable sale were identical to the subject property.If the adjustment to the comparable is superior to the subject, a downward adjustment is necessary. Likewise, if an the adjustment to the comparable is inferior to the subject, an upward adjustment is necessary. From the analysis of the group of adjusted sales prices of the comparable sales, the state licensed real estate appraiser selects an indicator of value that is representative of the subject property.
Steps in the Sales Comparison Approach 1. Research the market to obtain information pertaining to sales, listings, pending sales that are similar to the subject property. 2. Investigate the market data to determine whether they are factually correct and accurate. 3. Determine relevant units of comparison (e.g., sales price per square foot), and develop a compararive analysis for each. 4. Compare the subject and comparable sales according to the elements of comparison and adjust as appropriate. 5. Reconcile the multiple value indications that result from the adjustment of the comparable sales into a single value indication.

Tahapan Dalam Proses Penilaian Aset

2009-05-13T18:30:00.000-07:00

Dalam melakukan penilaian, kita harus mengetahui tahapan-tahapan standard atas penilaian property. Tahapan dari proses penilaian property tersebut adalah :

1. Batasan masalah

Batasan masalah diperlukan agar kita dalam melakukan penilaian, tepat pada sasaran, Tidak memunculkan hal-hal yang tidak perlu dikerjakan yang mengakibatkan bias yang sangat tinggi pada nilai asset. Batasan masalah ini diantaranya adalah :

- Perlunya Indentifikasi property sebelum melakukan survey
- mengumpulkan data umum serta data khusus
- Mengidentifikasi status
- Menentukan tanggal pada saat melakukan penilaian
- Menentukan tujuan dari penilaian yang akan dilakukan
- Batasan nilai

2. Survey & rencana Penilaian
- Data yang diperlukan
- Sumber data
- Kebutuhan tenaga kerja
- Rencana kerja

3. Pengumpulan dan analisa
4. Penerapan 3 pendekatan
5. Perpaduan nilai
6. Kesimpulan nilai/nilai akhir

Pengumpulan dan proses penilaian

Data adalah sesuatu yang diketahui dan dianggap benar, dengan demikian, maka data properti dapat memberikan gambaran tentang properti yang lain. Data ini dapat berupa data tanah atau bangunan. Data tanah misalnya berkaitan dengan luas tanah, keadaan tanah letak tanah, harga tanah permeter persegi dan keadaan lainnya. Data bangunan berkaitan dengan luas bangunan, konstruksi bangunan, jenis finishing yang ada, biaya membangun, terutama untuk bangunan baru dan lainya.

Jika dikaitkan dengan masalah properti, maka data dapat digunakan sebagai :

 Dasar untuk menentukan nilai pasar
 Dasar untuk perhitungan bermacam-macam methode penilaian
 Dasar untuk menentukan peramalan dimasa yang akan datang

Syarat data properti yang baik

1. Harus obyektif
2. Mewakili kondisi dari properti yang dinilai
3. Kesalahan baku dari data harus kecil/standar error hrs kecil
4. Data baru (up to date)
5. Harus relevan

Governing authorities and professional organizations
United States
Appraisal practice in the US is regulated by the various states. The Financial Institutions Reform and Recovery and Enforcement Act (FIRREA) of 1989 demanded all the states to develop systems for licensing and certifying real estate appraisers.[16] To accomplish this, the Appraisal Subcommittee (ASC) was formed, with representatives from the various Federal mortgage regulatory agencies.[17] Thus, currently all the real estate appraisers must be state-licensed and certified. But prior to the 1990s, there were no commonly accepted standards either for appraisal quality or for appraiser licensure. In the 1980s, an ad-hoc committee representing various appraisal professional organizations in the U.S. and Canada met to codify the best practices into what became known as the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). The Savings and Loan Crisis in the U.S. resulted in increased Federal regulation of the mortgage lending process via the Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act of 1991. A portion of this act required federal lending regulators to adopt appraisal standards. A not-for-profit organization, the Appraisal Foundation (TAF), was formed by the same organizations which had developed USPAP, and the copyright for USPAP was signed over to TAF. Federal oversight of TAF is provided by the Appraisal Subcommittee, made up of representatives of various Federal lending regulators. TAF carries out its work through two boards: the Appraisal Standards Board promulgates and updates USPAP; the Appraisal Qualifications Board (AQB) promulgates minimum recommended standards for appraiser certification and licensure. During the 1990s, all of the states adopted USPAP as the governing standards within their states and developed licensure standards which met or exceeded the recommendations of TAF. Also, the various state and federal courts have adopted USPAP for real estate litigation and all of the federally lending regulators adopt USPAP for mortgage finance appraisal.[17]
In addition, there are professional appraisal organizations, organized as private not-for-profits, which date to the Great Depression of the 1930s. One of the oldest in the U.S. is the American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA), founded in 1929.[18] Others were founded as needed and opportunity arose in specialized fields, such as the Appraisal Institute (AI) and the American Society of Appraisers (ASA) founded in the 1930s, the International Right of Way Association and the National Association of Realtors which were founded after World War II. These organizations all existed to establish and enforce standards, but their influence has waned as the government increases appraisal regulation. In March 2007, three of these organizations (ASFMRA, ASA, and AI) announced an agreement in principle to merge. NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers), a charter member of The Appraisal Foundation, helped to write Title XI, the Real Estate Appraisal Reform Amendments. It was founded in 1961.
The best known professional organization of real estate appraisers in America is the Appraisal Institute. It was formed in from the merger of the American Institute of Real Estate Appraisers and the Society of Real Estate Appraisers. Founded along with others in the 1930s, the two organizations merged in the 1990s to form the Appraisal Institute (AI). This group awards two professional designations: SRA, to residential appraisers, and MAI, to commercial appraisers. The Institute has enacted rigorous regulations regarding to the use and display of these designations. For example, contrary to popular belief, "MAI" does not stand for "Member, Appraisal Institute". According to the institute, the letters "do not represent specific words", and an MAI may not use the words "Member, Appraisal Institute" in lieu of the MAI mark. The primary motive for this rule is to prevent dilution of the trademark.
Other leading appraisal organizations include the American Society of Appraisers, National Association of Independent Fee Appraisers, and the National Association of Master Appraisers, which were also founding sponsor-members of the Appraisal Foundation.[19] The Massachusetts Board of Real Estate Appraisers (MBREA), founded in 1934, is the only state appraisal association that has been named a sponsor of the Appraisal Foundation. [20] In recent years, the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) has become highly regarded in the US, and has formed a collaboration with the Counselors of Real Estate, a division of the National Association of Realtors. RICS, which is headquartered in London, operates on a global scale and awards the designations MRICS and FRICS to Members and Fellows of RICS. The Real Estate Counseling Group of America is a small group of the top appraisers and real estate analysts in the US who collectively have authored a disproportionately large body of appraisal methodology.

Metode Penilaian Mesin dan Peralatan

2009-04-23T21:05:00.000-07:00

Metode Penilaian mesin sama dengan penilaian tanah dan bangunan. Penilaian mesin dapat ditempuh melalui 3 jenis metode penilaian, yaitu :

1. Penilaian dengan pendekatan Perbandingan data Pasar (Market Data Approach)
2. Penilaian dengan pendekatan Kalkulasi BIaya (Cost Approach)
3. Penilaian dengan pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)

Dari ketiga pendekatan penilaian tersebut, yang paling lazim dipergunakan khususnya di indonesia adalah penilaian dengan pendekatan Kalkulasi biaya (Cost Approach). Penggunakan metode Penilaian tersebut dikarenakan data-data penunjang yang diperlukan dalam melakukan proses penilaian dengan mempergunakan metode penilaian perbandingan data pasar dan metode penilaian kapitalisasi pendapatan terbatas atau langka.

1. Penilaian Dengan Pendekatan Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Dalam penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar, nilai mesin ditentukan berdasarkan pada perbandingan terhadap data transaksi jual-beli yang baru terjadi atas mesin dan peralatan yang sejenis, dengan penyesuaian secukupnya terhadap perbedaan-perbedaan yang ada.

Kesulitan yang dihadapi dalam melakukan penilaian mesin dan peralatannya melalui pendekatan perbandingan data pasar, khususnya di indonesia adalah tidak adanya pasar jual-beli dari mesin-mesin bekas pakai, terlebih lagi untuk mesin-mesin yang bersifat khusus. Karena alasan ini maka penilaian dengan pendekatan perbandingan data pasar jarang dilakukan dalam penilaian mesin dan peralatannya terkecuali untuk jenis mesin tertentu seperti pembangkit daya listrik dengan kapaitas rendah serta kendaraan bermotor yang data pembandingnya mudah diperoleh.

2. Penilaian Dengan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach)
Prinsip dasar penilaian dengan pendekatan kalkulasi biaya adalah menentukan besarnya biaya reproduksi baru serta biaya besarnya penyusutan yang telah terjadi dari suatu mesin atau peralatannya. Pengurangan biaya reproduksi baru dengan penyusutan yang telah terjadi adalah merupakan Nilai Wajar dari mesin tersebut.

Istilah Biaya Reproduksi Baru (Cost of reproduction , new) sebenarnya kurang tepat digunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya karena mesin tidak dapat direproduksi atau dibuat ulang tetapi diganti dengan yang serupa, sehingga istilah Biaya Pengganti Baru (Cost of Replacement New) lebih tepat dipakai. Dalam hal ini dapat dikecualikan untuk mesin yang dirancang khusus untuk penggunaan tertentu dimana tidak dapoat digantikan dengan unit yang sama tetapi harus direproduksi.

Salah satu kelemahan dari metode penilaian ini adalah bahwasanya nilai yang dihasilkan tidak mencerminkan nilai ekonomis sesungguhnya dan nilai pasar dari mesin-mesin yang dinilai. Oleh karena itu nilai wajar yang dihasilkan sering disebut sebagai Nilai Wajar Dalam Penggunaan atau Owner Value, artinya nilai mesin lebih merefleksikan keuntungan ekonomis yang dihasilkan oleh mesin tersebut selama penggunaannya, tentunya bagi si pemilik atau si pengelola. Dalam hal ini tampak sekali adanya unsur subjektivitas dalam penentuan nilainya.

3. Penilaian Dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Dalam metode penilaian ini, nilai mesin diperoleh berdasarkan pada proyeksi kemampuan mesin tersebut untuk menghasilkan pendapatan selama sisa umur ekonomisnya. Proyeksi pendapatan ini kemudian dikapitalisasi dengan cara tertentu menjadi Nilai Wajar dari mesin tersebut.

Pada kenyataannya, jarang sekali terdapat mesin yang secara tersendiri dapat menghasilkan pendapatan, tetapi selalu terkait dengan fasilitas produksi lainnya, sehingga sulit untuk memperhitungkan besarnya pendapatan yang murni dihasilkan oleh mesin tersebut, oleh karena itu penilaian dengan pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang dipergunakan dalam penilaian mesin dan peralatannya.

UK valuation methods

In the United Kingdom, valuation methodology has traditionally been classified into five methods:
1. Comparable method. Used for most types of property where there is good evidence of previous sales. This is analogous to the sales comparison approach outlined above.
2. Investment/income method. Used for most commercial (and residential) property that is producing future cash flows through the letting of the property. If the current Estimated Rental Value (ERV) and the passing income are known, as well as the market-determined equivalent yield, then the property value can be determined by means of a simple model. Note that this method is really a comparison method, since the main variables are determined in the market. In standard US practice, however, the closely related capitalising of NOI is confounded with the DCF method under the general classification of the income capitalization approach (see above).
3. Accounts/profits method. Used for trading properties where evidence of rates is slight, such as hotels, restaurants and old-age homes. A three-year average of operating income (derived from the profit and loss or income statement) is capitalised using an appropriate yield. Note that since the variables used are inherent to the property and are not market-derived, therefore unless appropriate adjustments are made, the resulting value will be Value-in-Use or Investment Value, not Market Value.
4. Development/residual method. Used for properties ripe for development or redevelopment or for bare land only.
5. Contractor's/cost method. Used for only those properties not bought and sold on the market. Both the development/residual method and the contractor's/cost method would be grouped in the US under the cost approach (see above).

Sifat Umum Investasi dan Ciri-Ciri Pasar Property

2009-04-23T21:01:00.000-07:00

Sifat Umum dari Investasi Dalam Bidang Property
Keuntungan yang dapat diraih pada investasi dibidang properti:
1. Income (Pendapatan)
2. Appreciation (Kenaikan Nilai)
3. Added Value (Penambahan Nilai)

Pasar Property mempunyai ciri-ciri :

a. Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan atau direlokasikan
b. Heterogenity, properti masing2 memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya
c. Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang
d. Durability, properti merupakan bahan tahan lama
e. Legal complexity, terkait dengan aspek legal yg berhubungan dengan hak penguasaan

Hubungan antara harga, prospek pembeli dan waktu menjual dapat digambarkan sbb: Harga tinggi - Tidak ada pembeli - tidak dapat dijual
 Harga wajar - Hanya ada satu pembeli - 60 hari s/d 90 hari
 Harga rendah - Ada banyak calon pembeli - 15 s/d 59 hari
 Harga murah - banyak sekali pembeli - dapat dijual segera

Informasi Pasar Property
Informasi pasar properti dapat diperoleh dari :
1. Agen properti
2. Penilai / Appraiser
3. Iklan dan berita dari surat kabar
4. Laporan agen properti
5. Laporan lembaga keuangan
6. Informasi dari kantor pemerintah

Types of ownership interest

Implicit in the analysis of the subject property is a determination of the interest in the property being appraised. For most common situations (e.g. -- mortgage finance) the fee simple interest is explicitly assumed since it is the most complete bundle of rights available. However, in many situations, and in many societies which do not follow English Common Law or the Napoleanic Code, some other interest may be more common. While there are many different possible interests in real estate, the three most common are:
• Fee simple value (known in the UK as freehold) - The most complete ownership in real estate, subject in common law countries to the powers reserved to the state (taxation, escheat, eminent domain, and police power)
• Leased fee value - This is simply the fee simple interest encumbered by a lease. If the lease is at market rent, then the leased fee value and the fee simple value are equal. However, if the tenant pays more or less than market, the residual owned by the leased fee holder, plus the market value of the tenancy, may be more or less than the fee simple value.
• Leasehold value - The interest held by a tenant. If the tenant pays market rent, then the leasehold has no market value. However, if the tenant pays less than market, the difference betweent the present value of what is paid and the present value of market rents would be a positive leasehold value. For example, a major chain retailer may be able to negotiate a below-market lease to serve as the anchor tenant for a shopping center. This leasehold value may be transferrable to another anchor tenant, and if so the retail tenant has a positive interest in the real estate.

Tujuan Penilaian

2009-04-23T20:56:00.000-07:00

Penilai harus mengetahui tujuan penilaian, hal ini penting karena berpengaruh pada jenis nilai dan metode penilaian yang digunakan. Misalnya tujuan penilaian untuk jaminan pelunasan hutang nilai yang dibutuhkan adalah nilai Pasar dan nilai Likuidasi.

Nilai Pasar
adalah Estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.(SPI 2007)

Nilai Jual paksa (Forced sale value)
didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek , untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.(SPI 2007)

Penggunaan Terbaik dan tertinggi (Highest & Best use)
didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset,yang secara fisik dimungkinkan,dapat dibenarkan secara wajar,secara hukum sah,secara financial layak dan menghasilkan nilai tertinggi

Biaya Reproduksi Baru(RCN)
adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan / material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi,biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standart, yang berkaitan dengan angkutan,asuransi,pondasi,bea masuk,PPN,PPh impor dan biaya bunga selama masa konstruksi tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.

Pengertian umum propertiProperty adalah konsep hukum mengenai benda berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai nilai

Properti terdiri dari :
1. Real Properti
2. Personal properti
3. Kegiatan Usaha (Business)
4. Hak kepemilikan secara Financial (Financial interest)

Governing authorities and professional organizations
Malaysia
In Malaysia, real estate appraisal is known as Property Valuer. Valuer is a professional who has been educated and trained to determine the value of fixed property, execute feasibility studies and provide expert advice on property related matters. An independent Valuer can provide impartial and motivated reports on the value of real or limited rights in land.
The Valuer requires a combination of a number of professional qualities and capabilities, and needs a thorough knowledge and understanding of the interacting influences which create, maintain or diminish the value of property or rights therein. The Valuer does not invent value, but interprets market forces, which determine the value. Valuer is a profession closely related to real estate. A Valuer determines the value of property based upon market conditions at a given time.
One of the frequent applications of the Valuer's skill is to determine values for purchase or sale, and for insurance purposes.
Valuers are qualified to undertake valuations in all classes of properties, including commercial and industrial properties; all types of residential properties, agricultural and special use properties. However, most Valuers tend to specialize and do not undertake the full range of valuations. It is therefore vitally important for clients to select and appoint a registered Valuer with the relevant practical experience required to undertake the specific valuation.
While it is essential as professional, the Valuers are governed by The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents under provision of Valuers, Appraisers and Estate Agents Act 1981. Its primary function is to regulate the Valuers, Appraisers and Estate Agents practicing in Malaysia.

Prinsip-prinsip dalam penilaian

2009-04-23T20:51:00.000-07:00

Prinsip-Prinsip dalam Penilaian terdiri dari :

1. Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi) Nilai suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yg menentukan penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk peruntukan

2. Suppy & demand (persediaan dan permintaan) Properti mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Misalnya didaerah yang padat penduduknya.

3. Substitusi (Pinsip pengganti) Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.

4. Anticipation (prinsip keuntungan yg diharapkan properti) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang akan High and best use / penggunaan dari properti tersebut.

5. Change(Perubahan) Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.

6. Conformity(kesesuaian) Properti yg terletak dilingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai nilai yang maksimum.

7. Competition (Prinsip persaingan) Semua bentuk usaha menginginkan mendapatkan keuntungan.properti tidak terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tsb. Maka timbul persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan tsb.

8. Increasing and decreation return (penambahan dan pengurangan pendapatan) Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan penambahan dalam pendapatan.Demikian juga dalam usaha dibidang properti berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tsb. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

9. Consisten use(penggunaan yang tetap) Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang sesuai dengan peruntukannya..Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang pasti.

Dalam kenyataannya, nilai dapat dipengaruhi oleh beberapa factor yang mengakibatkan nilai tersebut naik / turun. Faktor tersebut adalah :

1. Faktor fisik, alam dan lingkungan
– Yang mencakup antara lain iklim dan topografi, tingkat kesuburan tanah, sumber mineral dan banjir

2. Faktor Sosial
– Yang mencakup populasi penduduk, perubahan kepadatan, distribusi geografis atas kelompok ras masyarakat dan perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial
3. Faktok politik dan kebijaksanaan Pemerintah
– Yg mencakup peruntukan, rencana tatakota, pembatasan pendirian bangunan, Kredit Perumahan Rakyat

4. Faktor Ekonomi
– Baik ekonomi mikro maupun makro yg. mencakup tingkat pengangguran, perubahan gaji pegawai, perluasan sektor industri, perubahan tingkat bunga bank dll.

Governing authorities and professional organizations
International
The various US and international professional organizations have started collaborating in recent years towards the development of International Valuation Standards which will facilitate global real estate appraisal, a much-needed adjunct to real estate investment portfolios which transcend national boundaries.
The IVSC - The International Valuation Standards Committee, is a Non-governmental Organisation (NGO) member of the UN, with membership that encompasses all the major national valuation standard-setters and professional associations from 41 different countries (including the Appraisal Institute, the RICS and the Appraisal Institute of Canada). IVSC have published the International Valuation Standards (IVS), now in their 8th edition.

Jenis-Jenis Nilai

2009-04-23T20:46:00.000-07:00

Dari banyak istilah nilai, beberapa yang dikenal masyarakat adalah :

Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan

Nilai pasar untuk penggunaan yang ada (Market value for existing use) adalahh nilai pasar dari suatu asset berdasarkan kelanjutan dari penggunaan yang ada, dengan asumsi bahwa asset tersebut dapat dijual di pasar terbuka untuk penggunaan yagn ada saat itu, tetapi tetap sesuai dengan definisi nilai pasar tanpa memperhitungkan apakah penggunaan yang ada menggambarkan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset tersebut.

Nilai asuransi (Insurable value) adalah nilai property sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci

Nilai Buku (Book Value) adalah biaya perolehan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan asset tersebut.

Nilai investasi (investment value) adalah nilai dari suatu perusahaan atau saham (business interest) atau kepentingan dalam perusahaan yang bersifat spesifik terhadap seorang investor, didasarkan pada atau terkait dengan persyaratan tertentu dari seorang atau kelompok investor

Nilai jual paksa (forced sale value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu property dalam jangka waktu yang relative pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi nilai jual paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.

Nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value) adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penetapan, tarif dan atau penentuan pajak property. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip nilai pasar sebagai dasar dari perkiraan, metodologi penilaian yang diisyaratkan mungkin memberikan hasil yang berbeda dari nilai pasar seperti yang telah didefiniskan diatas. Nilai kena pajaka adalah bukan nilai pasar.

Nilai Khusus (special Value) adalah nilai yang diperoleh karena unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi nilai pasar. Nilai khusu dapat terjadi misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, atau ekonomi dari property dengan property lainnya seperty property yang berkesinambungan.

Nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan (Going Concern Value) adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan.

Nilai realisasi bersih (net realizable value) adalah perkiraan harga jual suatu asset dalam suatu usaha yang berjalan sebagimana biasa, dikurangi biaya penjualan dan biaya penyelesaian.

Nilai sekrap (Scrap value) adalah perkiraan jumlah uang yang akan diperoleh dari transaksi jual beli dari bagian-bagian/material suatu property (tidak termasuk tanah) tidak untuk suatu kegunaan yang produktif.

Types of value

There are several types and definitions of value sought by a real estate appraisal. Some of the most common are:
• Market Value – The price at which an asset would trade in a competitive Walrasian auction setting. Market Value is usually interchangeable with Open Market Value or Fair Value. International Valuation Standards (IVS) define Market Value as:
Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arms-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgably, prudently, and without compulsion.[2]
• Value-in-use – The net present value (NPV) of a cash flow that an asset generates for a specific owner under a specific use. Value-in-use is the value to one particular user, and is usually below the market value of a property.
• Investment value - is the value to one particular investor, and is usually higher than the market value of a property.
• Insurable value - is the value of real property covered by an insurance policy. Generally it does not include the site value.
• Liquidation value -- may be analyzed as either a forced liquidation or an orderly liquidation and is a commonly sought standard of value in bankruptcy proceedings. It assumes a seller who is compelled to sell after an exposure period which is less than the market-normal timeframe.

Jadual Ujian Sertifikasi Penilai 2009

2009-04-20T19:30:00.000-07:00

Nomor : 0153/MAPPI/DP/III/2009

Jakarta, 27 Maret 2009

Kepada Yth.
Calon Peserta
Ujian Sertifikasi Penilai (USP)
Periode I/2009
Ditempat

Perihal Jadual Ujian Sertifikasi Penilai (USP)
Penilaian Property/Bisnis Periode I/2009

Dewan Penguji USP akan menyelenggarakan Ujian Sertifikasi Penilai dengan kualifikasi Penilai Properti dan Penilai Bisnis untuk Periode I/2009, dengan jadual sebagai berikut :

Ketentuan/ syarat peserta ujian USP :
1. Anggota MAPPI
2. Pendidikan SI
3. Melunasi Iuran anggota MAPPI
4. Melunasi Biaya Ujian
- a. Peserta Baru : Rp. 3.200.000,-
- b. Mengulang : Rp. 750.000,- per Modul
- c. Mengulang ujian lisa : Rp. 750.000,-
5. Mengisi formulir yang disediakan ( untuk peserta baru)
6. Menyerahkan pas photo terbaru ukuran 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar berwarna
7. Rekaman ijazah SI legalisir asli
8. Menyerahkan foto copy KTP yang masih berlaku
9. Dewan penguji tidak menerima pendaftaran yang tidak tepat waktu
10. Bagi anggota P (peserta) yang lulus ujian USP hanya akan memperoleh Surat Tanda Lulus dan surat tersebut tidak/belum dapat dipergunakan untuk penurusan Izin Penilai ke Departemen Keuangan sampai anggota tersebut merubah status keanggotaannya sesuai dengan ketentuan yang berlaku (Anggota S)

Pembayaran ujian hanya dapat dilakukan melalui transfer ke rekening ;

BANK MANDIRI CAB MENTENG
A/c. : (hub sekretariat)
A/n. : (hub sekretariat)

Demikian kami sampaikan atas perhatian yang diberikan diucapkan terima kasih.

Informasi lebihlanjut hubungi kantor sekretariat MAPPI

DEWAN PENGUJI UJIAN SERTIFIKASI PENILAI (USP)
MASYARAKAT PROFESI PENILAI INDONESIA
(MAPPI)
Jl. Raya Kalibata No. 11-12 Jakarta Selatan
Telp. (021) 794-9079, 791-81076, Fax. : (021) 794-9081
E-mail : mappi@cbn.net.id : Website : http//www.mappi.or.id
Sumber : Surat Edaran Jadual USP

Governing authorities and professional organizations
Japan
The Japanese Association of Real Estate Appraisal, established in 1965, is the only certified association and is regulated by the Ministry of Land, Infrastructure, Transportation and Tourism.

Choosing A Minerals Appraiser

There are substantial differences between conventional real estate - single family residences, apartment houses, and downtown commercial office buildings - and mineral property appraisal. Mineral properties are a unique combination of geology, land, property rights, and mineral markets, possessing special attributes and characteristics that conventional real estate appraisers are normally not aware of. A mineral property is a location specific and dependent, special-purpose, limited-market property, and to properly perform an appraisal or evaluation of a mineral property and to communicate the results requires an appraiser with specialized knowledge, skills, and abilities. Acquiring the necessary geologic, mining, minerals industry, and appraisal competency is a long and arduous process, but it is absolutely essential for increasing client and third party confidence and reducing uncertainty in the results.
Questions for screening prospective minerals appraisers: Any appraiser you intend to engage for performing an appraisal of your mineral property or mining business should be able to answer these questions to your satisfaction. Listening carefully to the answers should help guide you in your selection.

(1) What percentage of your time is devoted to the appraisal of mineral properties and mining businesses?

Ideally, the appraiser would be performing only mineral property appraisals and mining business valuations, but the percentage of minerals appraisals should at least be greater than 50%. Some companies may be more interested in property or business brokerage, mining and processing equipment sales, private lending or investment schemes, or other non-valuation activities and may be using their appraisal services only as a lead-in for these activities.

(2) How long have you been appraising mineral properties and mining businesses?

You want a minerals appraiser with a minimum of five years experience actually appraising many different kinds of mineral properties and mining businesses for a broad variety of clients and for many different purposes. A conventional real estate appraiser who normally appraises houses or shopping centers would not have the required geologic, mining, and mineral marketing skills necessary for a credible appraisal. A typical geologist or mining engineer may only be capable of telling you how many tons you have because he does not understand the requirements for bank lending, estate and gift taxation, or legal proceedings such as business dissolution, divorce, or condemnation.

(3) Are you a Certified or Designated member of the American Institute of Minerals Appraisers (AIMA) and/or the Mines and Quarries discipline of the American Society of Appraisers (ASA)?

Are you current with your organization's Continuing Professional Development and Recertification requirements?

These are the only two professional appraisal organizations in the United States that certify or designate members as an appraiser with a specialty in appraising mineral properties or valuing mining businesses. Both of these organizations require their designated members to possess an appropriate mineral industry college degree such as geology, mining engineering, metallurgical engineering, mineral economics, or accounting. In addition they require at least five years of full-time progressively more responsible professional minerals appraisal experience during which full competence has been demonstrated in the application of professional principles and methods involving the understanding of the appraisal approaches utilized in the market for valuing mineral rights and properties and mining businesses interests.

Both the American Institute of Minerals Appraisers and the American Society of Appraisers require applicants to submit actual appraisal reports for peer review of their work product in order to establish the required knowledge and experience requirements. The American Society of Appraisers also requires its applicants to complete a comprehensive examination covering both minerals and appraising knowledge. The American Society of Appraisers also requires it members to complete 100 hours of continuing education in their area of specialization every five years.

(4) Are you a Certified General Real Property/Real Estate Appraiser in your state of residence? What is your license number?

All states require real estate or real property appraisers to be certified as a general appraiser under the Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA) of 1989 in order to appraise property for lending by a bank. Some states require this certification for any and all appraisals of real estate and interests in real property.

(5) Are you a Registered Professional Geologist or Mining Engineer in your state of residence? What is your license number?

Currently,early 1998, 22 states require some form of registration, certification, or licensing of persons performing geologic services for the public according to the National Association of State Boards of Geology (ASBOG). All states require registration as a Professional Engineer, but not all states recognize engineering specialties such as Mining Engineer, Geological Engineer, or Metallurgical Engineer. For bank lending purposes and certain legal proceedings some states may have a requirement for licensing or registration as both an appraiser and a mineral industry professional.

(6) Are all of your mineral property appraisals and mining business valuations performed and reported in accordance with The Appraisal Foundation's Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)?

Many otherwise competent mining engineers or geologists may be able to provide you with useful information about mineral resource potential, mineable reserves, or expected cash flows, but they are not normally aware of such appraisal issues as highest and best use, encumbrances, partial interests, comparison to sales of similar mineral properties, and other USPAP requirements. The Appraisal Foundation has been authorized by the US Congress as the organization responsible for establishing real property appraisal standards and appraiser qualifications. The Internal Revenue Service and other taxation and financial accounting authorities also have specific requirements relating to the appraisal of mineral properties and the valuation of mining businesses.

(7) Have you performed appraisals on mineral properties or mining businesses that are like mine for similar purposes and uses?

Do not be too surprised if a minerals appraiser has not performed an appraisal on a property exactly like yours or for exactly the same reasons. No minerals appraiser has appraised every type of mineral property. There are so many different kinds of mineral properties and mining businesses and reasons that they may be appraised that absolute agreement with yours may be asking too much. What you want is a minerals appraiser who has appraised a broad cross section of different types of mineral properties and mining businesses for a variety of purposes and who will be open and honest with you about his education and experience. Some minerals appraisers tend to specialize in certain types of mineral properties and may be reluctant to take on an assignment that concerns a different type of property and some are unwilling to perform appraisals related to litigation.

(8) Are you willing to sign explicit appraisal and confidentiality agreements?

It is always a good idea to obtain a written agreement of some form, from an engagement letter to a detailed contract, for the performance of a minerals appraisal or consulting engagement. At a minimum this agreement should specify the mineral property to be appraised or the mining business interest to be valued, the scope of the work necessary to complete the minerals appraisal engagement, the purpose and intended use of the appraisal, any special conditions that may exist, along with an estimated completion time, working days and calendar days, and cost and payment terms. It is also a good idea to use an explicit confidentiality agreement because the confidentiality requirements of USPAP are significantly different than most mineral property owner's expectations. Any agreement should also specify who owns and has control of the appraisal report. This can be an important consideration for minerals appraisals performed for litigation purposes.

(9) How long do you think this assignment should take and how much will it cost?

The prospective minerals appraiser probably cannot give you a highly accurate time and dollar answer without knowing more about the type of mineral property, its stage of development, and the purpose and intended use of the appraisal, but he should be able to provide you with a range of completion times and professional fees and business expenses that similar engagements have required.

(10) Will you give me the names and phone numbers of three clients for whom you have performed similar minerals appraisals?

Follow up and call each one.

(11) Will you give me the names of other minerals appraisers who also perform appraisals of the type and complexity I need?

This may be asking too much, but at the least the prospective minerals appraiser should be willing to provide you with a contact name and phone number of the two nationally recognized minerals appraisal professional societies.

American Institute of Minerals Appraisers: 303-443-2209

American Society of Appraisers: 800-ASA-VALU (800-282-8258)/703-478-2228

(12) What types of information will you need form me in order to successfully complete this mineral property appraisal or mining business valuation engagement?

The Data Requirements for Mineral Property Appraisal and Mining Company Valuation Data Requirements pages that are part of this website will provide you with a good idea of the types of data that will normally be required.

Pengertian Biaya, Harga, Nilai & Pasar

2009-04-16T19:32:00.000-07:00

 Harga adalah sejumlah uang yang diminta,ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa.

 Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut.

 Nilai adalah Konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu.

 Pasar adalah sistem dan atau tempat barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.

Ciri-ciri dari nilai :
 Bila dibutuhkan
 Ada permintaan
 Ada kelangkaan
 Dapat dijadikan sejumlah uang

Price versus value
It is important to distinguish between Market Value and Price. A price obtained for a specific property under a specific transaction may or may not represent that property's market value: special considerations may have been present, such as a special relationship between the buyer and the seller, or else the transaction may have been part of a larger set of transactions in which the parties had engaged. Another possibility is that a special buyer may have been willing to pay a premium over and above the market value, if his subjective valuation of the property (its investment value for him) was higher than the Market Value. An example of this would be the owner of a neighbouring property who, by combining his own property with the subject property, could thereby obtain economies-of-scale. Such situations often arise in corporate finance, as for example when a merger or acquisition is concluded at a price which is higher than the value represented by the price of the underlying stock. The usual rationale for these valuations would be that the 'sum is greater than its parts', since full ownership of a company entails special privileges for which a potential purchaser would be willing to pay. Such situations arise in real estate/property markets as well. It is the task of the real estate appraiser/property valuer to judge whether a specific price obtained under a specific transaction is indicative of Market Value.

Sifat Tanah yang berpengaruh pada Nilai Tanah

2009-03-12T19:35:00.000-07:00

Di dalam penilaian aset terhadap tanah, perlu dipertimbangkan kegunaan dan manfaatnya saat sekarang dan prospek ke depan. Tanah akan bernilai tinggi apabila mempunyai kegunaan yang optimal. Mengapa harga tanah di daerah perkotaan lebih cepat naik dibandingkan tanah di daerah pedesaan ? mungkin karena tanah di kota terbatas? atau sarana publik lebih lengkap? Bagaimana bila tanah di desa mempunyai sumber alam yang sangat dibutuhkan manusia?

Sifat tanah yang menentukan penggunaan tanah. Beberapa sifat dan karakter yang mempengaruhi peruntukan tanah, yaitu :
- Bentuk kontur dan ketinggian
Tanah yang berkontur nilainya cenderung lebih rendah dibandingkan dengan dengan tanah datar. Walaupun dalam kasus tertentu, tanah berkontur cocok untuk suatu aset property yang menjual view, contoh villa di daerah Puncak, mempunyai view bagus akan lebih mahal dibandingkan villa dengan view datar.

- Keadaan iklim, misalnya angin dan kelembaban
Suatu daerah dengan tingkat kelembaban tinggi, dan terletak di ketinggian tertentu, peruntukannya akan sangat cocok untuk perkebunan bila dibandingkan untuk kawasan industri.

- Transportasi
Tanah yang terletak tepat dipinggir jalan besar, dengan intensitas pemakaian jalan tinggi, akan sangat cocok diperuntukkan sebagai komersial area dibandingkan dengan bila dibangun rumah tinggal

- Perbaikan-perbaikan sarana publik, misalnya : Jalan, Taman, Pedestrian dsb
- Tersedianya sumber-sumber alam, misalnya : Air, Pertambangan

Dari uraian diatas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa, Tanah akan lebih bernilai apabila dibangun dengan peruntukan yang sesuai.

Governing authorities and professional organizations
United Kingdom
Further information: Chartered surveyors in the United Kingdom
In the UK, real estate appraisal is known as property valuation and a real estate appraiser is a land valuer or property valuer (usually a qualified chartered surveyor who specialises in property valuation). Property valuation in the UK is regulated by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), a professional body encompassing all of the building and property-related professions. The RICS professional guidelines for valuers are published in the RICS Appraisal and Valuation Standards, commonly known as the Red Book. While based in the UK, RICS is a global organization and has become very active in the US in recent years through its affiliation with the Counselors of Real Estate, a division of the National Association of Realtors.

Penilaian Mesin Dan Peralatan

2009-02-18T19:11:00.000-08:00

Mesin sebagai real property dapat dibagi menjadi 2 golongan yaitu
- Mesin dan peralatan Industri (personal property)
- Mesin dan peralatan bangunan (real property

Definisi

a. Mesin dan peralatan Industri
Adalah segala kelengkapan fisik yang dipergunakan dalam suatu kegiatan industri termasuk instalasi dan peralatan penunjang lainnya yang berkaitan secara keseluruhan membentuk suatu kesatuan kerja

b. Mesin dan peralatan bangunan
Adalah segenap mesin dan perlatan yang melengkapi bangunan dan berfungsi untuk memberikan kemudahan, kenyamanan serta keamanan bagi pengguna bangunan tersebut.

Pada saat penilaian, sering dijumpai kesulitan dalam pengelompokkan suatu mesin apakah masuk ke dalam mesin bangunan atau mesin industri.

Sehingga yang harus diperhatikan apabila kita dalam melakukan penilaian mengalami hal tersebut adalah fungsi dari mesin tersebut, apakah untuk kepentingan suatu kegiatan produksi ataukah untuk kepentingan bangunan.

Misal, dalam penilaian mesin atas system pendingin udara, pada umumya termasuk dalam mesin dan peralatan bangunan, akan tetapi jenis industri tertentu seperti pharmasi dan kimia, memerlukan temperature ruangan yang rendah, sehingga system pendingin udara yang dipasang digolongkan sebagai mesin-mesin industri

Secara umum, kapasitas mesin dan peralatan bangunan lebih sederhana dan lebih kecil bila dibandingkan dengan mesin industri, sehingga akan mempermudah proses penilaian.

Governing authorities and professional organizations
Israel
In Israel, the real estate appraisal profession is regulated by the Council of Land Valuers, an organ of the Ministry of Justice; the largest professional organisation, encompassing the majority of appraisers/land valuers is the Association of Land Valuers. Valuers must be registered with the Council, which is a statutory body set up by law, and which oversees the training and administers the national professional exams that are a prerequisite for attaining registration. In 2005 the Council set up a Valuation Standards Committee with the purpose of developing and promulgating Standards that would reflect best practice; these have tended to follow a rules-based approach.
Historically, most valuations in Israel were statutory valuations (such as valuations performed for purposes of Betterment Tax - a tax administered on any gains accruing to the property by way of changes to the local planning) as well as valuations performed for purposes of bank lending. This is now changing: since the adoption in Israel of International Financial Reporting Standards (IFRS) (were adopted in 2006; will fully come into effect in 2008), the profession has been additionally engaged in performing valuations for purposes of financial reporting.

Penilaian Aset Atas Jaminan Untuk Lelang

2009-02-12T01:49:00.000-08:00

Penilaian aset sangat dibutuhkan, ketika nasabah suatu bank mengalami pailit dan asetnya menjadi jaminan / agunan bank. Disini nilai yang dikeluarkan seorang penilai akan menjadi dasar pihak bank untuk melakukan penyitaan sekaligus pelelangan. Semisal aset yang menjadi jaminan bank yang akan dilelang, adalah gedung perkantoran - bentuk property merupakan 1 bangunan utuh, tentunya penilaian akan memunculkan satu nilai saja yaitu nilai pasar. Akan tetapi apabila seorang developer mengalami pailit atas usahanya, sedangkan aset yang menjadi jaminan adalah suatu perumahan dengan jumlah unit rumah yang cukup banyak. Apakah hanya muncul 1 nilai saja?

Pertimbangan nilai yang dimunculkan atas jumlah kavling yang dimunculkan adalah :
- Aset tersebut akan dilelang/dijual dengan total seluruh kavling yang ada / ”borongan”
- Aset tersebut dijual dengan bentuk satuan/ ”eceran”

Tentu seseorang buyer akan membeli unit kavling dengan jumlah banyak cenderung lebih murah dibanding pembelian seseorang dengan jumlah per-satuan unit kavling. Apabila ini terjadi, padahal nilai yang dibutuhkan adalah nilai pasar, maka akan muncul 2 nilai pasar untuk 1 laporan ? nah bagaimana...?

Governing authorities and professional organizations
Germany
In Germany, real estate appraisal is known as real estate valuation (Immobilienbewertung). Real estate appraisers (Immobilienbewerter or Gutachter) can qualify to become a Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (officially appointed and sworn expert). However, this formerly very important title has lost a lot of its importance over the past years, but still is of some value in court procedures. The title is not generally required for appraisals.
Governing authorities
The real estate appraisal practice in Germany is partly codified by law. The federal Baugesetzbuch (abbr. BauGB, "German statutory code on building and construction'") contains guidelines on governing authorities, defines the term market value and refers to continuative rules (chapter 3, articles 192 ff.). Each municipality (city or administrative district) has to form a Gutachterausschuss (appraisal committee), consisting of a chairman and honorary members [10]. The committee gathers information on all real estate deals (it is mandatory to send a copy of each notarial purchase contract to the Gutachterausschuss) and includes it in the Kaufpreissammlung (purchase price database). Most committees publish an official real estate market report every two years, in which besides other information on comparables the land value is determined. The committees also perform appraisals on behalf of public authorities.
Federal regulations
The BauGB defines the Verkehrswert or Marktwert (market value, both terms with identical meaning) as follows: "The market value is determined by the price that can be realised at the date of valuation, in an arm's length transaction, with due regard to the legal situation and the effective characteristics, the nature and lay of the premises or any other subject of the valuation" [11] (non-official translation). The intention, as in other countries, is to include all objective influences and to exclude all influences resulting from the subjective circumstances of the involved parties.
This federal law is supported by the Wertermittlungsverordnung (abbr. WertV, "regulation on the determination of value") [12]. The WertV defines the codified valuation approaches and the general valuation technique. German codified valuation approaches (other apporaches such as DCF or residual approach are also permitted, but not codified) are the:
• Vergleichswertverfahren (sales comparison approach) - used where good evidence of previous sales is available and for owner-occupied assets, especially condominiums and single-family houses;
• Ertragswertverfahren (German income approach) - standard procedure for property that produces future cash flows from the letting of the property;
• Sachwertverfahren (German cost approach) - used for specialised property where none of the above approaches applies, e. g. public buildings.
WertV's general regulations are further supported by the Wertermittlungsrichtlinie (abbr. WertR, "directive on the determination of value") [13]. The WertR provides templates for calculations, tables (e. g. economic depreciation) and guidelines for the consideration of different influences. WertV and WertR are not binding for appraisals for nonofficial use, nonetheless they should be regarded as best practice or Generally Accepted (German) Valuation Practice (GAVP).
Comments on German GAVP
In most regards Generally Accepted (German) Valuation Principles is consistent with international practice. The investment market weighs the income approach most heavily. However, there are some important differences:
• Land and improvements are treated separately. German GAVP assumes that the land can be used indefinitely, but the buildings have a limited lifespan; This coincides with the balancing of the assets. The value of the land is determined by the sales comparison approach in both the income and cost approaches, using the data accumulated by the Gutachterausschuss which is then added to the building value.
• In order to account for the usage of the land, the net operating income is reduced by the Liegenschaftszins (interest paid to the land-owner by the owner of the building, i.e. ground rent). The Liegenschaftszins is the product of the land value and the Liegenschaftszinssatz (interest rate for land-use). The Liegenschaftszinssatz is the equivalent of the yield - with some important differences - and is also determined by the Gutachterausschuss.
• Unlike the All Risks Yield (ARY) in UK practice, the Liegenschaftszinssatz (abbr. LZ) does not include an allowance for default (not to be confused with structural vacancy), therefore this needs to be subtracted from gross operating income. As a result, the Liegenschaftszinssatz will usually be lower than the All Risks Yield.
• Based on the assumption that the economic life of the improvements is limited, the yield and remaining economic life determine the building value from the net operating income.
• It should also be observed that contracts in Germany generally prescribe that the landlord bears a higher portion of maintenance and operating costs than their counterparts in the US and UK.
Criticism
Mathematically the distinction between land and improvements in the income approach will have no impact on the overall value when the remaining economic life is more than thirty years. For this reason it has become quite common to use the Vereinfachtes Ertragswertverfahren (simplified income approach), omitting the land value and the Liegenschaftszins. However, the separate treatment of land and buildings leads to more precise results for older buildings, especially for commercial buildings, which typically have a shorter economic life than residential buildings.
An advantage of the comparatively high degree of standardization practiced by professional appraisers, is the greater ability to check an appraisal for inconsistency, accuracy and transparency.
Professional organisations
The Federal German Organisation of Appointed and Sworn Experts (Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, abbr. BDSF)[14] is the main professional organisation encompassing the majority of licensed appraisers in Germany. In recent years, with the move towards a more global outlook in the valuation profession, the RICS has gained a foothold in Germany, somewhat at the expense of the BDSF.
With special focus on hypothecary value, in 1996, German banks with real estate financing activities formed the HypZert GmbH[15], an association for the certification of real estate valuers. A HypZert qualification is regarded as mandatory for their appraisers by many German banks.

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use / HBU) (Lanjut)

2009-01-12T18:57:00.000-08:00

Variable utama dalam pembahasan HBU adalah :

Legally Permissable
Physically Possible
Financially Feasible
Maximally Productive

Pengertian umum kegunaan yang terbaik dan tertinggi

Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya interaksi antara kekuatan pasar dengan kegunaan terbaik dan tertinggi sangat penting.

Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai, analisis HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling optimal dengan kegunaan yang paling kompetitif bagi property yang dinilai.

Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan sebagai “The reasonably probable and legal use of vacant land or improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and that results in the highest value”

Perbandingan HBU dengan kajian lainnya :
Analisis Pasar

Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk berbagai alternatif penggunaan serta melakukan analisis demand dan supply property untuk mem-forecast tingkat penyerapan dan kemungkinan sewa.

Feasibility Analysis

Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan kriteria variable, seperti rate of return, residual value, dll.

Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi / tingkat diskon yang layak untuk menentukan nilai property.

Highest And Best Use (HBU) :

Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi Analisis keuangan khusus, waktu dan partisipan pasar

Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara
HBU tanah kosong (land though vacant), dan HBU yang terbangun (as improved)

· Apabila tanah kosong, proses berfikirnya adalah:

Digunakan untuk apa tanah tersebut ?
Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu dengan kegunaan-kegunaan potensialnya

Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian :
- Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
- Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah kosong tersebut.

· Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis adalah :
Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti, konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan capital expenditurnya.

Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas tanah yang telah dibangun
· Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan akan menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang diinvestasikannya.
· Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.

1. Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan menurut peraturan :
· Zoning
· Jenis bangunan / konstruksi
· Lingkungan
· Dll.

2. Physically Possible; kegunaan apa yang mungkin untuk dibangun diatas tanah tersebut :
· Menurut ukuran
· Permukaan
· Kontur
· Kesuburan
· Irigasi
· Akesibilitas
· Risiko bencana alam, yang memungkinkan membatasi kegunaan potensialnya

3. Financially Feasible; kegunaan apa yang secara finansial layak.
Tentukan kegunaan yang mana yang akan menghasilkan income, atau return, sama atau lebih besar dibanding dengan pengeluaran dan kewajiban finansial serta amortisasi modal.

4. Maximally Productive; kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi paling tinggi.
Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of return yang dijaminkan oleh pasar. Bagi kegunaan properti.

Test of highest and best use
In order to be considered as the Highest and Best Use of a property, any potential use must pass a series of tests. The exact definition of Highest and Best Use varies, but generally the use must be:

legally allowable
physically possible
financially feasible
maximally productive

Legally allowable
Only those uses that are, or may be, legally allowed are potential highest and best uses. This may exclude uses that are not, and unlikely to become, allowed by zoning, uses forbidden by government regulations, and uses prohibited by deed restrictions or covenants.

Properties with a use that predates existing zoning regulations may be legally nonconforming. Such grandfathered uses are generally legal even though they do not meet current zoning regulations. Since their use predates the zoning, they are "grandfathered in". However, some such uses may not be reproduced if the legally nonconforming improvement is destroyed or damaged beyond a certain point.

Physically possible
Any potential use must be physically possible given the size, shape, topography, and other characteristics of the site. For example a 40,000-square-foot (3,700 m2) single story warehouse would not fit on a 10,000-square-foot (930 m2) site, therefore that use would fail the physical possibility test.

Financial feasibility
The highest and best use of a property must be financially feasible. This means that the proposed use of a property must generate adequate revenue to justify the costs of construction plus a profit for the developer. In the case of an improved property, with obvious remaining economic life, the question of financial feasibility is somewhat irrelevant. In the case of an improved property with limited remaining economic life, the question of financial feasibility becomes a question of the maximally productive use of the site. If the value of the land As Vacant exceeds the value of the property As Improved, then redevelopment of the site becomes the maximally productive use of the property and continued use of the existing improvements that do not represent the highest net value of the site is considered to be financially unfeasible.

Maximally productive use
Finally the use must generate the highest net return (profit) to the developer. A property that could hypothetically be developed with residential, commercial or industrial development might only have one of those uses as its highest and best use. These three hypothetical development scenarios follow to illustrate the test of maximally productive use.

Price of Site: $100,000 (remains unchanged in all three examples)

_____

Cost to construct 10,000 sq ft (930 m2) industrial warehouse: $750,000

Market Value of 10,000 sq ft (930 m2) industrial warehouse: $910,000

Profit for industrial development: 7%

_____

Cost to construct 10,000 sq ft (930 m2) retail strip center: $1,500,000

Market Value of 10,000 sq ft (930 m2) retail strip center: $1,840,000

Profit for retail development: 15%

_____

Cost to construct 10,000 sq ft (930 m2) of residential condominiums: $1,200,000

Market Value of 10,000 sq ft (930 m2) of residential condominiums: $1,534,000

Profit for residential development: 18%

_____

As the examples illustrate, even though the retail development results in the overall highest market value for the development, the residential development scenario results in the highest net return to the developer and this makes it the maximally productive use.

Vacant and improved
The Test of Highest and Best Use is applied to an improved properties both as improved and as if vacant. Vacant properties are generally only given the as vacant test. The Highest and Best Use as vacant may be the same or different as the Highest and Best use as improved.

For example, "House A" in a residentially zoned area may have a highest and best use as vacant and a highest and best use as improved that are both residential. A similar "House B" in a commercially zoned area may have a highest and best use as vacant as a commercial lot and highest and best use as improved as a single family residence.

If the value of the commercial lot as vacant in "House B" exceeds the value of house as a residence as improved plus demolition costs, the overall highest and best use of this property would be the as vacant value of the commercial lot. For example, assume that "House B" has a value as a house of $200,000, and a site value as a commercial lot of $250,000 with a cost to demolish the house and prepare the site at $25,000. The Highest and Best Use of the site is to demolish the house and sell the site as a commercial lot. The market value would be $225,000 ($250,000 site value minus $25,000 demolition cost). However if the demolition costs rose to $55,000, the Highest and Best Use would be the existing residential use, because the value as a commercial lot (now $195,000) would not exceed the existing value as a residence.

This would be the Highest and Best Use of the property, even though it is contrary to what actually exists. Even if the house is not razed and the site sold as a commercial lot, the Highest and Best Use is the commercial lot use. The market value of the property is driven by this hypothetical conversion, even if it never takes place due to the utility that this potential conversion would bring to a purchaser.

Economic theory
The economic concepts of utility and substitution drive the highest and best use analysis. The highest and best use of a property determines its utility to a potential purchaser. The purchaser of such a property would pay no more than a competing property with the same utility while a seller would accept no less that a seller of a comparable property. That is true to the neighbourhood.(SOurce :The Appraisal of Real Estate, 12th Edition, by the Appraisal Institute )

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use / HBU)

2008-12-15T18:52:00.000-08:00

Dalam penilaian property untuk mengestimasi nilai pasar, pertimbangan terhadap Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang sesuai dengan pengembangan yang ada, menjadi hal yang fundamental.

Dalam SPI 2007, disebutkan bahwa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling dimungkinkan dan optimal dari suatu property, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara financial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari property tersebut. (KPUP 6.3)

Secara Fisik dimungkinkan dapat diartikan sebagai suatu property dapat dibangun dengan pertimbangan hal-hal yang berpengaruh terhadap penyusutan (Penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis) berjalan dengan normal. Misalnya membangun hotel dengan struktur tahan gempa didaerah rawan gempa.

Secara hukum diijinkan dapat diartikan bahwa property dibangun sesuai dengan peraturan pemerintah setempat, baik menyangkut peruntukan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), jumlah maximal lantai, maximal ketinggian bangunan dan garis sempadan.

Secara Finansial dimungkinkan dapat diartikan bahwa property yang dibangun sesuai dengan finansial yang tersedia dengan perhitungan modal (modal pinjaman maupun modal sendiri). Beberapa pengusaha mempunyai prinsip untuk membangun dengan modal sendiri (100% Equity) akan tetapi banyak yang memanfaatkan bank sebagai pemodal pinjaman dalam melaksanakan pembangunan, tentunya bunga pinjaman menjadai pertimbangan.

Menghasilkan nilai tertinggi terbaik dapat diartikan bahwa pemanfaatan bangunan bila dibandingkan dengan jenis property yang lain, memperoleh manfaat yang tertinggi. Disini, perlu dilakukan analisa terhadap peruntukan lahan.

Suatu lahan dibangun dengan peruntukan hotel bintang 3. Didaerah tersebut telah dibangun beberapa hotel sekelas. Tingkat persaingan cenderung tinggi, penilai menyimpulkan bahwa ;
- Secara fisik dapat dilaksanakan
- Secara hukum, sudah sesuai dengan peraturan pemerintah yang berlaku
- Secara financial, dalam pembangunan masih layak
- Dari optimalisasi hasil, harus ada tinjauan kompetitor, analisa supply dan demand menjadi sesuatu yang penting. Karena kompetitor sekelas sudah banyak berdiri. Apabila diperhitungkan dengan pemanfaatan property komersial lain, misalkan gedung perkantoran ataupun pusat perbelanjaan, dibutuhkan analisa IRR. Jenis property dengan IRR tertinggi merupakan pemanfaatan tertinggi dan terbaik dari lahan tersebut.

Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisa secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finasial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU. (KPUP 6.8)

Highest and best use

Highest and best use is a concept in real estate appraisal. It states that the value of a property is directly related to the use of that property; the highest and best use is the reasonably probable use that produces the highest property value. This use, the Highest and Best Use, may or may not be the current use of the property.

Highest and Best Use (HBU) is a term of art in the appraisal process. It is a process to determine the use of the property which produces the highest value for the land, as if vacant. There are four steps to the process. First, the appraiser determines all uses which are legally permissible for the property. Second, of the uses which are legally permissible, which ones are physically possible. Of those, which ones are financially feasible (sometimes referred to as economically supported). Of those uses which are feasible, which one and only use is maximally productive for the site. In a simple context, the appraiser must do this twice, comparing the results -- as if the land is vacant and in the as-is-improved state, taking into account the costs of demolishing any existing improvements. The outcome of this process is the highest and best use for the site. An appraisal of market value must explicitly assume that the owner or buyer would employ the property in its highest and best use, and therefore value the site accordingly.
In more complex appraisal assignments (e.g. -- contract disputes, litigation, brownfield or contaminated property valuation), the determination of highest and best use may be much more complex, and may need to take into account the various intermediate or temporary uses of the site, the contamination remediation process, and the timing of various legal issues

Nilai pasar sebagai acuan dasar jaminan pelunasan utang

2008-10-27T20:30:00.000-07:00

Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan pelunasan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar tersebut. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1)
Nilai Pasar adalah gambaran nilai tukar, atau sejumlah uang yang mungkin disetujui, jika properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Untuk memperkirakan Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang terbaik dan tertinggi atau penggunaan yang paling layak dan optimal (most probable use). Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti pasar. (SPI 1.1.2.)
Dalam penerapannya, harus dibutuhkan data pembanding yang akurat dalam penentuan nilai pasar. Salah satu metode pendekatan yang digunakan adalah metode pendekatan data pasar. Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan dan penawaran atas properti yang sebanding maupun yang hampir sebanding dimana nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan (bilamana ada), penawaran, pencatatan-pencatatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik properti/tanah lainnya, berbagai faktor yang diperhatikan terhadap data pembanding antara lain, lokasi, bentuk, ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, kemudahan pencapaian dan unsur waktu. Terhadap data di atas dilakukan analisis dan diadakan pembandingan, dimana terhadap perbedaan-perbedaan antara obyek penilaian dengan pembanding dilakukan penyesuaian.Apabila timbul suatu permasalahan dimana pihak debitur tidak mampu membayar kewajibannya, maka jaminan aset sebagai pengganti dari kekurangan pinjaman. Nilai yang digunakan sudah tidak menggunakan Nilai pasar, akan tetapi Nilai Jual Paksa / Nilai Likuidasi. Definisi dari nilai jual paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek dimana si penjual terpaksa menjual properti tersebut dan pembeli tidak mempunyai keharusan untuk membeli (SPI 0.5.33.1).

Three approaches to value

There are three general groups of methodologies for determining value. These are usually referred to as the "three approaches to value":
• The cost approach
• The sales comparison approach and
• The income approach
However, the recent trend of the business tends to be clining to the scientific methodology of appraisal which lies on the foundation of quantitative-data [3], risk and geographical based approaches [4], [5]. Pagourtzi et al. have provided a review on the methods used in the industry by comparison between conventional approaches and advanced ones [6].
The appraiser using three approaches will determine which one or more of these approaches may be applicable, based on the scope of work determination, and from that develop an appraisal analysis. Costs, income, and sales vary widely from one situation to the next, and particular importance is given to the specific characteristics of the subject.
Consideration is also given to the market for the property appraised. Appraisals of properties that are typically purchased by investors (e.g. - skyscrapers) may give greater weight to the income approach, while small retail or office properties, often purchased by owner-users, may give greater weighting to the sales comparison approach. While this may seem simple, it is not always obvious. For example, apartment complexes of a given quality tend to sell at a price per apartment, and as such the sales comparison approach may be more applicable. Single family residences are most commonly valued with greatest weighting to the sales comparison approach, but if a single family dwelling is in a neighborhood where all or most of the dwellings are rental units, then some variant of the income approach may be more useful.

Ruang Lingkup Proses Penilaian Di Indonesia Dan Prospeknya

2008-10-23T19:18:00.000-07:00

Kegunaan dari hasil penilaian dapat dimanfaatkan oleh banyak lembaga diantaranya adalah :

Kepentingan Pemerintah, yaitu :
1. Management dan inventarisasi terhadap aset tanah dan bangunan
2. Mengoptimalkan penggunaan aset tanah dan bangunan
3. Membantu dalam perencanaan pengembangan usaha (BUMD)
4. Memprediksikan nilai aset tanah dan bangunan, shg dapat mengetahui nilai ekonomi dari suatu aset

Sedangkan dalam penilaian aset properti suatu daerah. antara lain berguna untuk:

1. Mengetahui modal dasar milik daerah dalam usaha privatisasi
2.. Mengetahui nilai pasar untuk memperoleh pinjaman
3. Mengetahui nilai penyertaan (saham) dalam melakukan kerjasama dengan pihak swasta
4. Memberi informasi kemampuan nilai ekonomi properti disuatu daerah untuk mengundang investor
5. Mengetahui nilai dalam rangka penerbitan obligasi daerah
6. Diperuntukkan tukar guling aset
7. Mengetahui dasar nilai dalam pembebasan tanah, pembelian tanah, dll

Kepentingan Umum

Hasil penilaian real properti dapat dimanfaatkan untuk :
- Menentukan harga jual beli
- Penetapan harga sewa (ruko, rumah dsb)
- Sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
- Revaluasi aset tetap untuk laporan Keuangan dalam hubungan dengan pajak
- Penentuan nilai saham dalam rangka melakukan kerjasama dengan pihak lain
- Menentukan premi asuransi kebakaran
- Sebagai acuan dasar nilai dalam menentukan asset sebagai Jaminan Pinjaman
- Menentukan nilai dasar untuk proses pelelangan
- Menentukan nilai sisa untuk proyek terbengkalai
- dll

Sedangkan bagi seseorang dalam profesi tertentu dapat juga memanfatkan hasil penilaian tersebut.
Properti manager dapat menggunakannya untuk :
- Memastikan bangunan berfungsi sebagaimana maksud dibangun
- Menjaga kondisi bangunan baik secara fisik maupun ekonomi
- Mempertahankan dan mengkatkan nilai property

Konsultan Pengembangan Properti dapat menggunakannya untuk
- Pemasaran Properti / penjualan dan/atau persewaan property
- Studi pasar property (Mengetahui supply and demand)
- Studi kelayakan proyek properti

Agen Pemasaran Properti dapat menggunakannya untuk
- Memastikan kondisi properti secara legal dan ekonomi saat dipasarkan
- Sebagai dasar dalam menentukan harga jual yang dapat ditawarkan
- Sebagai dasar dalam melakukan negosiasi dengan calon pembeli
- Sebagai dasar dalam menyelesaikan hal yang bersifat administasi (perjanjian jual beli,akta ,PBB)
- Sebagai dasar dalam menyebarkan informasi berkenaan dengan promosi properti
- Sebagai dasar dalam menentukan teknik promosi properti yang tepat
- Sebagai dasar dalam menjamin kepuasan pembeli properti

Pegawai Negri Sipil dapat menggunakannya untuk
- Departemen keuangan, Dinas Pekerjaan Umum, Bapepam, Deperindag, BPN dan Pemda Tk I & Tk II serta KPK

Scope of work

While USPAP has always required appraisers to identify the scope of work needed to produce credible results, it became clear in recent years that appraisers did not fully understand the process for developing this adequately. In formulating the scope of work for a credible appraisal, the concept of a limited versus complete appraisal and the use of the Departure Rule caused confusion to clients, appraisers, and appraisal reviewers. In order to deal with this, USPAP was updated in 2006 with what came to be known as the Scope of Work project. In short, USPAP eliminated the Departure Rule and the concept of a limited appraisal and created a new Scope of Work rule. In this, appraisers were to identify six key parts of the appraisal problem at the beginning of each assignment:
• Client and other intended users
• Intended use of the appraisal and appraisal report
• Definition of value (e.g. -- market, foreclosure, investment)
• Any hypothetical conditions or extraordinary assumptions
• The effective date of the appraisal analysis
• The salient features of the subject property
Based on these factors, the appraiser must identify the scope of work needed, including the methodologies to be used, the extent of investigation, and the applicable approaches to value. The rule provided the explicit requirement that the minimum standards for scope of work were:
• Expectations of the client and other users
• The actions of the appraiser's peers who carry out similar assignments
The Scope of Work is the first step in any appraisal process. Without a strictly defined Scope of Work an appraisal's conclusions may not be viable. By defining the Scope of Work an appraiser can begin to actually develop a value for a given property for the intended user, which is the intended use of the appraisal.

Penilaian, consulting appraisal dan appraisal review

2008-10-23T19:16:00.000-07:00

Penilaian, consulting appraisal dan appraisal review

Penilaian merupakan proses dala memperoleh estimasi nilai yang melibatkan penelitian yang selektif terhadap suatu pasar tertentu, mengumpulkan data dan menganalisanya dengan menggunakan teknik yang sesuai, menerapkan pengetahuan, pengalaman dan pertimbangan professional untuk membangun pemecahan dalam masalah penilaian yang dihadapi. Penilai memberikan opini nilai sebuah property kepada pemberi tugas yang mencerminkan bukti-bukti pasar property yang terkait

Appraisal consulting adalah proses dalam suatu pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk memecahkan dalam suatu pengembangan analisis, rekomendasi atau opini untuk memecahkan sebuah masalah, dimana opini nilai tersebut merupakan bagian analisis yang mengarah kepada hasil penugasan. Appraisal consulting memiliki karakteristik yang melibatkan kajian aktifitas dan bukti pasar saat itu yang dikaji untuk membentuk suatu kesimpulan yang tidak hanya tertuju kepada suatu indikasi nilai tertentu yang khusus. Dalam appraisal consulting, seorang penilai membangun suatu opini jilai dalam suatu penugasan konsultasi penilaian sebagai bagian dari proses menjawab pertanyaanyang terkati dengan real estate, seperti perencanaan penggunaan sebuah property secara ekonomi layak atau tidak.

Penerapannya adalah :
- Kajian kelayakan (Feasibility studi)
- Kajian penggunaan tanah (land utilization study)
- Kajian permintaan dan penawaran real estate
- Analisa penyerapan pasar property

Appraisal review merupakan suatu proses pengembangan dan menghubungkan sebuah opini yang terkati dengan pekerjaan penilaian lainnya. Pekerjaan ini berfungsi sebagi suatu proses audit atau pengawasan kualitas. Penilai menguji laporan-laporan yang dibuat oleh penilai lain untuk menentukan apakah kesimpulan yang mereka ambil telah konsisten dengan data dan informasi umum lainnya yang dilaporkan.

Price versus value

It is important to distinguish between Market Value and Price. A price obtained for a specific property under a specific transaction may or may not represent that property's market value: special considerations may have been present, such as a special relationship between the buyer and the seller, or else the transaction may have been part of a larger set of transactions in which the parties had engaged. Another possibility is that a special buyer may have been willing to pay a premium over and above the market value, if his subjective valuation of the property (its investment value for him) was higher than the Market Value. An example of this would be the owner of a neighbouring property who, by combining his own property with the subject property, could thereby obtain economies-of-scale. Such situations often arise in corporate finance, as for example when a merger or acquisition is concluded at a price which is higher than the value represented by the price of the underlying stock. The usual rationale for these valuations would be that the 'sum is greater than its parts', since full ownership of a company entails special privileges for which a potential purchaser would be willing to pay. Such situations arise in real estate/property markets as well. It is the task of the real estate appraiser/property valuer to judge whether a specific price obtained under a specific transaction is indicative of Market Value.

Penilai dan Penilaian

2008-10-23T19:15:00.000-07:00

Penilai dan Penilaian

Prinsip kata Penilaian berasal dari terjemahan kata Appraisal (Amerika) atau Valuation (Inggris), Sedangkan orang yang melakukan penilaian disebut Appraiser/Valuer.

Penilaian diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam memberikan suatu opini nilai suatu harta baik berwujud, tidak berwujud, surat berharga dan hak kepemilikan financial berdasarkan hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

Berdasarkan definisi diatas dapat diambil kesimpulan bahwa penilaian adalah:
§ Merupakan sebuah opini (bukan judgment)
§ Merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
§ Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
§ Berdasarkan pada hasil analisis atas data pasar yang relevan

Jadi penilaian merupakan gabungan antara seni dan ilmu pengetahuan untuk membentuk opini nilai.

Penilai adalah orang perseorangan yang melakukan kegiatan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesinalisme yang dimiliki dan menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui oleh pemerintah serta mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standard keahlian lainnya yang terkati dengan kegiatan penilaian.

Menurut SPI 2002 Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktik penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada Standard Penilaian Indonesia (SPI) , Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan standar keahlian lain yang terkait dengan kegiatan penilaian, serta menjadi anggota asosiasi penilai.

Sedangkan menurut Surat Keputusan Menkeu No. 57/KMK.017/1996 tanggal 6 Februari 1996, Penilai adalah perseorangan yang telah lulus ujian sertifikasi Penilai serta memiliki lisensi dari Menteri keuangan Republik Indonesia untuk menjalankan kegiatan penilaian.

Proses penilaian adalah tahapan-tahapan yang dilakukan oleh seorang penilai untuk menilai property sebelum sampai pada suatu kesimpulan opini penilai, didasarkan pada data-data yang diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya.

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan perkiraan atau estimasi atas nilai suatu property dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisa perhitungan dan opini penilai dari sebanyak mungkin data pendukung yang relevan yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian, dapat berupa : laporan singkat (short form report) dan laporan lengkap (narrative report)

Mass appraisal and automated valuation models

Automated valuation models (AVMs) are growing in acceptance. These rely on statistical models such as multiple regression analysis or geographic information systems (GIS).[8] While AVMs can be quite accurate, particularly when used in a very homogeneous area, there is also evidence that AVMs are not accurate in other instances such as when they are used in rural areas, or when the appraised property does not conform well to the neighborhood. AVM's have also gained favor in class action litigation, and have been substantiated in numerous cases, both in Federal and state courts, as the appropriate method for dealing with large-scale real estate litigation problems, such as contaminated neighborhoods